Justerade medel från verksamheten - AFFO
Justerade medel från verksamheten (AFFO) avser det ekonomiska resultatmåttet som främst används vid analysen av fastighetsinvesteringar (REIT). Även AFFO för en REIT, även om den beror på olika beräkningsmetoder, är i allmänhet lika med trustens medel från verksamheten (FFO) med justeringar gjorda för återkommande investeringar som används för att upprätthålla kvaliteten på REITs underliggande tillgångar. Beräkningen tar anpassningen till GAAP-linjeföring av hyra, leasingkostnader och andra väsentliga faktorer.
Förstå justerade medel från verksamheten
Oavsett hur branschpersonal väljer att beräkna justerade medel från verksamheten (AFFO), anses det vara ett mer exakt mått på kvarvarande kassaflöde för aktieägare än enkel FFO eftersom den tar hänsyn till hyreshöjningar och extrakostnader som REIT ådragit sig. Det ger ett mer exakt basantal vid uppskattning av nuvarande värden och en bättre förutsägare av REIT: s framtida förmåga att betala utdelning. Detta är en åtgärd som inte är GAAP.
Beräkna justerade medel från verksamheten
Innan AFFO beräknas måste en analytiker först fastställa REIT: s medel från verksamheten (FFO). FFO mäter kassaflödet från en specifik verksamhetslista. FFO återspeglar påverkan från REITs leasing- och förvärvsaktivitet samt räntekostnader. FFO tar hänsyn till REIT: s nettoresultat inklusive avskrivningar och avskrivningar, men det exkluderar kapitalvinster från fastighetsförsäljning. Anledningarna till att dessa vinster inte inkluderas är att det är en händelse som en gång och i allmänhet inte har någon långsiktig effekt på REITs framtida vinstpotential.
Formeln för FFO är:
FFO = nettoresultat + avskrivningar + avskrivningar - realisationsvinster från fastighetsförsäljning
När FFO har bestämts kan AFFO beräknas. Formeln för AFFO är:
AFFO = FFO + hyresökningar - investeringar - rutinmässigt underhållsbelopp
Exempel på en AFFO-beräkning
Anta följande som ett exempel på AFFO-beräkningen: en REIT hade 2 miljoner dollar i nettoresultat under den senaste rapporteringsperioden. Under den tiden tjänade det $ 400 000 från försäljningen av en av dess fastigheter och förlorade $ 100 000 från försäljningen av en annan. Det rapporterade $ 35.000 för avskrivningar och $ 50.000 för avskrivningar. Under perioden uppgick netthyreshöjningarna till 40 000 dollar. investeringarna uppgick till 75 000 USD och rutinunderhållet uppgick till 30 000 USD.
Med tanke på denna information kan FFO beräknas som:
FFO = $ 2.000.000 + $ 35.000 + $ 50.000 - ($ 400.000 - $ 100.000) = $ 1.785.000
Från detta beräknas AFFO:
AFFO = FFO + $ 40.000 - $ 75.000 - $ 30.000 = $ 1.785.000 - $ 65.000 = $ 1.720.000
Jämför investeringskonton Leverantörs namn Beskrivning Annonsörens upplysning × Erbjudandena som visas i denna tabell kommer från partnerskap från vilka Investopedia erhåller ersättning.