Uthyrningsfastigheter: Cash Cow eller Money Pit?

De som investerar i fastigheter, som med alla tillgångar, står ständigt inför beslut om att köpa, sälja eller inneha. Och dessa beslut beror på att utvärdera fastigheten i fråga. Värdering av fastigheter med diskonterade kassaflöden eller aktiveringsmetoder liknar värdering av aktier eller obligationer. Den enda skillnaden är att kassaflöden härrör från hyresutrymme i motsats till att sälja produkter och tjänster.

Fastighetsinvesteringsföretag har utvecklat sofistikerade värderingsmodeller för att hjälpa dem i sina beslut. Men genom att använda kalkylarkverktyg kan en individ producera en adekvat värdering av de flesta inkomstproducerande fastigheter - inklusive bostadsfastigheter som köpts för att fungera som hyresfastigheter.

Läs vidare för att ta reda på hur någon investerare kan skapa en värdering tillräckligt tillräckligt för att ogräs genom potentiella investeringsmöjligheter.

Individuella värderingar

En del individer anser att det är onödigt att producera en värdering om en certifierad bedömning har genomförts. En investerares värdering kan emellertid skilja sig från en bedömare av flera skäl.

Investeraren kan ha olika åsikter om fastighetens förmåga att locka hyresgäster eller hyrespriser som hyresgäster är villiga att betala. Som en potentiell köpare eller säljare kan investeraren känna att fastigheten har mer eller mindre risk än värderaren.

Bedömare gör separata värderingar. De inkluderar kostnaden för att ersätta fastigheten, en jämförelse av senaste och jämförbara transaktioner och en inkomstmetod. Vissa av dessa metoder släpper vanligtvis marknaden, undervärderar värdet under trendtrender och övervärderar tillgångar i en nedtrend.

Att hitta möjligheter på fastighetsmarknaden innebär att hitta fastigheter som inte har uppskattats av marknaden. Detta innebär ofta att hantera en fastighet till en nivå som överträffar marknadens förväntningar. En värdering bör ge en uppskattning av en fastighets verkliga inkomstproducerande potential.

Värdering av fastigheter

Inkomstmetoden för att utvärdera fastigheter liknar processen för att värdera aktier, obligationer eller andra inkomstgenererande investeringar. De flesta analytiker använder metoden för diskonterat kassaflöde (DCF) för att bestämma en tillgångs nettovärde (NPV) .

NPV är fastighetsvärdet i dagens dollar som kommer att uppnå investerarens riskjusterade avkastning. NPV bestäms genom att diskontera det periodiska kassaflöde som är tillgängligt för ägarna med investerarens erforderliga avkastningskurs (RROR). Eftersom RROR är en investerares avkastningskrav för de involverade riskerna är det härledda värdet ett riskjusterat värde för den enskilda investeraren. Genom att jämföra detta värde med marknadspriser kan en investerare fatta beslut om köp, innehav eller försäljning.

Aktievärden härleds genom diskontering av utdelningar, obligationsvärden genom diskontering av räntekupongbetalningar. Fastigheter värderas genom att diskontera nettokassaflödet eller de kontanter som finns tillgängliga för ägarna efter att alla utgifter har dragits av från leasingintäkter. Att värdera en fastighet innebär att uppskatta alla hyresintäkter och sedan dra av alla kostnader som krävs för att genomföra och upprätthålla dessa hyresavtal.

Bryta hyresavtal

Alla inkomstberäkningar kommer direkt från leasingavtal. Hyresavtal är avtalsavtal mellan hyresgäster och en hyresvärd. Alla hyror och avtalshöjningar i hyran (upptrappningar) kommer att beskrivas i hyresavtalen, liksom alternativ för utrymme och hyresmedgivanden. Ägare hämtar också delar av eller alla fastighetskostnader från hyresgäster. Det sätt på vilket denna inkomst samlas in anges också i hyreskontraktet. Det finns tre huvudtyper av hyresavtal:

• Hyresavtal
• Nettohyror
• Triple-net (NNN) hyresavtal

Vid hyresavtal betalar hyresgästerna inget förutom hyran. I nettokontrakt betalar hyresgäster vanligtvis sin del av kostnadsökningen för perioden efter det att de flyttat in i fastigheten. I trippelnätsavtal betalar hyresgästen en pro rata andel av alla fastighetskostnader.

Följande är de typer av utgifter som måste beaktas vid upprättande av en inkomstvärdering:

• Leasingkostnader
• Hanteringskostnad
• Kapitalkostnader

Leasingkostnader avser de kostnader som krävs för att locka hyresgäster och att genomföra hyresavtal. Förvaltningskostnader avser utgifter för fastighetsnivå, såsom verktyg, städning, skatter osv. Samt eventuella kostnader för att hantera fastigheten. Intäkter minus driftskostnader är lika med netto rörelseresultat (NOI). NOI är kassaflödet som härrör från fastighetens normala drift. Kassaflödet härrör sedan genom att subtrahera kapitalkostnader från NOI. Kapitalkostnader är alla periodiska kapitaltillskott för att underhålla fastigheten. Dessa inkluderar alla kapital för leasingprovisioner, förbättringar av hyresgäster eller kapitalreserver för framtida uppgradering av fastigheter.

Värderingsexempel

När periodiska kassaflöden har fastställts kan de diskonteras tillbaka för att fastställa fastighetsvärdet. Figur 1 visar en enkel värderingsdesign som kan justeras till värdet på de flesta fastigheter.

Figur 1

Värderingen förutsätter en fastighet som skapar en årlig hyresintäkt på 100 000 $ under ett år, som växer med 4% per år och 3% efter år 10. Kostnaderna beräknas till 40% av inkomsten. Kapitalreserverna modelleras till 10 000 USD per år. Diskonteringsräntan, eller RROR, är satt till 13%. Aktiveringsgraden för fastställande av fastighetsåtergångsvärde år 10 beräknas till 10%. I finansiell terminologi är denna aktiveringsgrad lika med Kg, där K är investerarens RROR (avkastningskrav) och är den förväntade inkomsttillväxten. Kg är också känd som investerarens erforderliga inkomstavkastning, eller beloppet för den totala avkastningen som tillhandahålls av inkomst.

Värdet på fastigheten år 10 härleds genom att ta uppskattad NOI för år 11 och dela den med aktiveringsgraden. Förutsatt att investerarens avkastning krävs förblir på 13% skulle kapitaliseringen motsvara 10% eller Kg (13% - 3%). I figur 2 är NOI år 11 88 812 dollar. När periodiska kassaflöden har beräknats diskonteras de sedan tillbaka med diskonteringsräntan (13%) för att härleda NPV på 58 333 dollar.

Bild 2 (i tusentals dollar)

Figur 2 tillhandahåller ett grundläggande format som kan användas för att värdera alla inkomstproducerande eller hyra fastigheter. Investerare som köper bostadsfastigheter som hyresfastigheter bör utarbeta värderingar för att avgöra om hyrespriserna som debiteras är tillräckliga för att stödja köpeskillingen för fastigheten. Även om värderingarna ofta kommer att använda ett 10-årigt kassaflöde som standard, bör investerare producera kassaflöden som speglar de antaganden som fastigheten antas köpas på. Även om detta är förenklat kan detta format justeras för att värdera valfri egendom, oavsett komplexitet. Även hotell kan värderas på detta sätt. Tänk bara på vardagsrumshyror som en dag hyresavtal.

Köp, sälj eller håll

Vid köp av en fastighet, om en investerares bedömda värde är större än säljarens erbjudande eller bedömda värde, kan fastigheten köpas med stor sannolikhet för att få RROR. Omvänt, vid försäljning av en fastighet, om det bedömda värdet är mindre än en köpares erbjudande, bör fastigheten säljas. Dessutom, om det bedömda värdet är i linje med marknaden och RROR erbjuder en tillräcklig avkastning för den involverade risken, kan ägaren besluta att hålla investeringen tills det finns ett ojämlikhet mellan värderingen och marknadsvärdet.

Värde kan definieras som det största beloppet som någon skulle vara villig att betala för en fastighet. Vid köp av en tillgång bör finansiering inte påverka fastighetens slutvärde eftersom varje köpare har olika finansieringsalternativ tillgängliga.

Detta är dock inte fallet för investerare som redan äger fastigheter som har finansierats. Finansiering måste beaktas när man beslutar om en lämplig tid att sälja eftersom finansieringsstrukturer, till exempel förskottsbetalningar, kan beröva investeraren sin eller hennes försäljnings intäkter. Detta är viktigt i fall där investerare har fått gynnsamma finansieringsvillkor som inte längre är tillgängliga på marknaden. Den befintliga investeringen med skuld kan ge bättre riskjusterade avkastningar än vad som kan uppnås vid återinvestering av det potentiella försäljningsintäkterna. Justera risk RROR för att inkludera den ytterligare finansiella risken för hypotekslån.

Poängen

Oavsett om man köper eller säljer, är det möjligt att producera en värderingsmodell tillräckligt korrekt för att hjälpa till i beslutsprocessen. Matematiken som är involverad i att skapa modellen är relativt enkel och inom de flesta investerares grepp. Efter att ha fått lite rudimentär kunskap om lokala marknadsstandarder, hyresstrukturer och hur inkomster och utgifter fungerar i olika fastighetstyper, bör man kunna förutsäga framtida kassaflöden.