Huvud » algoritmisk handel » Hur du får ett lån för att vända ett hus

Hur du får ett lån för att vända ett hus

algoritmisk handel : Hur du får ett lån för att vända ett hus

Husflipping är på sin högsta nivå sedan 2007 tack vare stigande bostadspriser och den ökade tillgången på finansiering. Dessutom hjälper ett begränsat utbud flipparna att tjäna högre vinster nu än de fick efter bostadskrisen 2008–2009, då avskärmningar översvämmade fastighetsmarknaden.

Key Takeaways

  • Det kostar i allmänhet mer pengar att vända ett hus än att köpa ett som ett hem.
  • Kreditgivare ser vändning som ett riskabelt förslag och fungerar i allmänhet inte med oerfarna flippor.
  • Kreditgivare med hårda pengar kan hittas på nätet och har mindre än ett år med räntesatser från 12% till 18%, plus två till fem poäng.
  • Överväg att pröva privata långivare genom att prata med andra flippor.
  • Flippers kan försöka crowdfunding-webbplatser för att finansiera sina investeringar.

Kostnaderna för att vända hem

Det kan vara lukrativt att köpa, fixa och snabbt återförsälja fastigheter, men det kräver mycket mer pengar att vända ett hus än för att helt enkelt köpa ett hus där du vill bo. Inte bara behöver du pengar för att bli fastighetsägare, utan du behöver också renoveringsfonder och medel för att täcka fastighetsskatter, verktyg och husägarförsäkring från den dag försäljningen stängs genom rehabiliteringsarbetet och till den dag den säljer. Kortsiktiga skattesatser för kapitalvinster på 10% till 37%, beroende på din federala inkomstskattgrupp, kommer att skära in alla vinster du tjänar på fastigheter du vänder inom ett år eller mindre.

Om du inte har några egna pengar att investera, är det inte lätt att komma igång med att vända hus. Detta är inte 2005 då någon som kan dimma en spegel kan få en inteckning utan att någonting nere. Även om du är berättigad till ett lån med en utbetalning betalar du mer när du lånar för att finansiera en flip än när du lånar för att köpa en primärbostad. Det beror på att långivare ser snedvridning som ett riskligare förslag.

Vidare kommer många långivare inte att arbeta med oerfarna flippor. De kommer att vilja se att du har en framgångsrik track record för att sälja minst ett hem för en vinst. Andra kommer att arbeta med en oerfaren flipper men tar ut högre avgifter och ränta.

Friskrivningsklausul: De långivare som nämns och beskrivs i den här artikeln presenteras endast för informationsändamål. Varken Investopedia eller författaren stöder något av dessa företag. Låntagare bör göra sin egen forskning innan de bestämmer om någon av dessa långivare är ett bra val för deras specifika finansieringsbehov.

Lån med hårda pengar

Experter håller inte med om hur hårda pengar fick sitt namn. Vissa säger att det hänvisar till det faktum att det är mycket dyrare än traditionell finansiering och har "svårare" villkor. Andra säger att det beror på att det finansierar hus som är "svåra" för konventionella långivare att finansiera. Andra säger dock att termen beskriver säkerheten för lånet, som i en hård tillgång, som i detta fall är fastigheterna.

Oavsett termens ursprung, har lån med hårda pengar vanligtvis löper under ett år och räntesatser från 12% till 18%, plus två till fem poäng. En poäng är lika med 1% av lånebeloppet, så om du lånar $ 112 000 och långivaren tar ut två poäng, skulle du betala 2% av $ 112 000, eller $ 2, 240. I stället för att betala poäng vid stängning, som du skulle göra med en konventionell inteckning, kanske du inte behöver betala poäng förrän hemmet säljer med ett lån med hårda pengar - det enda mjuka med dessa hårda pengar.

Kreditgivare med hårda pengar baserar det belopp du kan låna på hemets efterrenoveringsvärde (ARV). Om ett hem kostar $ 80 000 men ARV är $ 160 000 och du kan låna upp till 70% av ARV kan du låna 112 000 $. Efter att du har betalat $ 80 000 inköpspriset har du $ 32 000 kvar för stängningskostnader (även om du kanske kan förhandla om att hemets säljare ska betala dem), långivaravgifter, rehab, transportkostnader och försäljningskostnader som iscensättning, marknadsföring, och fastighetsmäklareprovisioner. Om du kan hålla dig till den budgeten behöver du inga pengar ur fickan för att vända hemmet.

2.240 $ i poäng kommer dock att ta upp en betydande del av den budgeten på $ 32.000, och om du betalar 15% ränta under sex månader kommer din totala räntekostnad på $ 112.000 att vara $ 800. Kreditgivare med hårda pengar förväntar sig vanligtvis endast betalningar med ränta varje månad medan lånet är utestående, men vissa kan tillåta att räntorna samlas och inte kräver att de betalas förrän flipen är klar. Efter dessa två stora utgifter har du bara $ 21.360 för allt annat - mindre om du var tvungen att betala stängningskostnader. Men om hemmet verkligen säljer för $ 160 000, tittar du på en vinst på 48 000 dollar minus skatter för sex månaders arbete, eventuellt utan att skriva en enda check från ditt eget bankkonto.

Hårda pengar kontra konventionella lån

Lucas Machado, ordförande för House Heroes, en grupp fastighetsinvesterare som vänder hus i Florida och finansierar lån med hårda pengar, säger lån med hårda pengar är enkla på ett annat sätt: Bristen på byråkratisk byråkrati. Till skillnad från konventionella banker är långivare inte bundna av riktlinjer för fastighetsformen. ”Fastigheter i dåligt skick uppfyller inte riktlinjerna för traditionell finansiering av inteckning. Å andra sidan förväntar sig långivare av hårda pengar att låna på hus i otillbörlig karaktär, säger Machado.

Snarare "långivare med hårda pengar bestämmer sig för att låna lånet genom att utvärdera avtalets styrka och tillförlitligheten hos hemmafiskaren", säger Machado. Om köp- och reparationskostnaden jämfört med återförsäljningsvärdet är meningsfullt och hemmaviljaren är pålitlig kommer en långivande pengar att låna.

Vid utvärderingen av flipparen är långivare av hårda pengar vanligtvis inte oroliga för låntagarens kvalifikationer som skuldkvot och kreditpoäng. I vissa fall kanske de vill se en sökandes dokument som skatteredovisning, kontoutdrag och kreditrapporter. De bryr sig inte heller om att utbetalningsmedel är lånade (en annan skillnad än konventionella långivare). När allt kommer omkring, "Om flippmottagaren skulle ha fallit, kan långivaren av hårda pengar utesluta, ta ägande av huset och sälja det lönsamt på egen hand", säger Machado.

En långivare som liknar en bank kommer att ha den första positionskrediten i hemmet tills låntagaren betalar tillbaka lånet, men låntagaren kommer att vara ägaren och kommer att hålla handlingen, förklarar Mat Trenchard, förvärvschef med Senna House Buyers, ett av de största husköpsföretagen i Houston.

Var man ska leta efter långivare

En plats att hitta en långivande pengar är online. Som ett exempel kommer Lima One Capital att arbeta med nya flippor och låna upp till 90% av lån till kostnad eller upp till 75% av lån till ARV. Avgifter och räntor minskar med låntagarens snabba upplevelse. Lima One lånar ut i de flesta stater med priser och avgifter som varierar beroende på stat.

I allmänhet räknar du med att betala:

  • Om du har slutfört upp till en flip under de senaste 24 månaderna kommer du att ha en ursprungsavgift på 3, 5% och en ränta på 12%
  • Med två till fyra vippor under ditt bälte är det en ursprungsavgift på 3% och en ränta på 11%
  • För fem eller fler kompletterade vändningar ser du en ursprungsavgift på 2% och en ränta på 9, 99%

Låntagare med kreditpoäng lägre än 680 kommer att kunna låna något mindre och betala de högsta kostnaderna. Minsta kreditbetyg är 630. Dessutom kräver Lima One Capital 10% utbetalning och erbjuder återbetalningsvillkor upp till 13 månader.

Ett andra exempel kommer från LendingHome. Detta företag erbjuder fix-and-flip-lån för upp till 90% av inköpspriset och 100% av renoveringskostnaderna. Låntagare måste lämna in kontoutdrag för att visa att de kan täcka utbetalnings- och stängningskostnaderna. Andra krav inkluderar ett köpeavtal, en lista över tidigare fix-and-flip-projekt, fastighetsdokumentation och utbetalningen. Räntorna varierar vanligtvis från 7, 5% till 12%. Det finns en $ 199 ansökningsavgift för att täcka kostnader för garanti för tredjepartslån. LendingHome tar också ut en ursprungsavgift, utvärderingsavgift, titel- och escrow-avgifter, och företaget håller tillbaka rehabiliteringsmedel tills efter renoveringen är klar.

House Heroes-presidenten, Lucus Machado, föreslår att man når ut till lokala fastighetsinvesteringsföreningar, lokala investerare och lokala fastighetsmäklare för att hitta långivare med hårda pengar. Men det kanske inte finns mycket utrymme att förhandla fram, särskilt om poäng och räntor. Machado konstaterar att under de senaste åren har det varit så många möjligheter att låna ut pengar att det inte finns något behov att jaga en affär. ”Varför [ska du] ta ett lån till en lägre avkastning idag, när du antagligen kommer att stöta på en annan möjlighet imorgon?” Frågar han.

Privata långivare

"En privat långivare är helt enkelt en individ med betydande kapital för att låna dig, " säger Senna House Buyers Mat Trenchard. ”Du skulle bli förvånad över hur många individer som är ute och ser för att låna pengar de har sparat. De kommer att fungera mycket som en HML [långivare för hårda pengar], förutom att du vanligtvis kan få bättre priser och villkor. ”

Trenchard säger att privata långivare kan vara mer öppna för att förhandla om betalningsvillkor än långa pengar. De kan till och med vara villiga att agera som en partner i affären och ta en del av vinsten i utbyte mot att inte ta ut ränta.

"Nyckeln för den oerfaren flipparen är att ha förtroende när du förhandlar, " säger Trenchard. ”De måste nätverka och prata med andra flippor om hur mycket de är vana att betala och vet att de kan gå bort. Tänk inte på att du inte kunde komma överens med den första långivaren du pratar med att du inte hittar pengarna för en affär. ”

Du kan söka privata långivare vid lokala evenemang med fastighetsnätverk. Dessa individer kan ta ut 8% till 12%, plus noll till två poäng jämfört med en långivare med hårda pengar 12% till 15% med två till fem poäng, säger Trenchard. Liksom en långivande pengar eller en bank kommer de att ta en första position i huset.

Hur man får en privat långivare

Erfarna professionella flippor säger att det bästa sättet att mäta en privat långivare du funderar på är att prata med andra flippor - som du också hittar vid fastighetsnätverksevenemang - och fråga om de har erfarenhet av dessa långivare. Hur snabb var vändningen? Vilken prissättning fick de? Hur lyhörd var långivaren? Du kan också be om referenser och ringa dem.

Det värsta fallet är vanligtvis att ett avtal faller igenom eftersom långivaren inte tillhandahåller den utlovade finansieringen och köparen tappar sin insättning. En annan möjlighet blir överraskad vid avvecklingsbordet av oväntade långivaravgifter. Det finns också potential för lagliga strider om kontraktsvillkor eller en långivare som försöker fånga en låntagare som standard så att han kan avskärma fastigheten. Det här är alla goda skäl att kolla in en långivare innan du skriver något.

”Som sagt, kom ihåg att i denna typ av transaktion handlar långivaren en massa pengar i utbyte mot några signerade pappersark - lånedokument. Det är inte något dåligt för låntagaren, säger Machado.

Privat privata långivare

Tekniskt sett är en privat långivare en vän, familjemedlem eller någon annan som inte gör ett företag genom att låna ut pengar men samtycker till att ge dig finansiering, säger Brian Davis, medgrundare av SparkRental och en fastighetsinvesterare med 15 fastigheter . Vissa företag kan kalla sig privata långivare helt enkelt för att de är privatägda. Liksom hårda pengar långivare, kan du också hitta dem på internet.

5 Arch Funding, baserat i Irvine, Kalifornien, arbetar med erfarna flippor i 30 stater. Det erbjuder ensiffriga räntor för fix-and-flip-lån.

Anchor Loans, ett företag i Calabasas, Kalifornien, kan stänga erbjudanden på ett brett utbud av fastighetstyper till konkurrenskraftiga räntor i 46 stater. Villkoren varierar beroende på staten. I Kalifornien finns till exempel lån tillgängliga med räntesatser från 8 till 13%, beroende på erfarenhet av lån till värde och låntagare, med ursprungsavgifter på 2% till 3% och lånevillkor på sex till 12 månader utan förskottsbetalning påföljder. Flippers kan låna upp till 70% av hemets ARV. En förskottsbetalning på minst 10% till 20% av anskaffningskostnaden krävs. Låntagarna måste ha en bevisad meritlista på minst fem vändningar under de senaste 18 månaderna. Ankellån kommer att överväga lån till kvalificerade företag och bolag med flera medlemmar (LLC) med färre än fem klaffar. Finansiering kan genomföras på två dagar till två veckor och tar vanligtvis en vecka, enligt företagets webbplats.

crowdfunding

Crowdfunding förlitar sig på en grupp olika individer och / eller institutioner för att kollektivt finansiera lån. Varje långivare, som kallas investerare, levererar en liten andel av låntagarens lån och tjänar ränta på de pengarna.

Traditionella crowdfunding-webbplatser som Prosper är inte inriktade på att köpa och vända hus. Prospers maximala lånebelopp på $ 35 000 är avsett för projekt som hemrenovering, skuldkonsolidering och finansiering av små företag. Det är där speciala crowdfundingswebbplatser för fastighetsmäklare för bostäder kommer in. Vissa kommer att förfinansiera ditt lån, vilket innebär att företaget snabbt kommer att stänga ditt lån med sina egna pengar medan det väntar på att investerare ska ställa in finansiering, medan andra inte stänger ditt lån tills investerare helt har finansierat det. Det kan betyda en långsammare stängning eller ingen stängning.

"Crowdfunding-webbplatser upptar en liknande nisch som långivande pengar, " säger Davis. "De är relativt dyra, men kommer att låna ut till fastighetsinvesterare oavsett hur många inteckningar de har och fokuserar starkt på säkerheten och kvaliteten på själva affären."

Crowdfunding-webbplatser

Groundfloor erbjuder lån från $ 25.000 till $ 2 miljoner med finansiering av upp till 90% av LTC (100% av renoveringskostnader), stängningar på så få som sju dagar, inga betalningar under låneperioden och inga skatteredovisningar eller kontoutdrag som krävs för lån under en halv miljon. Räntorna varierar från 5, 4% till 26%. Låntagarna måste betala minst tre månaders ränta även om de betalar lånet förr. Typiska stängningskostnader är $ 500 till $ 1 500 och Groundfloor tar ut två till fyra poäng per lån. Alla poäng och avgifter kan rullas in i lånet. Bottenvåningen fungerar vanligtvis inte med oerfaren flippor.

Patch of Land erbjuder lån från $ 100.000 till $ 5 miljoner med finansiering av upp till 80% av värdet på lånet eller upp till 70% av det efterrenoverade värdet, stängningar på så få som sju dagar och räntor som börjar vid 7, 99 %. Låntagarna betalar automatiskt månatliga räntebetalningar på sina lån under en till 36 månader. Patch of Land fungerar endast med erfarna utvecklare.

Fund That Flip erbjuder upp till 90% av inköpspriset, upp till 100% av arbetsomfånget, stängs av så få som sju dagar, lånevillkor från sex till 24 månader och priser som börjar på 7, 99%.

Crowdfunding nackdelar

Trenchard och Machado sa att de inte använde några webbplatser för crowdfunding för fastigheter, men båda misstänkte att crowdfunding-processen för utvärdering och åtagande till en affär kan vara långsammare än vad en låntagare skulle uppleva med en privat eller långivande pengar. När en flipper har en solid relation med en långivare, kan de två kunna avsluta en affär inom 24 timmar när en stor möjlighet dyker upp och allt pappersarbete är i ordning.

Till skillnad från en privat långivare kanske crowdfunding-webbplatser inte heller erbjuder möjlighet att förhandla. De kan ha ställt in parametrar för varje affär eftersom de ansvarar för en stor grupp investerare.

Poängen

Om du inte har tillräckligt med kontanter för att vända ett hus utan ekonomisk hjälp, eller om du har kontanter men vill begränsa din risk finns det flera sätt att få finansiering. En långivare, en privat långivare eller en crowdfunding-webbplats för fastigheter kan hjälpa dig att uppnå dina drömmar om huset.

Alla dessa alternativ är dyra jämfört med traditionell hypotekfinansiering för ett ägarbostadshus, men deras pris återspeglar den höga risken som långivaren tar och att det är osannolikt att du får ett banklån med låg ränta för att vända ett hus. Men om du använder andra människors pengar kan du inte bara komma igång i den snabba verksamheten när du har lite eller inga pengar att investera, det ger dig också en chans att vända fler fastigheter samtidigt och öka dina totala vinster när du har fått tillräckligt med erfarenhet för att göra flera erbjudanden .

"Om du vet alternativen, var du hittar dem och hur du nätverkar, ligger problemet mer i att hitta erbjudanden än i att hitta pengarna, " säger Trenchard. "Det är väldigt lätt att hitta pengarna för en hel del, men det är mycket svårt att hitta bra erbjudanden."

Jämför investeringskonton Leverantörs namn Beskrivning Annonsörens upplysning × Erbjudandena som visas i denna tabell kommer från partnerskap från vilka Investopedia erhåller ersättning.
Rekommenderas
Lämna Din Kommentar