Är det värt att betala en mäklareavgift i New York City?

Scenariot: Du gör dig redo att flytta till New York City och ska leta efter en hyreslägenhet där. New York är en stor stad - livlig, rik på kultur och mångfald - men du måste först från början förstå att den också har en av de svåraste att navigera på fastighetsmarknaderna i världen. Att hitta en lägenhet som du gillar och som du har råd med, särskilt på Manhattan eller Brooklyn, kan vara en upplevelse som bäst beskrivs som en fylld med "chock och vördnad."

Men du behöver inte gå ensam. Det finns 27 000 fastighetsmäklare, säljare och mäklare som väntar på att hjälpa dig i alla fem stadsdelar, med mer än hälften av dem på Manhattan. (För denna artikel behöver du inte oroa dig för skillnaden i titlarna. Vi hänvisar till dem alla som mäklare för att göra det enklare.)

Är det nödvändigt att använda en mäklare? Nej. Är det dyrt? Ja. Kommer det att spara tid och förvärring? Visst, om din mäklare är bra på jobbet. Och kommer det att spara pengar? Ganska möjligt.

Varför har New York ett mäklarsystem när så många andra städer inte gör det? Enligt Gary Malin, ordförande för Citi Habitats, ett 20 år gammalt Manhattan-baserat företag som har placerat 20 000 personer i lägenheter under de senaste två åren, "Det är på grund av den stora tätheten - allt från walk-ups till super lyx hög byggnader. De flesta fastighetsägare har bara inte personalen eller de därmed att hantera hyror ensamma. ”

Ett ord om hyresmarknaden i New York City

Fastighetsmarknaden i New York rör sig med ljusets hastighet och har sitt eget språk, sina egna regler. Först hastigheten. Malin berättar att för att få den plats du vill måste du komma till varje lägenhet du ser redo, säger han, "att agera på plats - varje försening kommer att innebära att du kommer att förlora den." New York fastighetsägare kräver en häpnadsväckande mängd pappersarbete, och att pappersarbetet måste vara redo att gå innan din jakt börjar. (Mer om det senare.)

Och när det gäller NYC fastighetsprat: Du kommer att se listor som hänvisar till "junior 4s" - en lägenhet med ett sovrum som har ett (vanligtvis litet, ofta dörrlöst och fönsterlöst) extra utrymme som kan användas som hemmakontor, för lagring etc. Och byggnader som beskrivs som förkrig innebär att de byggdes före andra världskriget och anses i allmänhet ha mer charm än några nyare årgångar.

En annan särskild känsla för NYC-marknaden är att du verkligen inte kan börja leta efter en lägenhet tidigare än 30 till 45 dagar innan ditt förväntade inresedatum. Tillgängliga lägenheter listas sällan förr.

Vad debiteras en mäklare?

Mäklars avgifter varierar från företag till företag men är oftast 15% av den årliga hyran. Det är möjligt att hitta några lägre priser (i en specialaffär för läsare av fastighetswebbplatsen BrickUnderground.com kan du till exempel registrera dig hos en mäklare som tar ut en lägre avgift än standard 15%.) Andra mäklare kan också ta ut mindre än standarden eller eftersom vissa kan få sin avgift direkt från fastighetsägaren kommer det inte att finnas någon avgift alls.

Vad betyder 15% i reella termer? En lägenhet på 2 000 dollar / månad kräver en avgift på 3 600 USD som måste betalas när hyresavtalet undertecknas. Samtidigt måste du betala fastighetsägaren en månads hyra, ibland två. Du måste ha alla dessa pengar redo att underteckna, och allt måste betalas med en certifierad check (inga personliga kontroller accepteras).

"För alla som är nya i New York är mäklars avgifter en ganska chock", säger Teri Rogers, grundare av BrickUndergound. Det är en anledning till att så många nykomlingar undviker att använda en mäklare. "De börjar i New York med att hyra en uthyrning som de hittar via en vän eller online eller hyra ett rum i någon annans lägenhet."

Varför ska du använda en mäklare?

Du betalar din mäklare för hans eller hennes erfarenhet, kunskap och tillgång - allt extremt värdefullt. Malin förklarar att vissa mäklare kommer att hitta dig en lägenhet som har en lägre hyra än vad du kan hitta om du gör en avgiftsfri sökning, och om du jämför mäklars avgift med de sparade hyrespengarna kan du komma framåt.

En mäklare kan ha listor som du inte hittar i en DIY-sökning på internet. En bra mäklare kommer att ställa rätt frågor från början och bestämma precis vad dina prioriteringar är - vad är din realistiska budget för uthyrning (de flesta New Yorkers räknar med att spendera minst 30% av sina nettointäkter på hyra); vill du ha något nära där du arbetar; vill du vara i ett område med många restauranger och barer eller i en som är mer lugn; ska du dela med en rumskamrat; har du en hund och i så fall, hur stor är Fido?

En kunnig mäklare kommer också att vägleda dig genom det nödvändiga pappersarbetet - all den finansiella information du behöver, till exempel ett arbetsgivarbrev, betalstubbar, inkomstskatter och mer. Om du inte har en inkomst som är 40 gånger så mycket som din hyra kommer de flesta hyresvärdar inte ens att överväga att bevilja ett hyresavtal så du behöver en garant eller medtecknare, som måste lämna in ett häpnadsväckande pappersarbete också. Mäklaren hjälper dig med denna ofta taggiga situation (garantister som inte känner till New York-marknaden kan hålla sig när de ser att de måste lämna in mer information än de gjorde när de köpte sitt eget hem).

Din mäklare kommer att schemalägga möten, gå med dig för att titta på lägenheter och hjälpa dig att skicka in de ansökningar som fastighetsägaren kräver. Han eller hon kommer att ha rätt bredvid dig vid hyresavtalet. Din mäklare kommer att vara din förespråkare varje steg i processen och även när du hittat en lägenhet kan en mäklare vara en bra resurs för information om flyttning, om lokal transport, om alla frågor som en nybörjare kan ha.

Hur hittar du en bra mäklare?

Förmodligen den bästa vägen till en mäklare du kan lita på är via rekommendationer från vänner, släktingar och vänner till vänner. Använd sociala nätverksverktyg för att hitta människor som har haft goda erfarenheter med sin sökning i New York City. Se till att företaget som mäklaren representerar är medlem i fastighetsstyrelsen i New York; var misstänksam över alla affärer som ser för bra ut för att vara sanna - för det kommer att vara.

Om du redan vet vilken stadsdel du vill bo i, leta efter en mäklare som har haft erfarenhet där, eller ännu bättre, en som både bor och arbetar där.

Var försiktig med mäklare som vill att du ska träffa dem på gatan och verkar lite skumma för information om deras kontor. Och fall aldrig för "ta med kontanter" begäran.

Poängen

Om du inte är bland de utvalda få som kommer att kunna hitta en lägenhet utan att tappa varken svett eller tårar (t.ex. din syster flyttar ut från sin prisvärda lägenhet och har ordnat med fastighetsägaren för dig att ta över hyresavtalet), kan du vill överväga att använda en mäklare som kommer att navigera i systemet åt dig.

För mer information om hur du väljer en lägenhet, se 5 tips för att hitta en bra hyresvärd . Hittade du en plats? Läs försäkring 101 för hyresgäster .