Hur refinansiering av ett inteckning påverkar din nettovärd

Refinansiering verkar ofta vara ett bra sätt att minska dina månatliga hypoteksbetalningar och ge dig mer pengar för andra saker. Och det kan. Men när du väger för- och nackdelar, glöm inte att tänka på hur detta drag kan påverka ditt nettovärde. Anledningen: En inteckning är mer än en månatlig betalning. Det är ett skuldinstrument som används för att finansiera en tillgång. Och den bokföringsprofessor-jargongen innebär att det att ha en inteckning sänker ditt nettovärde.

Så här fungerar den resonemangslinjen: I ett hushålls balansräkning är en inteckning en skuld. Som sådan dras det från ett hushålls tillgångar för att bestämma att hushållets nettovärde. För många konsumenter hamnar i fällan att refinansiera en inteckning för att sänka sina månatliga betalningar utan att tänka på hur denna refinansiering påverkar deras totala nettovärde. Lönar det sig att refinansiera ditt hem någonsin? Eller är det bara en kortsiktig lösning på ett större problem?

Återbetalningsperioden

Den mest populära metoden för att bestämma ekonomin för refinansiering av inteckning innebär att man beräknar en enkel återbetalningsperiod. Denna ekvation görs genom att beräkna summan av de månatliga betalningsbesparingarna som kan realiseras genom att återfinansiera till en ny inteckning till en lägre ränta och bestämma den månad där den kumulativa summan av månatliga betalningsbesparingar är större än kostnaderna för refinansiering.

Anta att du till exempel har ett 30-årigt lån till 200 000 dollar. När du tog ut den fick du en fast ränta på 6, 5% och din betalning från början av månaden är 1 257 USD. Om fasta räntor nu är 5, 5%, kan det minska din månatliga betalning till 1 130 $, vilket ger en månatlig besparing på 127 $, vilket är $ 1 244 per år. (Den typiska tumregeln är att om du kan sänka din nuvarande ränta med 0, 75% till 1% eller högre, kan det vara vettigt att överväga refinansiering.)

Därefter måste du be din nya långivare om att beräkna dina totala stängningskostnader för eventuell refinansiering. Om de uppgår till cirka 2 300 $ vet du att din återbetalningsperiod skulle vara 1, 5 år i hemmet (2 300 $ dividerat med 1 524 $ motsvarar 1, 5 år). Således, om du planerar att stanna i hemmet i två år eller längre, är det vettigt att återfinansiera, åtminstone enligt den enkla återbetalningsperiodmetoden.

Key Takeaways

• En enkel återbetalningsperiod-metod används ofta för att beräkna månaden när en husägares kumulativa besparingar är större än kostnaden för en refinansiering.
• Ett mer ekonomiskt sundt sätt att beräkna kostnaden för refinansiering är att beakta påverkan på ditt hushålls nettovärde.
• För att ta reda på när ett återfinansieringsbeslut verkligen blir ekonomiskt måste en husägare jämföra sitt befintliga intecknings återstående avskrivningsschema med avskrivningsschemat för den nya inteckning.

Refinansiering påverkar ditt hushålls nettovärde

Denna metod ignorerar emellertid hushållets balansräkning och ekvationens totala nettovärde. Två primära saker redovisas inte:

• Huvudbalansen för den befintliga inteckning jämfört med den nya inteckningen ignoreras. Refinansiering är inte gratis. Kostnaderna för refinansiering måste betalas ur fickan eller i de flesta fall rullas in i den nya hypoteksens huvudsakliga saldo. När en inteckningssaldo ökar genom en refinansieringstransaktion ökar skuldens sida i hushållens balansräkning, och, allt annat konstant, minskar hushållets nettovärde omedelbart med ett belopp som är lika med kostnaden för refinansiering.
• Omfinansiering av en 30-årig inteckning med 25 år kvar tills den betalas in till en ny 30-årig inteckning innebär att du kan sluta betala mer totalränta under den nya inteckningens livslängd, även om räntan för den nya inteckning är lägre än den ränta du betalar under de återstående 25 åren av den befintliga inteckning.

Titta på de faktiska kostnaderna för refinansiering

Ett mer ekonomiskt sundt sätt att bestämma ekonomin för refinansiering som innehåller de faktiska kostnaderna för refinansiering i hushållens nettovärde är att jämföra det återstående amorteringsschemat för den befintliga inteckning med amorteringsplanen för den nya inteckning.

Avskrivningsschemat för den nya inteckning kommer att inkludera kostnaderna för refinansiering i huvudbalansen. (Om kostnaderna för refinansiering kommer att betalas ur fickan, bör samma dollarbelopp dras från befintligt inteckningens huvudsakliga saldo, utifrån antagandet att om refinansieringstransaktionen inte äger rum, skulle de pengar som du skulle skicka ut för kostnader kan istället användas för att betala det huvudsakliga saldot på det befintliga lånet.)

Dra bort den månatliga betalningsbesparingen mellan de två inteckningarna från den nya inteckningens huvudsakliga saldo. (Detta görs eftersom du i teorin kan använda de månatliga besparingarna som genereras genom refinansiering för att minska den huvudsakliga saldot för den nya inteckning.) Månaden där den modifierade huvudsaldot för den nya inteckning är mindre än den huvudsakliga saldot för den befintliga inteckning inteckning är den månad då en verkligt ekonomisk återbetalningsperiod för återfinansiering, en baserad på hushållens nettovärde, har uppnåtts.

Förresten, avskrivningskalkylatorer kan hittas på de flesta inteckningsrelaterade webbplatser. Du kan kopiera och klistra in resultaten i ett kalkylbladsprogram och sedan utföra den ytterligare beräkningen för att subtrahera de månatliga betalningsskillnaderna från den nya inteckningens huvudsakliga saldo.

Med hjälp av de ovan beskrivna beräkningarna, en refinansieringsanalys av en befintlig inteckning med en fast ränta på 7%, 25 år kvar till återbetalning, och en huvudsaklig saldo på $ 200 000 till en ny 30-årig inteckning med en fast ränta på 6, 25% och refinansieringskostnader på 3 000 $ (som kommer att rullas in i den nya inteckningens huvudsakliga saldo) ger följande resultat:

Om en enkel återbetalningsperiodanalys används för att bestämma ekonomin för refinansiering i exemplet ovan, är de kumulativa månatliga betalningsbesparingarna större än de 3 000 $ -kostnaderna som refinansieras från och med månad 19. Med andra ord säger den enkla återbetalningsperiodmetoden att om husägaren räknar med att ha den nya inteckning i 19 eller fler månader, det är vettigt att refinansiera.

Men om nettotillvägagångssättet används skulle återfinansieringsbeslutet inte bli ekonomiskt förrän månad 29, då huvudsaldot för den nya inteckning minus de kumulativa månatliga betalningsbesparingarna är mindre än den huvudsakliga saldot för den befintliga inteckning. Nettovärdet anser att det tar 10 månader längre än den enkla återbetalningsperioden innan återfinansieringen är ekonomisk.

Om du refinansierar efter att ditt hem har tappat värde och du måste ha en privat inteckningförsäkring, kan den negativa inverkan på ditt nettovärde bli ännu större.

Andra faktorer

Tänk på att under perioder då hemvärdena sjunker, bedöms många hem för mycket mindre än de tidigare var värda. Detta kan leda till att du inte har tillräckligt med eget kapital i ditt hem för att tillfredsställa 20% -utbetalningen på den nya inteckning och kräva att du kommer med en större kontant insättning än väntat. Det kan också kräva att du försäkrar privat inteckning, vilket i slutändan ökar din månatliga betalning. I dessa fall, till och med räntesänkningen, kan dina verkliga besparingar inte uppgå till mycket.

Poängen

Genom att beräkna den faktiska ekonomin för att refinansiera din inteckning kan du exakt bestämma vilken verklig återbetalningsperiod du har att kämpa med. Att krossa siffrorna tar lite arbete, men vem som helst kan göra det.

Speciellt om du planerar att flytta de närmaste åren, kan det ta några minuter att beräkna den faktiska ekonomin för att refinansiera din inteckning mycket väl kan du hjälpa dig att undvika att skada ditt nettovärde med tusentals dollar. Och om det verkar som om refinansiering kommer att betala för dig kommer du att ha en mycket tydligare förståelse för exakt när du kommer att börja dra nytta av detta drag.