Förståelse av långivare som krävs översvämningsförsäkring

"Bara några inches av vatten från en översvämning kan orsaka tiotusentals dollar i skada, " enligt National Flood Insurance Program. Detta faktum summerar varför hypotekslånare ibland kräver låntagare att få översvämningsförsäkring. När fastighetsvärdena sjunker avsevärt, är ofta hushållsägare inför eventuell avskärmning att undvika dessa extrakostnader och lämna problemet hos långivaren.

Fastighetsmäklare och hypotekslånare berättar emellertid ofta inte kunder om översvämningsförsäkringskrav förrän en fastighet redan är i spärr. Hemägare är inte medvetna om att många områden som inte omedelbart verkar ha en hög risk för översvämningar faktiskt klassificeras som hög risk av Federal Emergency Management Agency (FEMA). Om du har befunnit dig i den här situationen eller om du inte vill bli fångad kan den här artikeln hjälpa dig genom att avmystifiera långivare som krävs översvämningsförsäkring.

(Så här läser du ett av de viktigaste dokumenten du äger: Förstå ditt försäkringsavtal .)

Varför långivare kräver översvämningsförsäkring

Husägarens försäkringar (även kallad fareförsäkring) täcker inte översvämningar - endast en separat försäkringsprodukt kan skydda mot översvämningsskador. Översvämningsförsäkring är vanligtvis valfritt för intecknade husägare i vad som normalt anses vara översvämningsområden med låg risk. Det kan till och med vara valfritt för pantsatta husägare i högriskflomområden, beroende på inteckningsprodukten. Husägare som tar ut en inteckning från en långivare som är federalt reglerade eller försäkrade (till exempel en FHA-inteckning) och köper ett hem i en högriskflodzon (även känd som ett specialflodhästarområde) kommer att krävas att köpa översvämningsförsäkring. I de flesta fall kommer husägaren att behöva betala för översvämningsförsäkring varje år tills inteckning betalas ut.

När någon tecknar en inteckning fungerar hemmet som säkerhet om låntagaren slutar att betala inteckning. När en fastighet finansieras har långivaren ofta en större ekonomisk andel i fastigheten än låntagaren. Om en av långivarens tillgångar skadas av översvämningsvatten och låntagaren lämnar hemmet och slutar att betala inteckning, fastnar långivaren i en förlorande position. För att eliminera denna risk kräver många långivare husägaren att köpa översvämningsförsäkring.

(Vissa saker bör inte lämnas till slumpen. Ta reda på var du behöver täckning. Kolla in 5 försäkringspolicyer som alla borde ha .)

Reparera flodskadade hem

Det är inte troligt att husägaren går bort från ett skadat hem när det kan repareras till en minimal kostnad. Översvämningsförsäkring kommer att ge pengar för att reparera eller till och med bygga om ett hem om det skadas eller förstörs av översvämningar. Husägaren kommer att hålla hemmet och fortsätta att betala inteckning. Om husägaren måste lämna in en fordran är han eller hon bara ansvarig för att betala avdragsgilla. Om husägaren inte kan betala självrisken, som kan vara så hög som $ 5 000, finns det fortfarande en viss risk att husägaren kan gå bort. Eftersom översvämningsförsäkring maximerar $ 250 000, som vi diskuterar senare, kan ägaren också frestas att gå bort från en fastighet som kommer att kosta betydligt mer att reparera eller bygga om.

Hur flodförsäkring fungerar?

Översvämningsförsäkring fungerar precis som andra försäkringsprodukter. Den försäkrade - husägaren - betalar en årlig premie baserad på fastighetens översvämningsrisk och den avdragsgilla han eller hon väljer. Om fastigheten skadas eller förstörs av översvämningar får husägaren kontanter för den summa pengar som krävs för att reparera skadan, upp till policygränsen.

Husägaren måste säkra översvämningsförsäkringspolicyn innan en fastighet stängs och förnyas den varje år för att täcka lånets huvudsakliga saldo. Långivaren samlar vanligtvis betalningar för översvämningsförsäkringar tillsammans med den månatliga inteckningskostnaden, håller medlen på ett spärrkonto och betalar hela premien till försäkringsbolaget en gång om året (liknande hur fastighetsskatter och riskförsäkring hanteras). Så snart husägaren säkerställer den ursprungliga policyn kan det inte behövas några ytterligare åtgärder bortsett från att göra månatliga hypoteksbetalningar. Separat täckning på upp till $ 100 000 för personliga tillhörigheter finns också tillgängligt.

Måste du köpa det?

Du kan ta reda på om översvämningsrisken för alla fastigheter på FloodSmart.gov. Om webbplatsen säger att fastigheten är i ett högriskområde kommer sannolikt översvämningsförsäkring att krävas. Det slutliga beslutet beror på kartor över översvämningsförsäkringar och en officiell riskbestämning för översvämningszon. Kartorna kan du själv se på FEMA.gov. Du bör också fråga din långivare om dess översvämningsförsäkringskrav.

I vissa stadsdelar eller till och med hela städer kan det vara svårt att hitta ett hem som inte befinner sig i ett högrisk översvämningsområde. I andra regioner kan du undvika behovet av att försäkra översvämningsförsäkring helt.

(Använd dessa enkla idéer för att spara pengar och få bättre täckning för ditt hus. För mer information, se försäkringstips för husägare .)

Hur man får täckning

National Flood Insurance Program (NFIP), som förvaltas av FEMA, erbjuder översvämningsförsäkring till husägare i samhällen som deltar i programmet. Programmet kräver att deltagande samhällen "antar och verkställer förordningar som uppfyller eller överskrider FEMA-kraven för att minska risken för översvämningar." Detta program erbjuder också en liten rabatt på översvämningsförsäkring baserat på de åtgärder som samhällen vidtar för att mildra översvämningsrisker.

De faktiska försäkringarna utfärdas av privata försäkringsbolag, inte av FEMA. Du kan hitta ett deltagande försäkringsbolag på FEMA: s webbplats. Ännu bättre, be vänner, familj och medarbetare i din stad om rekommendationer.

Kostnaden för översvämningsförsäkring

Kostnaden för att försäkra en fastighet mot översvämningsskador bestäms av riskrelaterade faktorer som byggnadsåret, antalet våningar, nivå av översvämningsrisk och mängden täckning som långivaren kräver. Detta belopp bör baseras på kostnaden för att bygga om, som kan erhållas från ditt husägares försäkringsbolag.

Priset för att försäkra en fastighet med en viss avdragsgill och ett visst täckningsbelopp kommer att vara detsamma oavsett vem du valde som ditt försäkringsbolag eftersom översvämningsförsäkringspremierna är reglerade av staten. Men du har viss kontroll över kostnaden för din försäkring eftersom du kan välja ditt avdragsgilla belopp.

För att ta reda på hur mycket översvämningsförsäkring kommer att kosta för din bostad specifikt, fyll i översvämningsriskprofilen på FEMA: s webbplats och kontakta en av de deltagande försäkringsagenterna som listas. Webbplatsen ger endast ett ungefärligt antal möjliga täckningskostnader. En försäkringsagent kan ge dig en exakt offert. Du kan fortfarande få en offert även om du bara tittar på fastigheten och inte har den på kontrakt. I allmänhet räknar du med att betala minst några hundra dollar för översvämningsförsäkring.

Det maximala försäkringsbelopp som tillåts enligt lag är $ 250 000 för strukturen. Innehållstäckning är valfri - det krävs inte av långivaren - men det kostar extra (och är begränsat till $ 100 000).

Enligt FEMA betraktas följande objekt som en del av byggnadens struktur:

• Den försäkrade byggnaden och dess grund
• Elektriska och VVS-system
• Central luftkonditioneringsutrustning, ugnar och vattenvärmare
• Kylskåp, spisar och inbyggda apparater som diskmaskiner
• Permanent installerade mattor över ett oavslutat golv
• Permanent installerad paneler, väggskåp, bokhyllor och skåp
• Persienner
• Fristående garage upp till 10% av täckningen av byggnadsfastigheter (fristående byggnader utom garage kräver en separat byggnadsegendomspolicy)
• Avlägsnande av skräp

Vad som inte täcks

Som anges av FEMA omfattas inte många viktiga och dyra saker av översvämningsförsäkring. Du måste köpa ytterligare personlig täckning om du är orolig för kostnaden för att ersätta följande objekt:

• Personliga tillhörigheter som kläder, möbler och elektronisk utrustning
• Gardiner
• Bärbara luftkonditioneringsapparater och fönster
• Bärbara mikrovågsugnar och bärbara diskmaskiner
• Mattor som inte ingår i byggnadens täckning (se ovan)
• Klädtvättar och torktumlare
• Matfrysare och maten i dem
• Vissa värdefulla föremål som originella konstverk och pälsar (upp till 2500 USD)

Varken byggnadsförsäkring eller översvämningsförsäkring för personlig fastighet täcker följande:

• Skador orsakade av fukt, mögel eller mögel som kunde undvikas av fastighetsägaren
• Valuta, ädelmetaller och värdefulla papper som aktiecertifikat
• Fastigheter och tillhörigheter utanför en byggnad som träd, växter, brunnar, septiksystem, promenader, däck, uteplatser, staket, havsvallar, badtunnor och simbassänger
• Boendekostnader såsom tillfälligt boende
• Ekonomiska förluster orsakade av affärsavbrott eller förlust av användning av försäkrad egendom
• De flesta självgående fordon som bilar, inklusive deras delar

Andra brister och varningar

Översvämningsförsäkring är dyrt och som andra vanligare former av försäkringar kan göra husägare mindre prisvärda eller till och med oöverkomliga för vissa människor. Beräkna om du kommer att ha råd med översvämningsförsäkring så länge du måste ha den innan du förbinder dig till en fastighet. Om din översvämningsförsäkring kostar $ 1 000 per år och du tar 30 år att betala din inteckning är det ytterligare $ 30 000 långa kostnader för att äga det hemmet.

Ersättning mot maximal täckning

Vissa översvämningsförsäkringsbolag kommer att försöka få dig att köpa försäkring för högst $ 250 000, även om långivaren inte behöver så mycket täckning. Om huvudbeloppet för ett lån endast är $ 200 000 är extra täckning inte nödvändig. Titta på ersättningsvärdet för ditt hus som bestäms av ditt husägares försäkringsbolag. Det här är det fulla beloppet du behöver köpa försäkring för. Försäkringen behöver bara täcka värdet på den fysiska strukturen, inte marken.

Refinansiering och översvämningsförsäkring

Om du funderar på refinansiering och du inte är skyldig att ha översvämningsförsäkring under din befintliga inteckning, se om din översvämningsbeteckning har ändrats. Du kanske nu befinner dig i en högriskflomzon även om du inte var förut. Det kanske inte är värt det att refinansiera när du lägger till de nya kostnaderna för översvämningsförsäkring.

Slutligen kanske den maximalt tillåtna täckningen på $ 250 000 inte är tillräcklig för att bygga om vissa fastigheter. Om dina husägares försäkringsbolag säger att det kommer att kosta mer än $ 250 000 att bygga om din egendom i händelse av en total förlust, var du medveten om risken du fortfarande utsätts för även med översvämningsförsäkring.

Undvika långivare som krävs översvämningsförsäkring

Det finns flera alternativ för att undvika långivare som krävs översvämningsförsäkring, även om de inte är idealiska för alla, särskilt de som bor i områden med hög risk.

Forskning

Undersök innan du köper - hitta egenskaper som inte finns i översvämningsbenägna zoner.

Undersökning

Få en undersökning (för cirka 1 500 dollar) för att se om din specifika egendom är tillräckligt hög för att inte vara i översvämningsområdet, även om ditt samhälle i allmänhet är det. Du kanske kan få ett undantag om du kan bevisa att din fastighet inte är i hög risk.

Organisera

Organisera ditt samhälle och samarbeta med lokala myndigheter för att göra saker för att minska översvämningsrisken till den punkt där området inte längre befinner sig i ett högriskområde.

Poängen

Att behöva köpa översvämningsförsäkring bör inte vara en ful överraskning när du köper eller refinansierar ett hus. Att utbilda dig själv nu kan hjälpa dig att förstå när långivare kräver översvämningsförsäkring, hur du kan sänka kostnaderna, eller i vissa fall, till och med hur du kan undvika det helt.

(Upptäck allt som nya husägare behöver veta innan de registrerar sig på den streckade linjen. Se Nybörjarguiden för husägarförsäkring .)