Risken för subprime-inteckningar med ett nytt namn

Subprime - bara ordet kan skicka frossa på baksidan av investerare, bankirer och husägare. Dessa skurkar från den stora lågkonjunkturen verkar göra ett comeback med ett nytt namn - nonprime-inteckningar.

En stor mängd risk är förknippad med subprime-inteckning. En subprime-inteckning är en typ av lån som beviljas personer med dålig kreditpoäng (640 eller mindre, och ofta under 600), som till följd av sin brist på kredithistoria inte skulle kunna kvalificera sig för konventionella inteckningar. Eftersom subprime-låntagare utgör en högre risk för långivare, tar subprime-inteckningar vanligtvis räntor över den primära utlåningsräntan.

Det finns flera olika typer av subprime-lånestrukturer.

Subprime-inteckning

Typer av subprime-inteckningar

De viktigaste typerna av subprime-inteckningar inkluderar fast räntalån med 40- till 50-åriga villkor, endast räntalån och justerbar räntalån (ARM).

Lån med fast ränta

En annan typ av subprime-inteckning är en fast räntelån, som ges för en 40- eller 50-årsperiod, i motsats till den vanliga 30-årsperioden. Denna långa låneperiod sänker låntagarens månatliga betalningar, men det är mer troligt att det åtföljs av en högre ränta.

De tillgängliga räntorna för fast räntelån kan variera väsentligt från långivare till långivare. För att undersöka de bästa räntorna som finns tillgängliga använder du ett verktyg som en inteckningskalkylator.

Lån med justerbar ränta

En justerbar räntelån (ARM) börjar med en fast ränta och växlar senare under lånets löptid till en rörlig ränta. Ett vanligt exempel är 2/28 ARM. ARM 2/28 är en 30-årig inteckning som har en fast ränta i två år innan den justeras. En annan typisk version av ARM-lånet, 3/27 ARM, har en fast ränta under tre år innan det blir rörligt.

I dessa typer av lån bestäms den rörliga räntan baserat på ett index plus en marginal. Ett vanligt index är ICE LIBOR. Med ARM är låntagarens månatliga betalningar vanligtvis lägre under den första löptiden. Men när deras inteckningar återställs till den högre, rörliga räntan, ökar vanligtvis hypotekslånen betydligt. Naturligtvis kan räntan sjunka över tiden, beroende på index och ekonomiska förhållanden, vilket i sin tur skulle krympa betalningsbeloppet.

Denna typ av lån är en av de faktorer som leder till en kraftig ökning av antalet avskärningar för subprime-inteckningar i augusti 2006 och sprängningen av bostadsbubblan som följde året efter.

Endast räntelån

Den tredje typen av subprime-inteckning är en inteckning som endast är ränta. För den initiala löptiden för lånet, som vanligtvis är fem, sju eller 10 år, skjuts betalningen till huvudmannen; låntagaren betalar bara ränta. Han kan välja att göra betalningar till rektor, men dessa betalningar krävs inte.

När den här terminen slutar börjar låntagaren betala av huvudstaden, eller så kan han välja att refinansiera inteckningen. Detta kan vara ett smart alternativ för en låntagare om hans inkomst tenderar att variera från år till år, eller om han vill köpa ett hem och förväntar sig att hans inkomst kommer att öka inom några år.

Värdeslån

Värdeslånet är en ny typ av subprime-lån, där låntagaren gör en förskottsbetalning på cirka 10% och samtycker till att betala en högre ränta under en viss period, vanligtvis i fem år. Om han betalar de månatliga betalningarna i tid, efter fem år, går det belopp som betalats ut till ränta mot att minska saldot på inteckning och räntesatsen sänks till primärräntan.

Subprime-inteckningar är riskabla

Eftersom inteckningarna specifikt är för personer som inte uppfyller kraven för en prioritetslån (vilket vanligtvis innebär att låntagaren har svårt att betala tillbaka lånet) har organisationen eller banken som lånar ut pengarna rätt att ta ut höga räntor priser för att ge ett extra incitament för låntagaren att betala i tid. Men när människor som redan har haft problem med att hantera skuld tidigare har tagit dessa lån, står de inför en svårare (och dyrare) framtid än de som har bra kreditpoäng och har råd med lån med rimligare räntor.

Subprime Mortgage Meltdown

Subprime-inteckningar och subprime-nedsmutsning är vanligtvis de skyldiga som uppkallats efter början av The Great Recession.

Många långivare var liberala när det gäller att bevilja dessa lån från 2004 till 2006, till följd av lägre räntor, hög kapitallikviditet - och chansen att tjäna mycket vinst. Vid förlängningen av dessa lån med högre risk debiterade långivarna räntor över primären för att kompensera för den ytterligare risk de tog. De finansierade också inteckningarna genom att samla dem och sedan sälja dem till investerare. Den kraftiga ökningen av människor som plötsligt hade råd med inteckningar ledde till en bostadsbrist, vilket höjde bostadspriserna - och därmed behövde finansieringsbeloppet husägare.

Det verkade som en ständigt uppåtgående spiral. Nackdelen var att lån gavs ut till personer som inte kunde betala tillbaka dem. När ett stort antal av dem började gå ut med sina inteckningar, och andelen bostadsförsäkringar skyrocket, förlorade långivarna alla pengar de hade förlängt, och sedan några. Så gjorde många finansinstitut som hade investerat stort i de värdepapperiserade paketlånen. Många upplevde extrema ekonomiska svårigheter och till och med konkurs.

Subprime-krisen fortsatte från 2007–2010 och omvandlades till en global lågkonjunktur eftersom effekterna utstrålade över finansmarknader och ekonomier runt om i världen. (Läs mer "Fuel That Fed The Subprime Meltdown.")

Subprime-inteckningar idag

Efter att bostadsbubblan brast var det praktiskt taget omöjligt för någon med en kreditbetyg under 640 att få ett bostadslån. Nu när ekonomin börjar stabilisera gör subprime-inteckningar comeback. Till och med Wells Fargo har kommit in på den nya subprime-vagnen. Wells Fargo godkänner nu potentiella bostadsköpare med kreditbetyg så låga som 600 för Federal Housing Administration (FHA) lån.

Den här gången lägger Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) dock begränsningar på dessa subprime-inteckningar. Potentiella husköpare måste ges husköparens rådgivning av en representant som har godkänts av US Department of Housing and Urban Development. Andra begränsningar för dessa nya subprime-inteckningar begränsar räntehöjningar och andra lånevillkor.

De kommer också tillbaka till en ökad kostnad. Nu, subprime-inteckningar kommer med räntor som kan vara så höga som 8% till 10% och kan kräva förskottsbetalningar på så mycket som 25% till 35%.

Poängen

Även om subprime-utlåning ökar antalet människor som kan köpa bostäder, gör det det svårare för dessa människor att göra det och ökar chansen att de kommer att ha sina lån. Underlåtenhet gör både låntagaren (i fråga om kreditpoäng) och långivaren (som inte får tillbaka sina pengar).

Försvarare av de nya subprime-inteckningarna påpekar att husköpare inte tvingas betala de höga procentuella räntorna på obestämd tid. När köparna kan bevisa att de kan betala sina inteckningar i tid bör deras kreditpoäng öka och de kan refinansiera sina bostadslån till lägre räntor. Faktum är att många människor som tar ut ARM satsar på det faktum att när den rörliga räntan startar kommer de att ha städat upp sin kreditrapport i den utsträckning de kommer att kvalificera sig för ny, mer fördelaktig finansiering.

För mer information, läs "Subprime Lending: Helping Hand or Underhanded?"