Egenkapitalavsättning lämnar kreditorer tomma hand

Kapitalavdragning - processen att minska kapitalvärdet på en fastighetstillgång - är en av de äldsta strategierna för skydd av tillgångar. I huvudsak innebär det att besvärja en fastighet med skuld i en sådan utsträckning att det finns lite eller inget eget kapital för borgenärer att förvärva. Genom att ge en annan part ett fordran mot fastigheten behåller ägarna kontrollen över kassaflödena och användningen av tillgången, samtidigt som egendomen är oattraktiv för dem som försöker fullfölja någon form av juridisk dom. Även om detta är en till synes enkel strategi, finns det vissa krav som måste uppfyllas för att säkerställa dess effektivitet. Olika sätt att genomföra denna strategi ger ökade nivåer av fördelar för ägarna.

Grunderna i att stryka kapitalet

För att inte förväxla med bedrägeri med avskärmningsåtgärder, avskaffande av kapital eller säkerhet görs för att säkerställa äganderätten till fastighetstillgångar genom att göra kapitalet i dessa tillgångar värdelösa i ögonen för borgenärer. Även om det finns många olika strategier för avskaffande av aktier, innebär de alla att kontrollera fastighetstillgångar utan att ha stora kapitalandelar i dem. Genom att göra det egna kapitalet svårt eller kostsamt att erhålla, hoppas ägarna att isolera sina hem och andra fastigheter från fastställelse i rättsliga förfaranden. Idén är enkel: behålla kontrollen och njutningen av en fastighet, men lämna lite eller inget eget kapital för en borgenär att få. (Läs mer för att undvika bedrägerier .)

Samtidigt, som med alla typer av tillgångsskyddsstrategier, måste stripping av aktier genomföras i god tid före den tid då skyddet krävs. Att utföra någon strategi för projektutveckling under ett rättsligt förfarande kommer vanligtvis att betraktas som olämpligt av domstolarna. Till exempel, att försöka sätta tillgångar i någon annans namn skulle betraktas som en bedräglig överföring, gjord för att endast dölja tillgångar.

Traditionellt sett var den vanligaste formen av strippning av kapital (känd som strömavskalning) att sluta hävda titeln till en make, som mindre sannolikt skulle bli stämd av ekonomiska skäl. Denna tidigare effektiva strategi används inte längre eftersom skilsmässa nu utgör ett större hot mot tillgångar än ett juridiskt ansvar.

Använda HELOC

Idag är det vanligaste sättet att minska sannolikheten för fästning genom att låna mot tillgången och ge en annan part pant för skuldförpliktelsen. Den vanligaste upplåningsformen är krediträntan (HELOC). Med en HELOC ges långivaren en pensionsrätt mot egendomen som fungerar som säkerhet för lånet. Även ett ofinansierat kapitallån kommer att minska det egna kapitalet utan att skapa någon betydande risk för låntagaren. De flesta kreditkrediter tar ingen avgift för att inte använda medlen och är mycket billiga (om inte gratis) att skapa. HELOCs gör det mycket svårare och dyrare för en borgenär att få det egna kapitalet i en fastighet och kommer ofta att avskräcka borgenärer från att inleda rättsliga förfaranden utan att påverka låntagarens kassaflöde.

Att placera en ofördelad HELOC på en fastighet är den första försvarslinjen för alla fastigheter; det ger också en källa till medel som kan användas vid nödsituationer eller andra oväntade ekonomiska åtaganden. Om det förblir ofinansierat kommer HELOC inte att lägga till någon ekonomisk risk i form av erforderlig ränta eller återbetalning av kapital. Eftersom borgenärer inte kan berätta hur mycket som faktiskt är skyldiga till banken kan denna strategi vara effektiv för att avskräcka en part från att gå efter fastigheten men är mindre effektiv om borgenären beslutar att gå till domstol.

Att dra ett andra lån

Ett mer effektivt, om än riskanter, skyddsmedel är att använda finansierade lån i form av en HELOC eller en andra inteckning. När lånet finansieras får långivaren en prioriterad pensionsrätt, dvs. ett fordran mot eget kapital för det lånade beloppet, som ersätter någon kreditgivares omdöme. I detta fall minskar kapitalet i fastigheten faktiskt med det lånade kapitalet, vilket inte kan återvinnas på laglig väg, vilket ytterligare minskar en borgenärs motivation att stämma.

Använda undantag från Homestead

Många stater har undantag från gården, som begränsar det egna kapitalets belopp som en borgenär kan utnyttja för att uppfylla en ekonomisk skyldighet. För de flesta människor skyddar emellertid undantaget endast en bråkdel av ett hems eget kapitalvärde. Till exempel skulle ett $ 400 000 hem utan inteckning och ett $ 100 000 hemundantag ha $ 300 000 av eget kapital exponerat för potentiella juridiska fordringar. I denna situation skulle det vara meningsfullt att hålla någon typ av lån på fastigheten, så att kapitalet aldrig blir mer än $ 100 000. Om något händer och en dom fattas, skulle en borgenär titta på fastighetsregistrerna, bedöma husets värde och besluta att det är lite att vinna med dyra rättsliga åtgärder.

Emellertid är frågan om finansiering av lånet tvåfaldigt. För det första måste fastighetsägaren hitta en användning för kapitalet som kommer att vara lika eller mer produktivt som investeringen i fastigheter. För det andra måste ägaren kunna upprätthålla lånet via erforderliga månatliga huvud- och räntebetalningar eller riskavskärmning av långivaren. Det finns många konton för fastighetsägare som strippar sina fastigheter för kapital och investerar det på aktiemarknaden. Denna strategi firades på tjurmarknaderna som drivs av avskärmningsräntorna under långa perioder med marknadsnedgång. När man överväger denna strategi misslyckas de flesta med att tänka på hur man använder eller investerar de intäkter som de har dragit ut ur sina fastigheter. (För bakgrundsinformation, kolla in vår specialfunktion för Investopedia: Subprime-inteckningar .)

Strategi för vänliga lån

För att minska risken för avskärmning får vissa ägare ett vänligt lån från ett företag eller förtroende som kontrolleras av någon de känner personligen. På grund av det personliga förhållandet antar ägarna att långivaren inte kommer att avskärma i fall av en långsam eller obefintlig lånebetalning. Många av dessa vänliga lån avskaffas så småningom som bedrägliga eftersom de inte verkar vara äkta.

Även om varje jurisdiktion har sina egna specifika bestämmelser, för att godkänna mönstret måste lånet göras för ett specifikt ekonomiskt syfte, måste dokumenteras på rätt sätt och inlåningsräntan lämnas in. Ännu viktigare måste huvud- och räntebetalningar göras i tid och i enlighet med lånedokumenten. Många lån som ställts för att skydda egendom avfärdas av domstolarna eftersom låntagaren aldrig gjort eller dokumenterat att inteckning betalas.

Kors collateralization

Tvärsäkerhet är en annan tillgångsskyddsstrategi som besvärar kapitalet i en fastighet, med det egna kapitalet som säkerhet för flera andra tillgångar. Även om det kanske inte har en utestående pant, kan den inte bifogas eftersom den står för att skydda intresset för ett annat lån eller garanti.

Så här fungerar det: antar att två företag som ägs av samma grupp har egendom. Företag nr 1 gör ett lån till företag nr 2 och använder dess egendom som säkerhet. Företag nr 2 använder sedan lånets intäkter för att ge företaget 1 ett likvärdigt lån och pantsätter dess egendom som säkerhet. Utan att några pengar går utanför samma ägargrupp har båda fastigheter fastighetslån och är nu skyddade mot borgenärer. Om företag nr 1 stämmas och en dom fattas mot fastigheten kan det senare fortfarande användas utan problem.

Så småningom, när det säljs, används intäkterna för att betala av det befintliga hypotekslånet, vilket gör att borgenären inte har någon möjlighet till fastigheten. Även om detta är ett mycket förenklat och genomskinligt exempel, används ofta mer komplexa strukturer, med offshore-enheter och privata fonder, för att göra det svårt för borgenärer att fastställa verkligt ägande eller bevisa att transaktionerna inte är goda.

Fastighetsbolag

Att äga hyresfastigheter är en högrisk strävan. Det är mycket svårt att skydda tillgången från det juridiska ansvaret för att äga och förvalta fastigheten. Men genom användning av fastighetsbolag har ägarna hittat en metod för att skydda sina andra tillgångar från deras fastighetsverksamhet, och tvärtom. Genom att äga fastighet i en enskild tillgång LLC kan endast egenskapen själv stämmas, vilket isolerar ägarna till andra tillgångar från bilagor.

Eftersom en LLC är en juridisk person kan borgenärer som vill stämma ägaren endast förfölja ägarens intresse i LLC. För att ytterligare isolera tillgångarna ägs LLC ofta av ett förvaltat LLC-holdingföretag som är registrerat i en stat som Nevada, vilket tillåter en debiteringsorder som det enda sättet att attackera företaget. Eftersom debiteringsordern endast tillåter borgenärer att gå in som medlem kommer de aldrig att få några inkomstfördelningar från chefen utan åläggs skatteplikt; detta är ohållbart ekonomiskt. Intressant nog föreslår de flesta LLC-baserade strategier också att avskaffa kapitalet via en HELOC, använda fonderna för att investera i eller uppdatera annan fastighet.

Poängen

När du gör det som en del av en genomtänkt och välgjord plan kan kapitalavskalning vara ett mycket kraftfullt verktyg för skydd av tillgångar. Det används ofta bäst med andra skyddsstrategier, till exempel fastighets-LLC-strukturen, som skyddar både egendom och ägare. Dessa strategier måste ta hänsyn till den strategiska användningen av låneprovenu och genomföras i god tid innan det finns behov av dem för att undvika att betraktas som bedrägliga överföringar av domstolarna. Liksom med alla skyddsstrategier för tillgångar bör en advokat med kunskap inom detta område konsulteras innan lån eller juridiska handlingar genomförs. (För mer information, se vår handledning om hypotekslån .)