Huvud » algoritmisk handel » Lär dig att värdera fastighetsinvesteringar

Lär dig att värdera fastighetsinvesteringar

algoritmisk handel : Lär dig att värdera fastighetsinvesteringar

Ur ett kvantitativt perspektiv är investeringar i fastigheter något som att investera i aktier. För att tjäna pengar måste investerare bestämma värdet på fastigheterna och göra utbildade gissningar om hur mycket vinst man kommer att göra, vare sig det är genom fastighetsstärkning, hyresintäkter eller båda.

Aktievärdering sker vanligtvis genom två grundläggande metoder: absolut värde och relativt värde. Detsamma gäller för fastighetsbedömning. Diskontering av framtida netto rörelseresultat (NOI) med lämplig diskonteringsränta för fastigheter liknar diskonterade kassaflödesvärden (DCF) för aktier; integrering av bruttoinkomstmultiplikatormodellen i fastigheter är jämförbar med relativa värderingar med lager. Nedan tittar vi på hur man värderar en fastighet med dessa metoder.

TUTORIAL: "First Time Homebuyer's Guide"

Aktiveringsgraden

Ett av de viktigaste antagandena som en fastighetsinvesterare gör vid värdering av fastigheter är att välja en lämplig aktiveringsgrad, vilket är den avkastningskravet på fastigheter som är avdrag för värdeuppskattning eller avskrivning. Enkelt uttryckt är det den ränta som tillämpas på nettoresultatet för att fastställa en fastighets nuvärdet.

Om till exempel en fastighet som förväntas generera ett nettoresultat av rörelseintäkter (NOI) på 1 miljon dollar under de kommande tio åren diskonteras till en aktiveringsgrad på 14%, är fastighetens marknadsvärde $ 1 000 000 / 0, 14 = 7, 142, 857 $ (netto rörelseresultat / total aktiveringsgrad = marknadsvärde).

Marknadsvärdet på 7 142 857 dollar är en hel del om fastigheten säljer till 6, 5 miljoner dollar. Det är en dålig affär om försäljningspriset är 8 miljoner dollar.

Fastställande av aktiveringsgraden är en av de viktigaste mätvärdena för att värdera en inkomstgenererande fastighet. Även om det är något mer komplicerat än att beräkna den vägda genomsnittliga kapitalkostnaden för ett företag, finns det flera metoder som investerare kan använda för att hitta en lämplig aktiveringsgrad. (För relaterad läsning, se "4 sätt att värdera en fastighetsuthyrningsfastighet")

Uppbyggnadsmetoden

En vanlig metod är uppbyggnadsmetoden. Börja med räntan, lägg till:

  1. Lämplig likviditetspremie (uppstår på grund av fastighetens illikvitet)
  2. Återställningspremie (redovisar nettotillväxt)
  3. Riskpremie (avslöjar den totala riskexponeringen på fastighetsmarknaden)

Med tanke på en ränta på 4%, en icke-likviditetsränta på 1, 5%, en återvinningspremie på 1, 5%. och en riskränta på 2, 5% summeras kapitaliseringsgraden för en aktiefastighet som: 6 + 1, 5 + 1, 5 + 2, 5 = 11, 5%. Om rörelseresultatet netto är $ 200 000, är ​​fastighetens marknadsvärde $ 200 000 / .115 = 1 739 130 dollar.

Uppenbarligen är det mycket enkelt att utföra denna beräkning. Komplexiteten ligger i att bedöma exakta uppskattningar för de enskilda komponenterna i aktiveringsgraden, vilket kan vara utmanande. Fördelen med uppbyggnadsmetoden är att den försöker definiera och exakt mäta enskilda komponenter i en diskonteringsränta.

Metoden för utvinning av marknaden

Marknadsutvinningsmetoden antar att det finns aktuell, lättillgänglig nettoresultat om rörelseresultat och försäljningspris för jämförbara inkomstgenererande fastigheter. Fördelen med metoden för utvinning av marknaden är att aktiveringsgraden gör direktinkomstkapitaliseringen mer meningsfull.

Att fastställa aktiveringsgraden är relativt enkelt. Anta att en investerare överväger att köpa en parkeringsplats som förväntas generera $ 500 000 i nettoresultatet. I området finns det tre befintliga jämförbara inkomster som genererar parkeringsplatser.

  • Parkeringsplats 1 har ett nettoresultat på 250 000 dollar och ett försäljningspris på 3 miljoner dollar. I det här fallet är aktiveringsgraden: $ 250 000 / $ 3 000 000 = 8, 33%.
  • Parkeringsplats 2 har ett nettoresultat på 400 000 dollar och ett försäljningspris på 3, 95 miljoner dollar. Aktiveringsgraden är: $ 400 000 / $ 3 950 000 = 10, 13%.
  • Parkeringsplats 3 har ett nettoresultat på 185 000 dollar och ett försäljningspris på 2 miljoner dollar. Aktiveringsgraden är: $ 185 000 / $ 2 000 000 = 9, 25%.

Baserat på de beräknade kurserna för dessa tre jämförbara fastigheter (8, 33%, 10, 13% och 9, 25%) skulle en total aktiveringsgrad på 9, 4% vara en rimlig representation av marknaden. Med hjälp av denna aktiveringsgrad kan en investerare bestämma fastighetens marknadsvärde. Värdet på parkeringsplatsens investeringsmöjlighet är $ 500 000 / 0, 094 = 5 319 149 $.

Investeringsmetoden

Aktiveringsgraden beräknas med hjälp av individuella räntesatser för fastigheter som använder både skuld och kapitalfinansiering. Fördelen med metoden för investeringar är att den är den lämpligaste aktiveringsgraden för finansierade fastighetsinvesteringar.

Det första steget är att beräkna en sjunkande fondfaktor. Detta är den procentandel som måste avsättas varje period för att ha ett visst belopp vid en framtida tidpunkt. Antag att en fastighet med en nettoresultat på 950 000 USD är 50% finansierad, med skuld med 7% ränta som ska amorteras under 15 år. Resten betalas med eget kapital till en avkastningskrav på 10%. Den sjunkande fondfaktorn beräknas som:

Räntesats12 månader [1+ (ränta / 12 månader)] (antal år ∗ 12 månader) −1 \ dfrac {\ frac {ränta ~ ränta} {12 ~ månader}} {{[1 + (ränta ~ ränta / 12 ~ månader)]} ^ {(\ # ~ av ~ år * 12 ~ månader)} - 1} [1+ (räntesats / 12 månader)] (# år ∗ 12 månader) −112 månader räntesats

Koppla in siffrorna får vi:

0, 07 / 12
{[1 + (.07 / 12)] 15x12 } - 1

Detta beräknar 0, 003154 per månad. Per år är denna procentsats: 0, 003154 x 12 månader = 0, 0378. Den ränta som en långivare måste betalas motsvarar denna sjunkande fondfaktor plus räntan. I det här exemplet är denna hastighet: .07 + .0378 = 10, 78% eller .1078.

Således är den vägda genomsnittskursen, eller den totala aktiveringsgraden, som använder 50% -vikt för skuld och 50% -vikt för eget kapital: (.5 x .1078) + (.5 x .10) = 10.39%. Som ett resultat är fastighetens marknadsvärde: $ 950, 000 / .1039 = $ 914407.

01:55

Hur man värderar en fastighetsinvestering

Jämförbara kapitalvärderingar

Absoluta värderingsmodeller bestämmer nuvärdet av framtida inkommande kassaflöden för att erhålla det aktuella värdet på en aktie; de vanligaste metoderna är utdelningsrabattmodeller (DDM) och diskonterade kassaflödes-tekniker. Å andra sidan antyder relativa värdemetoder att två jämförbara värdepapper ska prissättas på samma sätt beroende på deras intäkter. Förhållanden som pris-till-vinst och pris-till-försäljning jämförs med andra företag inom branschen för att bestämma om ett lager är under eller övervärderat. Liksom vid värdering av aktier bör fastighetsvärderingsanalys implementera båda förfarandena för att bestämma ett antal möjliga värden.

Beräkning av en fastighetsfastighets nettoresultat

Marknadsvärde = NOI1r − g = NOI1Rwhere: NOI = Nettoomvandlingsenhet = Obligatorisk avkastning på fastighetstillgångar g = Tillväxttakt för NOIR = Aktiveringsgrad (r − g) \ börja {inriktad} & Marknad ~ Värde = \ dfrac { NOI_1} {rg} = \ dfrac {NOI_1} {R} \\ & \ textbf {där:} \\ & NOI = \ text {\ small Rörelseresultat} \\ & r = \ text {\ small Obligatorisk avkastning på fastighetstillgångar} \\ & g = \ text {\ liten tillväxttakt för NOI} \\ & R = \ text {\ liten Kapitaliseringsgrad (r} - \ text {\ liten g)} \\ \ end {inriktad} Marknad Värde = r − gNOI1 = RNOI1 där: NOI = Netto driftsinkomer = Obligatorisk avkastning på fastighetstillgångar g = Tillväxttakt för NOIR = Aktiveringsgrad (r − g)

Rörelseresultatet netto avspeglar de intäkter som fastigheten kommer att generera efter fakturering i driftskostnaderna men före avdrag för skatter och ränta. Innan kostnader dras av måste de totala intäkterna från investeringen fastställas. Förväntad hyresintäkt kan initialt förutsägas baserat på jämförbara fastigheter i närheten. Med korrekt marknadsundersökning kan en investerare bestämma vilka priser hyresgästerna debiteras i området och anta att liknande hyror per kvadratmeter kan tillämpas på denna fastighet. Beräknade ökningar av hyror redovisas i tillväxttakten inom formeln.

Eftersom höga vakansgrader är ett potentiellt hot mot avkastningen på fastighetsinvesteringar, bör antingen en känslighetsanalys eller realistiska konservativa uppskattningar användas för att bestämma den förlåtna inkomsten om tillgången inte utnyttjas med full kapacitet.

I driftskostnader ingår de som direkt uppkommer genom den dagliga driften av byggnaden, såsom fastighetsförsäkring, förvaltningsavgifter, underhållsavgifter och verktygskostnader. Observera att avskrivningar inte ingår i den totala kostnadsberäkningen. Rörelseresultatet för en fastighetsfastighet liknar resultatet före ränta, skatter, avskrivningar och avskrivningar (EBITDA).

Diskontering av rörelseresultatet från fastighetsinvestering med marknadsvärde är analogt med diskontering av en framtida utdelningsström med lämplig avkastningskrav justerad för utdelningstillväxt. Aktieinvesterare som känner till modeller för utdelningstillväxt bör omedelbart se likheten. (DDM är en av de mest grundläggande finansiella teorierna, men den är bara lika bra som dess antaganden. Kolla in " Digging in the Dividend Discount Model .")

Hitta en fastighets inkomstkapacitet

Marknadsvärde = Bruttoinkomst × Bruttoinkomstmultiplikator \ textit {\ litet Marknadsvärde = Bruttoinkomst} \ gånger \ textit {\ liten bruttoinkomstmultiplikator} Marknadsvärde = Bruttoinkomst × Bruttoinkomstmultiplikator

Bruttoinkomstmultiplikatormetoden är en relativ värderingsmetod som bygger på det underliggande antagandet att fastigheter i samma område kommer att värderas proportionellt med bruttoinkomsten som de hjälper till att generera. Som namnet antyder är bruttoinkomsten den totala inkomsten innan driftskostnaderna dras av. Emellertid måste vakansgraden förutsägas för att få en noggrann uppskattning av bruttoinkomsten.

Till exempel, om en fastighetsinvesterare köper en byggnad på 100 000 kvadratmeter, kan han på grundval av jämförbara fastighetsuppgifter fastställa att den genomsnittliga bruttoinkomst per kvadratmeter i grannskapet är $ 10. Även om investeraren initialt kan anta att den årliga bruttoinkomsten är $ 12 miljoner ($ 10 x 12 månader x 100 000 kvadratmeter), finns det troligtvis några lediga enheter i byggnaden vid en viss tidpunkt. Förutsatt att det finns en vakansgrad på 10% är bruttoinkomsten 10, 8 miljoner dollar (12 MM x 90%). Ett liknande tillvägagångssätt tillämpas också på metoden för rörelseresultat.

Nästa steg i bedömningen av fastighetsfastighetens värde är att bestämma bruttoinkomstmultiplikatorn. Detta uppnås om man har historisk försäljningsdata. Att titta på försäljningspriserna för jämförbara fastigheter och dela detta värde med den genererade bruttoinkomsten ger den genomsnittliga multiplikatorn för regionen.

Denna typ av värderingsmetod liknar användning av jämförbara transaktioner eller multiplar för att värdera en aktie. Många analytiker kommer att förutse ett företags resultat och multiplicera vinsten per aktie (EPS) med industrins P / E-tal. Fastighetsvärdering kan genomföras genom liknande åtgärder.

Vägspärrar till fastighetsvärdering

Båda dessa metoder för värdering av fastigheter verkar relativt enkla. I praktiken är det dock ganska komplicerat att bestämma värdet på en inkomstgenererande fastighet med hjälp av dessa beräkningar. Först och främst kan det hända att det är extremt tidskrävande och utmanande att få erforderlig information om alla formelinsatser, till exempel rörelseresultat, premier som ingår i aktiveringsgraden och jämförbara försäljningsdata.

För det andra faktorerar inte dessa värderingsmodeller korrekt i möjliga stora förändringar på fastighetsmarknaden, till exempel en kreditkris eller fastighetsboom. Som ett resultat måste ytterligare analys göras för att förutse och påverka möjliga effekter av förändrade ekonomiska variabler.

Eftersom fastighetsmarknaderna är mindre likvida och transparenta än aktiemarknaden är det ibland svårt att få nödvändig information för att fatta ett fullt informerat investeringsbeslut. Med det sagt, på grund av de stora kapitalinvesteringar som vanligtvis krävs för att köpa en stor utveckling, kan denna komplicerade analys ge en stor vinst om den leder till upptäckten av en undervärderad fastighet (liknar aktieinvesteringar). Därför är det väl värt tiden och energin att ta sig tid att undersöka nödvändiga insatser.

Poängen

Fastighetsvärdering baseras ofta på liknande strategier som kapitalanalys. Andra metoder, förutom den diskonterade nettoresultatet och bruttoinkomstmultiplikator, används också ofta - några unika för denna tillgångsslag. Vissa branschexperter har till exempel en aktiv kunskap om stadens migrations- och utvecklingsmönster. Som ett resultat kan de bestämma vilka lokala områden som troligen upplever den snabbaste uppskattningen.

Oavsett vilket tillvägagångssätt som används, den viktigaste förutsägaren för en strategis framgång är hur väl den forskas.

Jämför investeringskonton Leverantörs namn Beskrivning Annonsörens upplysning × Erbjudandena som visas i denna tabell kommer från partnerskap från vilka Investopedia erhåller ersättning.
Rekommenderas
Lämna Din Kommentar