Vändning av fastigheter: 8 upplysningar du måste lämna

När du säljer en fastighet måste du lämna ut information om dess tillstånd som kan påverka dess värde negativt. Om du medvetet döljer sådan information kan du bli dömd för bedrägeri förutom att bli stämd. Att sälja fastigheten "som den är" kommer inte att befria dig från dessa avslöjanden.

Dessa regler påverkar alla som säljer ett hem men är mer benägna att påverka flippor. Det är mer troligt att husfläktar handlar om fastigheter i dåligt skick. Vidare finns det små skillnader mellan olika länder i lagen om information om avslöjande. Lär dig statens specifika lagar om upplysningar som krävs från din statliga fastighets- och lokala planeringsavdelning. Att känna till vilka typer av information som ska avslöjas kan hjälpa dig när du köper fastigheter och kan också rädda dig från att stämma.

(För mer information om att köpa ett hem, se: First-Time Homebuyer's Guide. )

1. Död i hemmet

Vissa köpare kan ha oro eller vidskepelse om att köpa ett hem där någon har dött, så det är viktigt att veta om ditt stat kräver att säljare ska avslöja en tidigare död i hemmet.

"Varje stat kommer att ha något olika krav på avslöjande, " säger Jim Olenbush, en fastighetsmäklare i Texas. "I Texas, till exempel, behöver dödsfall till följd av naturliga orsaker, självmord eller olyckor som inte är relaterade till fastigheten inte avslöjas."

"En säljare är skyldig att avslöja dödsfall i samband med fastighetens skick eller våldsbrott, " säger han. Om till exempel ett tidigare passagerares barn drunknade i simbassängen eftersom det inte hade rätt säkerhetsstaket, måste säljaren avslöja dödsfallet även efter att ha avhjälpt säkerhetsproblemet genom att installera en ordentlig poolhölje. Det finns emellertid omständigheter där säljare inte behöver avslöja ett dödsfall på fastigheten.

"Det finns inga stater där det finns en skyldighet att avslöja döden för en person som har avlidit under naturliga förhållanden, " säger advokat Matthew Reischer, VD för LegalAdvice.com. ”Vissa stater åläggs dock en plikt för ett stigmatiserat hem eller lägenhet där det har varit ett självmord eller mord. Vissa stater går till och med så långt att de påverkar en säljare en bekräftande tull om de har kunskap om att deras döda fastställs av de döda. ”

Även om det inte krävs någon avslöjande - till exempel kräver Georgia inte avslöjande av mord eller självmord - du kanske vill göra fel på sidan för att ge köparen meddelande om dödsfall på fastigheten. "Om en säljare är orolig för ansvar är det bästa rådet att gå vidare och avslöja allt på förhand även om det inte krävs enligt lag, " säger Olenbush. "Köpare kommer alltid att höra om saker från grannarna, och överraskningen kan leda till att de går ur ett köpeavtal eller undrar vad säljaren annars inte berättar för dem."

2. Grannskapsproblem

En olägenhet är buller eller lukt från en källa utanför fastigheten som kan irritera fastighetens boende. North Carolina kräver att säljare avslöjar ljud, lukt, rök eller andra olägenheter från kommersiella, industriella eller militära källor som påverkar fastigheten. Michigan kräver att säljare ska avslöja gårdar, jordbruksföretag, deponier, flygplatser, skjutbanor och andra olägenheter i närheten, men Pennsylvania lämnar det upp till köparen att bestämma förekomsten av jordbruksproblem.

3. Faror

Om hemmet har en ökad risk för skador från en naturkatastrof eller har känt eller potentiell miljökontaminering, kan du behöva lämna ut denna information till köparen.

I Texas lag krävs att säljare ska avslöja förekomsten av farligt eller giftigt avfall, asbest, urea-formaldehydisolering, radongas, blybaserad färg och tidigare användning av lokalerna för tillverkning av metamfetamin.

New Yorks lag om offentliggörande av fastighetsvillkor kräver att säljare meddelar köpare om fastigheten är belägen i en flodslätt, våtmark eller jordbruksdistrikt; om det någonsin har varit en deponi; om det någonsin har funnits bränsletankar över eller under marken på fastigheten; om och där strukturen innehåller asbest; om det finns bly VVS; om hemmet har testats för radon; och om något bränsle, olja, farligt eller giftigt ämne har spillts eller läckt på fastigheten.

Stater kan också kräva avslöjande av gruvdjup, underjordiska gropar, bosättning, glidning, omvälvning eller andra jordstabilitetsfel. Kaliforniens lag för att avslöja naturrisker kräver att säljare ska avslöja om fastigheten befinner sig i en seismisk riskzon och därför kan bli utsatt för kondensering eller jordskred efter en jordbävning.

Medan de flesta krav på offentliggörande regleras av staterna, kräver den federala regeringen ett: avslöjandet att blybaserad färg kan finnas på alla fastigheter som byggdes före 1978.

4. Information om husägare

Om hemmet styrs av en husägareorganisation (HOA) bör du avslöja detta faktum. Du måste också veta om HOAs ekonomiska hälsa och ge denna information till köparen så att han eller hon kan fatta ett informerat köpbeslut.

"En köpare som jag känner köpte ett bostadsrätt, och [och] glömde säljaren felaktigt att ge köparen de senaste 12 månaderna av mötesanmärkningar, " säger Ed Kaminsky, VD och VD för SportStar-flytten på Manhattan Beach, Calif. "Sju månader senare köparen bedömdes $ 30 000 för fastighetsförbättringar. Säljaren stämdes därefter av köparen för att inte avslöja dessa viktiga anteckningar. ”

5. Reparationer

Vad har du reparerat och varför? Köpare måste känna till hemets reparationshistorik så att de kan få sin heminspektör att vara extra uppmärksam på problemområden och vara medvetna om sannolika framtida problem. Texas lagen, till exempel, kräver att säljare ska avslöja tidigare strukturella eller takreparationer; deponering, sedimentering, markrörelse eller fellinjer; och defekter eller funktionsfel i väggar, tak, staket, fundament, golv, trottoarer och andra aktuella eller tidigare problem som påverkar husets strukturella integritet. Du kanske också måste avslöja el- eller VVS-reparationer och andra problem som du skulle vilja veta om du skulle köpa huset och bo i det.

6. Vattenskador

När vatten kommer in där det inte borde, kan det skada personliga ägodelar, undergräva husets struktur och till och med skapa en hälsorisk om det uppmuntrar mögeltillväxt. Säljare bör avslöja tidigare eller nuvarande läckor eller vattenskador. Michigan, till exempel, kräver att säljare ska avslöja bevis på vatten i en källare eller krypa utrymme, takläckor, stora skador från översvämningar, typen av VVS-system (t.ex. galvaniserad, koppar, andra) och alla kända VVS-problem. Det kan vara svårt att veta om vattenproblem (och många andra typer av problem) om du vänder hemmet och bara äger det i en månad eller två.

"Det finns många risker för flippor eller andra som är involverade i ett stängning av hus där det behövs lite arbete på fastigheten som inte var uppenbar vid genomgång, speciellt på vintern eller under en torr stava, " säger Bill Price, en Illinois advokat för affärsverksamhet . ”På vintern kan ett tak som läcker eller har mycket gamla bältros kanske inte inspekteras av köparen eller deras heminspektör. På liknande sätt kan en torr stava dölja problem med en läckande källare. ”I situationer som dessa, kolla hur mycket skydd din statliga lagar erbjuder från att avslöja information du inte hade haft något sätt att veta.

7. Saknade artiklar

Ibland har husköpare så mycket på sig att de kanske inte märker att ett hem saknar en väsentlig komponent förrän de flyttade in. Vissa delstaters lagstiftning om avslöjande försöker förhindra detta problem. Texas och Michigan, till exempel, kräver att säljare ska avslöja om fastigheten kommer med en lång lista med artiklar, inklusive köksapparater, central luftkonditionering och uppvärmning, regnrännor, avgasfläktar och vattenvärmare.

8. Andra möjliga avslöjanden

Köpare måste veta om hemmet ligger i ett speciellt historiskt distrikt eftersom det kommer att påverka deras förmåga att göra reparationer och förändringar, och det kan också öka kostnaden för dessa aktiviteter.

Texas lag kräver att säljare ska avslöja aktiva termiter eller andra träförstörande insekter, termit eller träröttskador i behov av reparation, tidigare termitskador och tidigare termitbehandling. I lagen i Michigan och North Carolina krävs också att säljare ska avslöja angreppshistoria. Se statens lagar för att se om du måste lämna ut information om skadedjur.

Du kan också bli skyldig att avslöja problem med dränering eller klassificering, zonering, i väntan på rättegång, ändringar som gjorts utan tillstånd, gränstvister och servitut.

Hur man avslöjar

Vissa stater, som Michigan och North Carolina, kräver att säljare använder en specifik blankett. Om inte, kommer din statsavdelning eller kommission för fastigheter eller statliga fastighetsföreningar vanligtvis att ha ett rekommenderat formulär du kan använda. Formen kan vara mer eller mindre omfattande än vad statlig lag kräver. Om formuläret inte är tillräckligt omfattande för din situation, komplettera det med en lista över de ytterligare artiklar du vill avslöja. Säljaren ska lämna alla upplysningar till köparen skriftligen, och både köparen och säljaren bör underteckna och datera dokumentet. Se till att du granskar vad du behöver avslöja och hur det ska formuleras med en fastighetsadvokat.

Poängen

Även om en viss avslöjande inte krävs i ditt område, om du har en information om ett hus som kan göra en köpare olycklig, kanske du vill avslöja det ändå. Förutom de moraliska skälen för att vara ärliga mot blivande köpare - och önskan att undvika utgifterna och besväret i en rättegång - har du ett rykte att skydda. Om du har några bekymmer om du har avslöjat fastighetens villkor korrekt, kontakta en fastighetsadvokat i ditt land.