Jämförande marknadsanalys
En jämförande marknadsanalys är en undersökning av priserna till vilka liknande fastigheter i samma område nyligen sålde. Fastighetsmäklare utför en jämförande marknadsanalys för sina kunder för att hjälpa dem att fastställa ett pris som ska listas när de säljer ett hem eller ett pris att erbjuda när de köper ett hem. Eftersom inga två fastigheter är identiska gör agenter justeringar för skillnaderna mellan de sålda fastigheterna och den som är på väg att köpas eller noteras för att fastställa ett rättvist erbjudande eller försäljningspris. I huvudsak är en jämförande marknadsanalys en mindre sofistikerad version av en formell, professionell bedömning.
Förstå jämförande marknadsanalys
En jämförbar marknadsanalys kan också inkludera för närvarande noterade fastigheter, särskilt om inga liknande fastigheter nyligen såldes. Noteringspriserna indikerar emellertid bara vad säljaren hoppas få för fastigheten och återspeglar inte nödvändigtvis vad det faktiskt är värt.
Medan den jämförande marknadsanalysen inte är en officiell bedömning, använder fastighetsmäklaren en hel del liknande praxis och metoder som en värderare skulle använda för att uppnå ett rimligt värde för fastigheten. Om bostaden eller fastigheten är så distinkt och / eller unik där det inte finns några jämförbara fastigheter, kan det vara i ägarens intresse att anställa en formell värderare för att värdera fastigheten.
Exempel på en jämförande marknadsanalys
Tänk på ett par som funderar på att ge ett erbjudande på ett fyra sovrum, tre badrum, 2 100 kvadratmeter, enfamiljshus på en fjärdedel tunnland mark. Huset är till salu till $ 300.000. Parets fastighetsmäklare utför en jämförande marknadsanalys och lokaliserar tre liknande fastigheter som nyligen såldes i samma underavdelning:
- Den första är på alla sätt identisk med ämnesegenskapen förutom att den ligger på en trafikerad väg; den såldes nyligen för $ 275 000.
- Den andra har fyra sovrum, tre badrum, och ligger på en fjärdedel tunnland mark men är 2400 kvadratmeter eftersom det också innehåller en skärmad veranda; det såldes för $ 315 000.
- Den tredje har fyra sovrum, ligger på en fjärdedel tunnland mark och är 2.100 kvadratmeter, men den har bara två badrum, som båda är föråldrade; det såldes för $ 265 000.
Här är de typiska stegen som fastighetsmäklare kan följa för att genomföra en jämförande marknadsanalys:
1. Bedöma grannskapets kvalitet
Det första steget är att bedöma kvaliteten på det omgivande området och det finns några bra onlineverktyg som gör det enklare än någonsin.
Google Street View är kanske det bästa verktyget för att undersöka grannskapet. Här är vad du letar efter:
- Trevliga block mot mindre attraktiva block
- Närhet till bekvämligheter som stränder, parker, skolor etc.
- Närhet till obehagliga platser som sopor, motorvägar, industrianläggningar etc.
- Betydande problem för överklaganden
Googles bilder kan dock vara inaktuella, så det är inte ett ersättare för att köra genom grannskapet.
2. Utvärdera originallistan om den är tillgänglig
Läs noga igenom fotona och beskrivningen för att utvärdera ålder och skick i hemmet, senaste uppgraderingar och potentiella problem med den tidigare marknadsföringsstrategin.
3. Kontrollera uppskattningar av fastighetsvärde
En uppskattning av fastighetsvärde kan hjälpa dig att utvärdera det troliga marknadsvärdet för din klients hem och ge dig en utgångspunkt när du beräknar kostnaden per kvadratfot för fastigheten. Dessa uppskattningar kan dock vara felaktiga och tar inte hänsyn till unika aspekter av den lokala marknaden.
4. Utveckla en preliminär CMA
Ta fram en grov uppfattning om ditt hemvärde genom att utvärdera sålda listor, listor som löpt ut, aktiva listor och väntande listor i området som är jämförbara i funktioner, storlek och bekvämligheter till din lista. Jämförbara egenskaper som du bör integrera i din CMA inkluderar:
- Hem som har sålt eller gått ut, är i väntan eller har listats under de senaste sex månaderna. Sålda listor kommer att berätta exakt vad liknande bostäder i området har sålt för nyligen, och är ditt primära sätt att bedöma värdet för din CMA. Förfallna listor säger att priserna på marknaden inte är villiga att bära. Listor med en pågående försäljning kan ge dig en god uppfattning om vad liknande hus säljer för just nu. Aktuella listor kommer att berätta hur din tävling är.
- Utvärdera bostäder med samma antal sovrum och badrum. Antalet sovrum och bad i ett hem är ett av de viktigaste kriterierna för att värdera ett hem. Till exempel är hus med två sovrum i allmänhet mindre önskvärda än de med tre eller fler. På samma sätt har hem med bara ett badrum eller inget masterbad ofta ett lägre återförsäljningsvärde än de med mer.
- Utvärdera bostäder inom cirka 300 kvadratmeter från dig. Med ett 2 000 kvadratmeter stort hem kan du titta på bostäder mellan 1 700 och 2300 kvadratmeter. I allmänhet motsvarar fler sovrum ett högre pris, men fyrkantiga bilder är nästan lika viktiga.
- Utvärdera bostäder i samma grannskap. Att räkna ut exakt vad ”stadsdel” hemmet faktiskt är i kan vara svårt om det inte är ett muromgärdat samhälle. Av den anledningen är det viktigt att först utvärdera grannskapet online.
- Utvärdera hem i samma eller jämförbara skolzoner. Skoldistrikt är särskilt viktiga i större städer, där det finns många skolor i varje distrikt. Hem på ena sidan av en gata kan vara i en utmärkt skolzon, medan studenter som bor i hem på andra sidan kanske matrikulerar på skolor av lägre kvalitet. Skillnaden som skolorna gör i hemmets värde kan vara mycket betydande.
- Utvärdera bostäder med liknande partistorlek. I allmänhet kommer ett hem på 10 tunnland mark att vara värt mer än ett annars jämförbart hem på bara en tunnland.
- Utvärdera hus i liknande ålder. Helt nya hus värderas vanligtvis högre än äldre hem, men vissa äldre hem, särskilt antika hem eller mitten av århundradet moderna hem, kan komma att få en premie över nybyggnation på grund av deras design.
- Utvärdera hem med liknande funktioner. Om hemmet till exempel har en pool i marken eller ligger i ett gated grannskap med ett klubbhus, kan du försöka hitta andra listor med liknande funktioner. På samma sätt, om hemmet ligger på havet, kommer att jämföra det med andra hus vid havet ge mycket bättre resultat än att jämföra det med hem några kvarter från vattnet.
5. Få ett genomsnittligt pris på jämförbara listor
Ta försäljningspriserna för de jämförbara bostäder du har valt och dela var och en med sina kvadratmeter för att beräkna priset per kvadratfot för varje jämförbart hem. Sedan hittar du det genomsnittliga priset per kvadratfot för de jämförbara bostäderna och multiplicerar det med det exakta kvadratmeter i det hem du försöker sälja.
6. Utvärdera hemmet personligen.
Baserat på din forskning bör du ha en uppfattning om vad hemmet är värt, så du bör kunna ta itu med alla frågor om fastighetsvärde som husägaren har åt dig. Tänk på faktorer som: tillstånd, tillägg och uppgraderingar, nödvändiga uppgraderingar, exteriör och landskapsarkitektur och andra bekvämligheter när du turnerar i en fastighet. Kombinera de preliminära uppgifterna från jämförbara listor med information som samlats in under besöket för att skapa en omfattande CMA.