Lån-till-värde-förhållande - Definition av LTV-förhållande
Lånekvoten (LTV) är en bedömning av utlåningsrisk som finansinstitut och andra långivare undersöker innan en inteckning godkänns. Vanligtvis är bedömningar med höga LTV-förhållanden högre risk och därför, om inteckning godkänns, kostar lånet låntagaren mer.
Dessutom kan ett lån med högt LTV-förhållande kräva att låntagaren köper inteckningförsäkring för att kompensera risken för långivaren.
LTV Ratioformel och beräkning
Hemköpare kan enkelt beräkna låneförhållandet på sitt hem.
LTVratio = MAAPVwhere: MA = Mortgage BeloppAPV = Uppskattat fastighetsvärde \ börja {inriktad} <V ratio = \ frac {MA} {APV} \\ & \ textbf {var:} \\ & MA = \ text {Mortgage Belopp} \ \ & APV = \ text {Uppskattat fastighetsvärde} \\ \ end {inriktad} LTVratio = APVMA där: MA = LånebeloppAPV = Uppskattat fastighetsvärde
Processen innebär att man delar upp det totala inteckningslånet i det totala inköpspriset för hemmet. Till exempel resulterar ett hem med en köpeskilling på $ 200 000 och ett totalt hypotekslån för $ 180 000 till ett belåningsgrad på 90%. Konventionella hypotekslångivare ger ofta bättre lånevillkor till låntagare som inte har högre belopp än 80%.
LTV-kvoten beräknas genom att dividera det lånade beloppet med fastighetens uppskattade värde, uttryckt i procent. Om du till exempel köper ett hem uppskattat till 100 000 $ för det uppskattade värdet och gör en 10 000 $ utbetalning, kommer du att låna 90 000 $ vilket resulterar i en LTV-kvot på 90% (90 000/100 000).
Key Takeaways
- LTV används ofta i hypotekslån för att bestämma det belopp som är nödvändigt för att sätta in en betalning och om en långivare kommer att utöka kredit till en låntagare.
- De flesta långivare erbjuder bostads- och hemmakapitalansökare den lägsta möjliga räntan när värdet på lånet är på eller under 80%.
- Fannie Maes HomeReady och Freddie Mac: s möjliga låneprogram för låneinkomsttagare tillåter en LTV-kvot på 97% (3% utbetalning) men kräver hypoteksförsäkring tills förhållandet faller till 80%.
LTV- och låneteckning
Lånekvoten är en kritisk del av inteckningstryggheten, vare sig det handlar om att köpa ett hem, refinansiera en aktuell inteckning till ett nytt lån eller låna mot ackumulerat eget kapital i en fastighet.
Långivare bedömer LTV-kvoten för att bestämma nivån på exponering för risk de tar på när de garanterar en inteckning. När låntagare begär ett lån för ett belopp som ligger på eller nära det uppskattade värdet och därmed ett högre belåningsgrad, uppfattar långivare att det finns en större chans att lånet går i fall då det är lite till inget eget kapital inom fastigheten. Om avskärmning äger rum kan långivaren ha svårt att sälja hemmet för tillräckligt för att täcka det utestående inteckningsbalansen och tjäna vinsten från transaktionen.
Faktorer som påverkar LTV-förhållandet
De viktigaste faktorerna som påverkar LTV-kvoten är förskottsbetalning, försäljningspris (avtal) och uppskattat värde. För att uppnå det lägsta (och bästa) LTV-förhållandet, höj utbetalningen och försök att sänka försäljningspriset. Använd exemplet ovan, anta att du köper ett hus som värderar för $ 100.000 men ägaren är villig att sälja för $ 90.000. Om du betalar samma 10.000 $ utbetalning är ditt lån bara $ 80.000 vilket resulterar i en LTV-kvot på 80% (80.000 / 100.000). Om du ökar din utbetalning till 15 000 USD är ditt inteckningslån nu 75 000 $ vilket gör din LTV-kvote 75% (75 000/100 000).
Allt detta är viktigt eftersom ju lägre LTV-kvoten är, desto större är chansen att lånet kommer att godkännas, desto lägre blir räntan sannolikt och desto mindre troligt kommer du att behöva köpa privat inteckningförsäkring (PMI).
LTV-förhållande och räntesatser
Medan lånekvoten inte är den enda avgörande faktorn för att säkerställa en inteckning, ett eget kapitallån eller en kreditgräns, spelar det en väsentlig roll i hur mycket lån kostar husägaren. I själva verket kan ett högt LTV-förhållande förhindra dig från att kvalificera dig för ett lån eller refinansiera alternativet i första hand.
De flesta långivare erbjuder bostads- och hemmakapitalansökare den lägsta möjliga räntan när värdet på lånet är på eller under 80%. En högre LTV-kvot utesluter inte låntagare från att godkännas för en inteckning, även om den totala kostnaden för lånet stiger när LTV-kvoten ökar. En låntagare med en LTV-kvot på 95% kan till exempel godkännas, men räntan kan vara upp till en hel procentenhet högre än för en låntagare med en LTV-kvot på 75%.
Dessutom, om LTV-kvoten är högre än 80%, kommer du sannolikt att behöva köpa privat hypoteksförsäkring (PMI), vilket kan lägga till allt från 0, 5% till 1% av hela lånebeloppet på årsbasis. PMI på 1% på ett lån på $ 100 000, till exempel, skulle lägga till 1 000 $ till det betalade beloppet per år eller $ 83, 33 per månad. PMI-betalningar fortsätter tills LTV-kvoten är 80% eller lägre. LTV-kvoten minskar när du betalar ner ditt lån och när värdet på ditt hem ökar med tiden.
Att kräva en LTV-andel på 80% (eller lägre) för att undvika PMI är inte lag men det är praktiken för nästan alla långivare. Ibland görs undantag för låntagare med hög inkomst, lägre skuld eller andra faktorer som en stor investeringsportfölj.
Det maximala belåningsgraden är det största tillåtna förhållandet mellan lånets storlek och fastighetens dollarvärde. Ju högre belåningsgrad, desto större del av inköpspriset som finansierades. Eftersom hemmet fungerar som säkerhet för lånet är lånevärdet ett mått på den risk som långivarna använder. Olika låneprogram anses ha olika riskfaktorer, och har således olika maximala belåningsgrader.
Lånstyper och LTV-förhållande
Vissa lånetyper har särskilda regler när det gäller LTV-kvoten.
FHA-lån
FHA-lån, som tillåter en initial LTV-kvot på upp till 96, 5%, kräver en inteckningförsäkringspremie (MIP) som varar så länge du har det lånet oavsett hur låg LTV-kvoten så småningom går. De flesta refinansierar ett konventionellt lån när LTV-kvoten når 80% för att eliminera MIP.
VA- och USDA-lån
VA- och USDA-lån - tillgängliga för nuvarande och tidigare militära respektive på landsbygden - kräver inte privat hypoteksförsäkring trots att LTV-kvoten kan vara så hög som 100%. Både VA- och USDA-lån har dock ytterligare avgifter.
Fannie Mae och Freddie Mac
Fannie Maes HomeReady och Freddie Mac: s möjliga låneprogram för låneinkomsttagare tillåter en LTV-kvot på 97% (3% utbetalning) men kräver hypoteksförsäkring tills förhållandet faller till 80%.
Strömlinjeforma refinansieringsalternativ, som avstår från bedömningskrav (vilket innebär att husets LTV-kvot inte påverkar lånet), finns för FHA-, VA- och USDA-lån. För dem med ett LTV-förhållande över 100% - även känt som ”under vattnet” eller ”upp och ned” - Fannie Mae's High Loan-to-Value Refinance Alternativ och Freddie Mac's Enhanced Relief Refinance, som är utformade för att ersätta HARP Refinance-programmet som löper ut 31 december 2018, är tillgängliga.
Rangordna förhållandet mellan lån och värde
En LTV-kvot på 80% eller lägre anses vara bra för de flesta bostadslånscenarier. En LTV-kvot på 80% ger den bästa chansen att bli godkänd, den bästa räntan och den största sannolikheten att du inte kommer att behöva köpa inteckningförsäkring. Som nämnts ovan möjliggör emellertid VA- och USDA-lån en högre LTV-kvot (upp till 100%) och undviker fortfarande kostsamma privata hypoteksförsäkringar, även om andra avgifter tillämpas.
För de flesta refinansieringsalternativ, såvida inte du ansöker om en utbetalningsfinansiering, betyder LTV-förhållandet ingen roll, så det finns inget sådant som "bra" eller "dåligt." Om du ansöker om en utbetalningsfinansiering, är en LTV förhållandet 90% eller mindre anses vara bra.
LTV vs. Kombinerad LTV - CLTV
Medan LTV-kvoten ser på effekterna av ett enskilt hypotekslån när du köper en fastighet, är det kombinerade lånet-till-värdet (CLTV) förhållandet förhållandet mellan alla säkrade lån på en fastighet och värdet på en fastighet. Långivare använder CLTV-förhållandet för att bestämma en potentiell bostadsköpares risk för fallissemang när mer än ett lån används - till exempel om de kommer att ha två eller flera inteckningar, eller en inteckning plus ett bostadslån eller kreditlinje (HELOC). I allmänhet är långivare villiga att låna ut till CLTV-förhållanden på 80% och högre till låntagare med hög kreditvärdighet.
LTV-kvoten beaktar endast den primära inteckningssaldo. I ovanstående exempel är LTV-kvoten 50%, resultatet av att dela den primära inteckningssaldo på 100 000 USD med hemvärdet 200 000 USD. Primära långivare tenderar att vara mer generösa med CLTV-krav.
Med beaktande av exemplet ovan, i händelse av avskärmning, får den primära inteckningshållaren sina pengar i sin helhet innan den andra inteckningshållaren får något. Om fastighetsvärdet sjunker till $ 125 000 innan låntagaren inte betalar, får den primära pensionsrättsinnehavaren hela det skyldiga beloppet ($ 100 000), medan den andra krediträttsinnehavaren endast får de återstående $ 25 000 trots att han är skyldig $ 50 000. Den primära pensionsrättsinnehavaren axlar mindre risk vid fallande fastighetsvärden och har därför råd att låna ut på en högre CLTV.
Begränsningar av LTV
Den största nackdelen med värdet på lånet är att det endast inkluderar den primära inteckning som en hyresägare är skyldig och inte inkluderar andra skyldigheter som en andra inteckning eller ett eget kapitallån. Därför är kombinerat värdefullt lån (CLTV) ett mer inkluderande mått på låntagarens förmåga att återbetala ett bostadslån.