Varför börjar de flesta av min hypoteksbetalning som ränta?
Beloppet på en inteckning betalar sammansatt av en kombination av ränta och återbetalning av kapital. Under inteckningens livslängd kommer andelen ränta till huvudstaden att förändras.
Till en början kommer husägarens betalning främst att vara ränta, med ett litet belopp inkluderat. När inteckning förfaller ökar betalningens huvuddel och räntedelen minskar. Detta beror på att de räntor som tas ut baseras på den nuvarande utestående saldot på inteckningen, som minskar när mer kapital återbetalas. Ju mindre hypotekslån, desto mindre ränta belastas.
Ta till exempel en enkel inteckning för $ 100 000 till en ränta på 4% per år och en löptid på 24 år. Den årliga inteckning är 6 588, 68 dollar. Den första betalningen kommer att innehålla en räntekostnad på $ 4 000 ($ 100 000 x 4 procent) och en huvudåterbetalning på $ 2, 558, 68 ($ 6, 558, 68 - $ 4 000). Den utestående inteckningssaldo efter denna betalning är $ 97.441, 32 ($ 100 000 - 2, 558, 68 $). Nästa betalning kommer att vara lika med den första, 6, 558, 68 $, men den kommer nu att ha en annan andel av räntan till rektor. Räntekostnaden för den andra betalningen blir $ 3 877, 65 ($ 97 441, 32 x 4 procent) medan den huvudsakliga förskottsbetalningen är $ 2, 661, 03 (6, 558, 68 $ - 3 877, 65 $).
Huvuddelen av den andra betalningen är cirka 100 $ större än den första. Detta inträffar på grund av att husägaren har betalat pengar mot huvudbeloppet - minskat det - och den nya räntebetalningen beräknas på det lägre huvudbeloppet. Mot slutet av inteckningen kommer betalningarna främst att återbetalas.
Detta är ett grundläggande exempel med ett traditionellt vaniljlån. Med exotiska inteckningar kan husägare välja deras månatliga inteckning betalningar.
Hur inteckningar avskrivs
Även om räntedelen minskar varje månad minskar inte hypoteksbetalningarna i sig över tiden. Mer pengar går mot huvudsaldot, som fullständigt skrivs av under lånets livslängd. Som ett resultat, när åren går, går mer av husägarens betalning till huvudstad, vilket påskyndar den hastighet som husägaren bygger eget kapital och minskar det skyldiga beloppet. Under år 30 av en 30-årig fast inteckning ökar husägaren sin kapitalposition med mycket mer för varje betalning som görs jämfört med betalningarna som gjorts under år ett och två.
Minskar betalningarna
Det finns emellertid vissa specifika situationer där hypoteksbetalningarna kan minska.
En inteckning med justerbar ränta (ARM) kan ha minskade betalningar över tid. Med denna typ av inteckning fluktuerar räntan baserat på ett index som återspeglar kostnaden för långivaren att låna på kreditmarknaderna. Betalningarna på en ARM kan minska om lånets referensränta minskar under lånets gång. Emellertid har en ARM en lika stor potential att betalningarna ökar, ibland väsentligt. I lånedokumenten anges hur mycket räntan kan öka varje år såväl som det maximala kan öka under hela lånets löptid.
En låntagare som måste betala hypoteksförsäkring under de första åren av ett lån kan se att hennes inteckning betalar minskar med tiden. De flesta hypotekföretag har lån till 80% av inköpspriset eller hemets värde, beroende på vilket som är lägre, och låntagaren förväntas komma med de andra 20% som en utbetalning. Detta lånekvot [LTV] -förhållande är utformat för att skydda långivaren om hemets värde sjunker och låntagaren är skyldig mer än hemmet är värt. I vissa situationer tillåter långivare husägare att låna mer än 80% av inköpspriset, men långivarna kräver hypoteksförsäkring som en del av affären. Denna försäkring skyddar långivaren om den måste avskärma en egendom som är mindre värd än lånesaldot. Låntagaren betalar försäkringspremierna som en del av den månatliga inteckningens betalning.
När låntagarens lånesaldo sjunker till en viss procentsats av hemvärdet - vanligtvis 78% - kan låntagaren begära att långivaren ska tappa hypoteksförsäkringen. Förutsatt att låntagaren är framgångsrik kommer hypoteksutbetalningen att minska för resten av lånet eftersom det inte längre inkluderar en inteckningförsäkringspremie.