Omvänd inteckning

I ett ord är en omvänd inteckning ett lån. En husägare som är 62 år eller äldre och har ett betydande eget kapital kan låna mot sitt hemvärde och få pengar som ett engångsbelopp, fast månadsbetalning eller kredit. Till skillnad från en förskottslån - den typ som används för att köpa ett hem - kräver en omvänd inteckning inte husägaren att betala lån.

Istället förfaller hela lånets saldo när låntagaren dör, flyttar permanent eller säljer hemmet. I federala bestämmelser krävs att långivare ska strukturera transaktionen så att lånebeloppet inte överstiger hemets värde och låntagarens eller låntagarens egendom inte hålls ansvariga för att betala skillnaden om lånesaldot blir större än hemets värde. Ett sätt detta kan hända är genom en minskning av hemets marknadsvärde; en annan är om låntagaren lever länge.

Hur fungerar ett omvändt inteckningslån?

Likvida medel

Omvända inteckningar kan ge välbehövliga kontanter för äldre vars nettovärde mestadels är bundet i värdet av sitt hem. Å andra sidan kan dessa lån vara kostsamma och komplicerade, liksom föremål för bedrägerier. Den här artikeln kommer att lära dig hur omvända inteckningar fungerar och hur du skyddar dig mot fallgroparna, så att du kan fatta ett informerat beslut om huruvida ett sådant lån kan vara rätt för dig eller dina föräldrar.

Enligt National Reverse Mortgage Lenders Association, höll husägare i åldern 62 år och äldre 6, 5 biljoner US dollar i hemmakapitalet under tredje kvartalet 2017. Antalet markerar ett högtid allteftersom mätningen började 2000, vilket understryker hur stor källa för förmögenhet hem eget kapital är för vuxna i pensionsåldern. Hemkapital är endast användbar förmögenhet om du säljer och minskar eller lånar mot det egna kapitalet. Och det är där omvända inteckningar spelar in, särskilt för pensionärer med begränsade inkomster och få andra tillgångar.

Key Takeaways

• En omvänd inteckning är en typ av lån för seniorer 62 år och äldre.
• Omvända hypotekslån tillåter husägare att konvertera sina egna kapital till kontantinkomster utan månadslån.
• De flesta omvända inteckningar är federalt försäkrade, men se upp för en mängd omvända inteckningsförsäljningar som riktar sig till äldre.
• Omvända inteckningar kan vara ett bra ekonomiskt beslut för vissa, men ett dåligt beslut för andra. Var noga med att förstå hur omvända inteckningar fungerar och vad de betyder för dig och din familj innan du beslutar.

Hur fungerar ett omvändt lån

Med en omvänd inteckning, istället för att husägaren betalar till långivaren, gör långivaren betalningar till husägaren. Husägaren får välja hur de ska få dessa betalningar (vi förklarar valen i nästa avsnitt) och betalar bara ränta för de erhållna intäkterna. Räntan rullas in i lånesaldot så att husägaren inte betalar någonting. Husägaren behåller också titeln till hemmet. Under lånets livstid ökar husägarens skuld och bostadskapitalet minskar.

Liksom med en framåtlån är hemmet säkerhet för en omvänd inteckning. När husägaren flyttar eller dör, går intäkterna från hemets försäljning till långivaren för att återbetala den omvända hypotekens huvudstol, ränta, hypoteksförsäkring och avgifter. Eventuella försäljningsintäkter utöver vad som lånades går till husägaren (om han eller hon fortfarande bor) eller husägarens egendom (om husägaren har dött). I vissa fall kan arvingarna välja att betala av inteckningen så att de kan behålla hemmet.

Reverserad inteckning är inte beskattningsbar. Medan de kanske känns som inkomst för husägare, betraktar IRS pengarna som ett lån förskott.

Typer av omvända inteckningar

Det finns tre typer av en omvänd inteckning. Det vanligaste är bostadsräkningen eller HECM. HECM representerar nästan alla omvända inteckningar som långivarna erbjuder på hemvärden under $ 679, 650 och är den typ du troligtvis kommer att få, så det är den typ den här artikeln kommer att diskutera. Om ditt hem är värt mer, kan du dock undersöka en jumbo omvänd inteckning, även kallad en proprietär omvänd inteckning.

När du tar en omvänd inteckning kan du välja att få intäkterna på ett av sex sätt:

1. Enkel summa: Få alla intäkter på en gång när ditt lån stängs. Detta är det enda alternativet som har en fast ränta. De övriga fem har justerbara räntor.
2. Lika månatliga betalningar (livränta): Så länge minst en låntagare bor i hemmet som huvudbostad kommer långivaren att göra stabila betalningar till låntagaren.
3. Terminbetalningar : Långivaren ger låntagaren lika månatliga betalningar under en bestämd period som låntagaren väljer, t.ex. 10 år.
4. Kredit: Det finns pengar för husägare att låna vid behov. Husägaren betalar bara ränta för de belopp som faktiskt lånats från kreditgränsen.
5. Lika månatliga betalningar plus en kreditgräns: Långivaren tillhandahåller stadiga månatliga betalningar så länge minst en låntagare har hemmet som huvudbostad. Om låntagaren behöver mer pengar när som helst kan de få tillgång till kreditgränsen.
6. Terminbetalningar plus en kreditgräns: Långivaren ger låntagaren lika månatliga betalningar för en bestämd period som låntagaren väljer, t.ex. 10 år. Om låntagaren behöver mer pengar under eller efter den terminen kan de få tillgång till kreditgränsen.

Det är också möjligt att använda en omvänd inteckning som kallas ” HECM för köp” för att köpa ett annat hem än det du för närvarande bor i.

I alla fall behöver du vanligtvis minst 50% eget kapital - baserat på ditt hem nuvarande värde, inte vad du betalade för det - för att kvalificera dig för en omvänd inteckning. Standarder varierar beroende på långivare.

41.736

Antalet omvända inteckningar emitterade i USA 2018, en minskning med 26, 7% från året innan.

Skulle du dra nytta av en?

En omvänd inteckning kan låta mycket som ett lån i hemmet eller kredit. I likhet med ett av dessa lån kan en omvänd hypotekslån ge ett engångsbelopp eller en kreditgräns som du kan få tillgång till efter behov baserat på hur mycket av ditt hem du har betalat och ditt hem marknadsvärde. Men till skillnad från ett bostadslån eller kreditgräns behöver du inte ha en inkomst eller bra kredit för att kvalificera dig, och du kommer inte att göra några lånbetalningar medan du besitter hemmet som din primära bostad.

En omvänd inteckning är det enda sättet att få tillgång till egna kapital utan att sälja hemmet till äldre som inte vill ha ansvaret för att göra en månatlig lånebetalning eller som inte kan kvalificera sig för ett lån i hemmet eller refinansiera på grund av begränsat kassaflöde eller dåligt kreditera.

Om du inte kvalificerar dig för något av dessa lån, vilka alternativ finns kvar för att använda egenkapital för att finansiera din pension? Du kan sälja och minska, eller så kan du sälja ditt hem till dina barn eller barnbarn för att hålla det i familjen, kanske till och med bli deras hyresgäst om du vill fortsätta bo i hemmet.

För-och nackdelar

När du är 62 år eller äldre kan en omvänd inteckning vara ett bra sätt att få kontanter när ditt egna kapital är din största tillgång och du inte har ett annat sätt att få tillräckligt med pengar för att täcka dina grundläggande levnadskostnader. Med en omvänd inteckning kan du fortsätta bo i ditt hem så länge du följer fastighetsskatter, underhåll och försäkring och inte behöver flytta till ett vårdhem eller sjukhus i mer än ett år.

Att ta en omvänd inteckning innebär emellertid att spendera ett betydande belopp av det egna kapitalet du har samlat på ränta och låneavgifter, vilket vi kommer att diskutera nedan. Det betyder också att du sannolikt inte kommer att kunna skicka ditt hem till dina arvingar. Om en omvänd inteckning inte ger en långsiktig lösning på dina ekonomiska problem, bara en på kort sikt, kanske det inte är värt uppoffret.

Tänk om någon annan, till exempel en vän, släkting eller rumskamrat, bor med dig? Om du får en omvänd inteckning, har personen ingen rätt att fortsätta bo i hemmet efter att du gått bort.

Ett annat problem som vissa låntagare stöter på med omvända inteckningar är att överlåna inteckningens intäkter. Om du väljer en betalningsplan som inte ger en livstidsinkomst, till exempel ett engångsbelopp eller en termplan, eller om du tar ut en kreditlinje och använder det hela, kanske du inte har några pengar kvar när du behöver det .

Regler för dessa inteckningar

Om du äger ett hus, lägenhet eller radhus eller ett tillverkat hem byggt på eller efter 15 juni 1976, kan du vara berättigad till en omvänd inteckning. Enligt Federal Housing Administration (FHA) regler kan kooperativa bostadsägare inte få omvända inteckningar eftersom de inte tekniskt äger fastigheterna de bor i utan snarare andelar i ett företag. I New York, där kooperationer är vanliga, förbjuder statlig lag ytterligare omvända inteckningar i kooperationer, vilket tillåter dem endast i en- till fyra familjens bostäder och condos.

Medan omvända inteckningar inte har inkomst eller kreditpoäng, har de fortfarande regler om vem som är kvalificerad. Du måste vara minst 62 år, och du måste antingen äga ditt hem fritt och tydligt eller ha ett betydande eget kapital (minst 50%). Låntagarna måste betala en ursprungsavgift, en premieförsäkringspremie, pågående premieförsäkringspremier, låneserviceavgifter och ränta. Den federala regeringen begränsar hur mycket långivare kan ta ut för dessa artiklar.

Kreditgivare kan inte följa låntagare eller deras arvtagare om hemmet visar sig vara under vattnet när det är dags att sälja. De måste också tillåta alla arvtagare flera månader att avgöra om de vill återbetala den omvända inteckning eller låta långivaren sälja hemmet för att betala av lånet.

Institutionen för bostäder och stadsutveckling (HUD) kräver att alla blivande omvända inteckningslånare ska slutföra en HUD-godkänd rådgivningssession. Denna rådgivningssession, som vanligtvis kostar cirka $ 125, bör ta minst 90 minuter och bör täcka för- och nackdelarna med att ta ett omvändt inteckning med tanke på dina unika ekonomiska och personliga omständigheter. Det borde förklara hur en omvänd inteckning kan påverka din berättigande till inkomst av Medicaid och extra säkerhet. Rådgivaren bör också gå igenom de olika sätten du kan få intäkterna på.

Ditt ansvar enligt reglerna för omvänd inteckning är att hålla dig uppdaterad när det gäller fastighetsskatt och husägarförsäkring och hålla hemmet i gott skick. Och om du slutar bo i huset längre än ett år - även om det beror på att du bor i en sjukvårdsanläggning av medicinska skäl - måste du betala tillbaka lånet, vilket vanligtvis uppnås genom att sälja huset .

Bortsett från potentialen för bedrägerier riktade till äldre, har omvända inteckningar vissa legitima risker. Trots de senaste reformerna finns det fortfarande situationer då en änka eller änka kan förlora hemmet efter deras make död.

Avgifter inblandade

Institutionen för bostäder och stadsutveckling justerade försäkringspremierna för omvända inteckningar i oktober 2017. Eftersom långivare inte kan be husägare eller deras arvtagare att betala upp om lånesaldot blir större än bostadens värde, ger försäkringspremierna en pool av medel som långivare kan dra på så att de inte tappar pengar när detta händer.

En förändring var en ökning av premien från 0, 5% till 2, 0% för tre av fyra låntagare och en minskning av premien från 2, 5% till 2, 0% för den andra av fyra låntagare. Den främre premien var tidigare bunden till hur mycket låntagare tog ut det första året, med husägare som tog ut mest - eftersom de behövde betala av en befintlig inteckning - betala den högre räntan. Nu betalar alla låntagare samma ränta på 2, 0%. Den främre premien beräknas baserat på hemets värde, så för varje $ 100.000 i uppskattat värde betalar du $ 2.000. Det är 6 000 dollar på ett hus på 300 000 dollar.

Alla låntagare måste också betala årliga inteckningspremier på 0, 5% (tidigare 1, 25%) av det lånade beloppet. Denna förändring sparar låntagare $ 750 per år för varje 100.000 $ som lånas och hjälper till att kompensera den högre premien. Det innebär också att låntagarens skuld växer långsammare, och bevarar mer av husägarens kapital över tid, ger en källa till medel senare i livet eller ökar möjligheten att kunna överlämna huset till arvingarna.

Omvända hypotekslångivare

För att få en omvänd inteckning kan du inte bara gå till någon långivare. Omvända inteckningar är en specialprodukt, och endast vissa långivare erbjuder dem. Några av de största namnen inom omvänd hypotekslån inkluderar American Advisors Group, One Reverse Mortgage och Liberty Home Equity Solutions.

Det är en bra idé att ansöka om en omvänd inteckning hos flera företag för att se vilka som har de lägsta priserna och avgifterna. Även om omvända inteckningar är federalt reglerade finns det fortfarande svårigheter i vad varje långivare kan ta ut.

Ränta

Endast det långa omvända inteckning som ger dig alla intäkter samtidigt när ditt lån stängs har en fast ränta. De andra fem alternativen har justerbara räntor, vilket är meningsfullt, eftersom du lånar pengar under många år, inte alla på en gång, och räntorna förändras alltid. Omvända inteckningar med variabel ränta är bundna till London Interbank Offered Rate (LIBOR).

Förutom en av basräntorna lägger långivaren till en marginal på en till tre procentenheter. Så om LIBOR är 2, 5% och långivarens marginal är 2%, kommer din omvända räntesats till 4, 5%. I början av 2018 varierade långivarnas marginaler från 1, 08% till 3, 38%. Ränteföreningar under den omvända inteckningens livslängd, och din kreditpoäng påverkar inte din omvända inteckningskurs eller din förmåga att kvalificera sig.

Hur mycket kan du låna?

Vinsten du får från en omvänd inteckning beror på långivaren och din betalningsplan. För en HECM kommer det belopp du kan låna baseras på den yngsta låntagarens ålder, lånets ränta och det lägre av ditt hems uppskattade värde eller FHA: s högsta fordringsbelopp, som är $ 679, 650 för 2018.

Du kan dock inte låna 100% av det som ditt hem är värt, eller någonstans däremot. En del av ditt egna kapital måste användas för att betala lånets utgifter, inklusive hypotekspremier och ränta. Här är några andra saker du behöver veta om hur mycket du kan låna:

• Lånets intäkter baseras på den yngsta låntagarens ålder eller, om låntagaren är gift, den yngre makan, även om den yngre makan inte är låntagare. Ju äldre den yngsta låntagaren är, desto högre är intäkterna.
• Ju lägre hypotekslån, desto mer kan du låna.
• Ju högre din fastighetsvärderade värde är, desto mer kan du låna.
• En stark finansiell bedömning av omvänd hypotekslån ökar intäkterna du får eftersom långivaren inte kommer att innehålla en del av dem för att betala fastighetsskatt och husägarförsäkring för dina räkning.

Det belopp du faktiskt kan låna är baserat på vad som kallas den ursprungliga huvudgränsen. I januari 2018 var den genomsnittliga initiala huvudgränsen 211 468 USD och det genomsnittliga maximala anspråksbeloppet var 412 038 USD. Den genomsnittliga låntagarens ursprungliga huvudgräns är cirka 58% av det maximala skadebeloppet.

Regeringen sänkte den ursprungliga huvudgränsen i oktober 2017, vilket gjorde det svårare för husägare, särskilt yngre, att kvalificera sig för en omvänd inteckning. På uppsidan hjälper förändringen låntagare att bevara mer av sitt eget kapital. Regeringen sänkte gränsen av samma anledning till att den ändrade försäkringspremier: eftersom hypoteksförsäkringsfondens underskott hade nästan fördubblats under det senaste räkenskapsåret. Det här är fonden som betalar långivare och skyddar skattebetalarna mot omvända inteckningslån.

För att komplicera saker ytterligare kan du inte låna alla dina ursprungliga gränser under det första året när du väljer ett engångsbelopp eller en kreditgräns. Istället kan du låna upp till 60% eller mer om du använder pengarna för att betala av din terminslån. Och om du väljer ett engångsbelopp, är det belopp du får framför allt du någonsin kommer att få. Om du väljer kreditgränsen kommer kreditgränsen att växa med tiden men bara om du har oanvända medel i din linje.

Omvända inteckningar, din make och arvingar

Båda makarna måste godkänna lånet, men båda behöver inte vara låntagare, och detta arrangemang kan skapa problem. Om två makar bor tillsammans i ett hem men endast en make utnämns till låntagaren på den omvända inteckningen, riskerar den andra makan att förlora hemmet om den lånande makan dör först. En omvänd inteckning måste återbetalas när låntagaren dör, och den återbetalas vanligtvis genom att sälja huset. Om den efterlevande maken vill behålla hemmet måste han eller hon återbetala lånet på andra sätt, eventuellt genom en dyr refinansiering.

Endast en make kan vara låntagare om bara en make äger titeln på huset, kanske för att det ärvdes eller för att ägandet föregår äktenskapet. Helst kommer båda makarna att ha titeln och båda kommer att vara låntagare på den omvända inteckningen så att när den första makan dör, fortsätter den andra att ha tillgång till den omvända inteckningens intäkter och kan fortsätta bo i huset fram till döden. Den icke-låntagande makan kan till och med förlora hemmet om den lånande make var tvungen att flytta in i en sjukhus eller vårdhem under ett år eller längre.

Undvika omvänd hypotekslån

Med en produkt så potentiellt lukrativ som en omvänd inteckning och en sårbar befolkning av låntagare som kan ha kognitiva försämringar eller som desperat söker ekonomisk frälsning, överflödar bedrägerier. Skrupelfria säljare och hemförbättringsentreprenörer har riktat sig till äldre för att hjälpa dem att säkra omvända inteckningar för att betala för hemförbättringar - med andra ord så att de kan få betalt. Säljaren eller entreprenören levererar eller kanske inte levererar på utlovat kvalitetsarbete; de kan bara stjäla husägare pengar.

Släktingar, vårdgivare och ekonomiska rådgivare har också utnyttjat seniorer genom att använda en fullmakt för att vända hemmet, sedan stjäla intäkterna, eller genom att övertyga dem om att köpa en finansiell produkt, såsom en livränta eller hela livförsäkring, att den äldre har bara råd med att få en omvänd inteckning. Denna transaktion är troligtvis endast i den så kallade finansiella rådgivarens bästa intresse. Detta är bara några av de omvända hypotekslån som kan lösa upp obehagliga husägare.

Gör detta för att undvika utestängning

En annan fara i samband med en omvänd inteckning är möjligheten till avskärmning. Även om låntagaren inte är ansvarig för att betala inteckning - och därför inte kan bli kriminell för dem - kräver en omvänd inteckning låntagaren att uppfylla vissa villkor. Om man inte uppfyller dessa villkor kan långivaren avskärma.

Som en omvänd inteckningslånare måste du bo i hemmet och underhålla det. Om hemmet faller i missnöje kommer det inte att vara värt det verkliga marknadsvärdet när det är dags att sälja, och långivaren kommer inte att kunna få tillbaka hela beloppet som det har utökat till låntagaren. Omvända inteckningar är också skyldiga att hålla sig uppdaterade på fastighetsskatter och husägarförsäkring. Återigen ställer långivaren dessa krav för att skydda sitt intresse i hemmet. Om du inte betalar dina fastighetsskatter kan din lokala skattemyndighet beslagta huset. Om du inte har husägarförsäkring och det finns en husbrand, är långivarens säkerhet skadad.

Ungefär en av fem omvända avskärmningar av inteckning från 2009 till 2017 orsakades av låntagarens misslyckande med att betala fastighetsskatt eller försäkring, enligt en analys av Reverse Mortgage Insight.

Poängen

En omvänd inteckning kan vara ett användbart ekonomiskt verktyg för äldre husägare som förstår hur lånen fungerar och de avvägningar som ingår. Helst kommer alla som är intresserade av att ta en omvänd inteckning ta sig tid att noggrant lära sig hur dessa lån fungerar. På så sätt kan ingen skrupelfria långivare eller rovfiskare svindla dem, de kommer att kunna fatta ett bra beslut även om de får en omvänd lånekonsulent av dålig kvalitet och lånet kommer inte med några obehagliga överraskningar.

Även när en omvänd inteckning utfärdas av de mest ansedda långivarna är det fortfarande en komplicerad produkt. Låntagare måste ta sig tid att utbilda sig om det för att vara säkra på att de gör det bästa valet om hur man använder sitt eget kapital.