Bakom kulisserna på din inteckning

En inteckning kan ses som en ström av framtida kassaflöden. Dessa kassaflöden köps, säljs, strippas, tranchas och värdepapperiseras på den sekundära hypoteksmarknaden. Den sekundära hypoteksmarknaden är extremt stor och mycket likvid.

Från ursprungspunkten till den tidpunkt då en låntagares månatliga betalning hamnar hos en investerare som en del av en inteckningstypad säkerhet (MBS), tillgångsbackat säkerhet (ABS), säkerhetslån (CMO) eller säkerhetsskuld ( CDO) -betalning, det finns flera olika institutioner som alla tar upp en procentandel av de initiala avgifterna och / eller de månatliga kassaflödena.

De flesta inteckningar säljs till sekundärlånemarknaden. I den här artikeln visar vi dig hur den sekundära hypotekslånemarknaden fungerar och presenterar dig för de viktigaste deltagarna.

Mer information finns i Prioritetslån.

Deltagare på sekundärlånsmarknaden

Det finns fyra huvuddeltagare på denna marknad: hypoteksproducenten, aggregatorn, värdepappershandlaren och investeraren.

1. Låneproducenten

Låneproducenten är det första företag som deltar i den sekundära inteckningsmarknaden. Låneproducenter består av banker, hypoteksbanker och inteckningsmäklare. En särskiljning att notera är att banker och hypoteksbanker använder sina egna medel för att stänga inteckningar och hypoteksmäklare inte gör det. Lånemäklare fungerar som oberoende agenter för banker eller hypoteksbanker. Medan bankerna använder sina traditionella finansieringskällor för att stänga lån, använder banklåner vanligtvis det som kallas ett lager av kredit för att finansiera lån. De flesta banker, och nästan alla hypoteksbanker, säljer snabbt nystartade inteckningar till sekundärmarknaden.

Beroende på upphovsmannens storlek och sofistikerade kan det emellertid aggregera inteckningar under en viss tid innan det säljer hela paketet. det kan också sälja enskilda lån när de har sitt ursprung. Det finns en risk för en upphovsmann när den håller fast vid en inteckning efter att en ränta har citerats och låsts in av en låntagare. Om inteckning inte samtidigt säljs till sekundärmarknaden vid den tidpunkt då låntagaren låser räntan, kan räntorna ändras, vilket ändrar värdet på inteckning på sekundärmarknaden och i slutändan den vinst som upphovsmannen gör på inteckningen.

Upphovsmän som samlar in inteckningar innan de säljer dem säkrar ofta sina inteckningsledningar mot ränteförändringar. Det finns en speciell typ av transaktion som kallas handel med bästa ansträngningar, utformad för försäljning av en enskild inteckning, vilket eliminerar behovet av upphovsmannen att säkra en inteckning. Mindre upphovsmän brukar använda bästa insatser. (För mer information, se "En nybörjarguide för säkring.")

I allmänhet tjänar inteckningstillverkare pengar genom avgifterna som debiteras för att uppställa en inteckning och skillnaden mellan räntan som ges till en låntagare och den premie som en sekundärmarknad kommer att betala för den räntan.

2. Aggregatorn

Aggregatorer är nästa företag i raden av marknadsaktörer på sekundärlån. Aggregatorer är stora inteckningstillverkare med anknytning till Wall Street-företag och statligt sponsrade företag (GSE), som Fannie Mae och Freddie Mac. Aggregatorer köper nystartade inteckningar från mindre upphovsmän, och tillsammans med sina egna ursprung bildar man pooler av inteckningar som de antingen säkrar in i värdepappersstöd med privata etiketter (genom att arbeta med Wall Street-företag) eller bilda byrå-MBS (genom att arbeta genom GSE). (För att lära dig mer om GSE: er, se "Vinst från inteckningsskuld med MBS.")

I likhet med upphovsmännen måste aggregatorer säkra inteckningarna i sina rörledningar från det att de förbinder sig att köpa en inteckning, genom värdepapperiseringsprocessen och tills MBS säljs till en värdepappershandlare. Säkring av en hypoteksrörledning är en komplex uppgift på grund av nedfall och spridd risk. Aggregatorer tjänar vinster med skillnaden i priset som de betalar för inteckningar och det pris för vilket de kan sälja MBS: er som stöds av dessa inteckningar, beroende på deras säkringseffektivitet.

3. Värdepappershandlare

När en MBS har bildats (och ibland innan den bildas, beroende på typen av MBS), säljs den till en värdepappershandlare. De flesta mäklareföretag på Wall Street har MBS-handelsskrivbord. Återförsäljare gör alla typer av kreativa saker med MBS och hypotekslån. Slutmålet är att sälja värdepapper till investerare. Återförsäljare använder ofta MBS för att strukturera CMO, ABS och CDO erbjudanden. Dessa erbjudanden kan struktureras så att de har olika och något bestämda förutbetalningsegenskaper och förbättrade kreditbetyg jämfört med underliggande MBS eller hela lån. Återförsäljare gör en spridning i det pris de köper och säljer MBS och ser ut för att tjäna arbiträrvinster på det sätt de strukturerar CMO, ABS och CDO-affärer.

4. Investerare

Investerare är slutanvändarna av inteckningar. Utländska regeringar, pensionsfonder, försäkringsbolag, banker, GSE och hedgefonder är alla stora investerare i inteckningar. MBS, CMO, ABS och CDO erbjuder investerare ett brett utbud av potentiella avkastningar baserade på varierande kreditkvalitet och ränterisker.

Utländska regeringar, pensionsfonder, försäkringsbolag och banker investerar vanligtvis i högt rankade inteckningsprodukter. Vissa delar av de olika strukturerade inteckningstransaktionerna efterfrågas av dessa investerare för deras förskottsbetalningar och ränteriskprofiler. Hedgefonder är vanligtvis stora investerare i hypoteksprodukter med låg kreditbetyg och strukturerade hypoteksprodukter som har större ränterisk.

Av alla hypoteksinvesterare har GSE: er de största portföljerna. Den typ av inteckningsprodukt de kan investera i regleras till stor del av Office of Federal Housing Enterprise Oversight.

Poängen

Få låntagare inser i vilken utsträckning deras inteckning skivas, täras och handlas. Inom några veckor, kanske en månad, från det att en inteckning uppstod kan den bli en del av en CMO-, ABS- eller CDO-affär. Slutanvändaren av en inteckning kan vara en hedgefond som gör riktningsräntesatsningar eller använder hävstångspositioner för att utnyttja små ojämlikheter i relation till priser, eller det kan vara centralbanken i ett utländskt land som gillar kreditvärdigheten för ett byrås MBS.

Å andra sidan kan det vara ett försäkringsbolag baserat i Bryssel lockat av varaktighet och konvexitetsprofil för en viss del i en ABS-, CMO- eller CDO-affär. Den sekundära hypoteksmarknaden är enorm, flytande och komplex med flera institutioner som alla är angelägna om att konsumera en bit av pantkakan.

(Fortsätt här för en enda butik för subprime-inteckningar och subprime-nedbrytning.)