Unga yrkesmän: Ska du hyra eller köpa?
Hyra eller köpa? Det är ett stort beslut, särskilt för unga yrkesverksamma när de startar sin karriär och börjar utforma sin långsiktiga ekonomiska plan. En Rent.com-undersökning visade att 85% av unga vuxna i åldrarna 18 till 34 är hyresgäster, men det betyder inte att de tar den billigare vägen. Enligt en undersökning från RentCafe spenderar Millennials cirka 93 000 dollar på hyra när de fyller 30 år.
Det antalet kan klättra när hyrespriserna ökar över hela landet och potentiellt driva fler unga yrkesverksamma in i homebuying arena. Uthyrningspriser i USA har ökat med 28, 5% sedan 2010, och 23% av Millennials säger att det är en motiverande faktor i deras beslut att köpa, enligt en undersökning av Multifamily Executive.
Men vilken är vettigare? Här är vad unga yrkesverksamma bör överväga.
Key Takeaways
- Unga yrkesverksamma vill leva den amerikanska drömmen och köpa sitt eget hem.
- Men många unga vuxna bär också studielån, kreditkortsskuld och har små besparingsnivåer.
- Den ekonomiska kostnadsnyttan att äga kontra hyra beror på flera faktorer - men alltid ha långsiktighet i åtanke.
Börja med kostnadsöverväganden
Kostnad är en uppenbar faktor i hyres- eller köpbeslutet. Det är dock viktigt att ha en väl avrundad ekonomisk bild av hur de två jämför. "Det finns alltid en tipppunkt när köpkostnaderna kommer att vara mer fördelaktiga än att hyra, men det finns vissa faktorer som spelar in vad och när köpare kommer att köpa, " säger Agent Gina Ko från New York City-baserade Triplemint.
Utöver en fastighets köppris, bör unga yrkesverksamma också överväga saker som utbetalning, stängningskostnader, husägare eller co-op avgifter, försäkring, fastighetsskatter, verktyg och underhåll. Dessa kostnader kan variera mycket beroende på vilken typ av fastighet du är intresserad av att köpa.
Ditt val av marknad spelar också roll. I vissa städer kan det vara liten skillnad mellan hyrespriser och en inteckning. San Francisco är ett bra exempel. Medianhyrapriset i juni 2018 var $ 4500, enligt Zillow. Som jämförelse sätter California Association of Realtors den medianlånsbetalningen i Bay Area till $ 4520 till och med det fjärde kvartalet 2017.
Betalningen kan vara en avgörande faktor. Även om det är möjligt att få ett FHA-lån med så lite som 3, 5% lägre, säger Ko att även detta belopp kan vara svårt att spara för någon som är under de första åren av sin karriär.
Räntesatser är också en övervägande, säger Wes Woodruff, licensierad hypoteksrådgivare med Angel Oak Home Loans. Räntesatserna påverkar hur mycket du betalar för en inteckning, men de kan också utlösa hyreshöjningar. Du har ingen kontroll över vad en hyresvärd kommer att debitera dig, säger Woodruff, och "det kan vara billigare att köpa idag än att bo på en plats med jämna hyreshöjningar."
Federal Reserve ökade den federala fondräntan igen i juni 2018, med ytterligare två räntehöjningar som förväntades före årets slut. Enligt Kiplinger finns ytterligare tre till fyra räntehöjningar i prognosen fram till slutet av 2019, vilket kan vara ett incitament för unga yrkesverksamma att låsa in en lägre ränta på en inteckning nu.
Tänk på lång sikt
Förutom kostnader bör unga yrkesverksamma tänka på var deras karriärväg kan ta dem när de överväger övergången från att hyra till att köpa. Ko säger att hon ofta möter yngre köpare som inte är säkra på var de kommer att vara karriärmässiga om tre till fem år. En ofta kompromiss är att köpa en lägenhet som de kan hyra ut om deras jobb tar dem i en annan riktning eller till en annan stad.
"Din karriärväg har en enorm inverkan på ditt hyres- eller köpbeslut, " säger Shane Lee, företagskommunikationsanalytiker för RealtyHop, och en av de viktigaste faktorerna är hur en karriärförändring kan påverka din inkomst. "Att äga ett hus kräver ett enormt ekonomiskt åtagande, och om din inkomst kommer att variera de kommande tre till fem åren, kanske det inte är perfekt för dig att köpa."
Woodruff säger att om du vet att du kommer att stanna på din nuvarande plats i minst tre år kan det vara värt att köpa. Men du måste titta på de olika scenarierna med vad-om. Det inkluderar möjligheten att överföras, ha den start du jobbar för att gå upp i magen eller flytta till ett annat företag och ta en lönesänkning.
Att starta en familj spelar också in. Lee säger att om du är singel och inte har några omedelbara planer på att starta en familj kanske köp inte finns på din radar alls. Å andra sidan, om du föreställer en make och barn i bilden - eller om du redan har en familj - kan det att äga ett hem erbjuda mer säkerhet och stabilitet.
När du är motiverad av familjeöverväganden blir hyrning kontra köp mer om att hitta rätt kvarter som erbjuder kvalitetsskolor, en säker miljö och en rimlig arbetsplats. Det är för att inte tala om att ha det utrymme du behöver. "Jag tror att det är riktigt svårt att ha en lägenhet med barn, " säger Woodruff. "Att ha ett hus på egen hand med en trädgård går långt för att hjälpa en familj att växa."
Var redo att köpa när tiden är rätt
Om du planerar att hyra lite längre innan du köper, slösa inte den tiden. Använd den för att få dig själv ekonomiskt förberedd för husägare.
"Din kreditvärdering är enorm, " säger Woodruff och unga yrkesverksamma förstår inte alltid hur kredit fungerar. Kreditpoäng är inte den enda avgörande faktorn i hypoteksbeslut, men de är väldigt viktiga och en högre poäng kan leda till en lägre ränta på ett hemlån. Om du bara har börjat med kredit rekommenderar Woodruff att du öppnar ett till två kreditkort och debiterar bara det du har råd att betala i sin helhet varje månad. Och viktigast av allt, gör dina betalningar i tid.
Utvärdera din nuvarande lön mot dess tillväxtpotential för att bestämma vilken typ av budget du måste arbeta med när du är redo att köpa. Om du står inför en stor mängd skuld, särskilt studielånsskuld, rekommenderar Lee att arbeta med att betala en del av det så att du har mer inkomst att betala för ett hem.
Slutligen överväga dina utbetalnings- och stängningskostnader. Genom att spara en utbetalning på 20% eller mer kan du undvika privat inteckningförsäkring (PMI), även om det är möjligt att köpa ett hem med mindre pengar ner. Stängningskostnader kan lägga till ytterligare 2% till 5% till summan av hur mycket pengar du behöver köpa.
Att förstå exakt hur mycket hem du har råd och vilken typ av inteckning är bäst kan hjälpa till att fastställa de belopp du behöver spara för dina utbetalningar och stängningskostnader. Att köra siffrorna genom en inteckningskalkylator kan ge dig en uppfattning om hur dina uppskattade köpkostnader jämförs med dina faktiska hyreskostnader.
Poängen
Att hyra och köpa båda har sina fördelar och nackdelar för unga yrkesverksamma. Att hyra gör att du kan undvika vissa kostnader, som reparationer och uppgraderingar, fastighetsskatter och husägarförsäkring, men beroende på var du bor kan det vara det billigare alternativet att äga ett hem. Att väga båda sidor av ekvationen, tillsammans med ekonomiska överväganden, kan hjälpa dig att avgöra vilket som är mer meningsfullt. Viktigast av allt, håll ditt ultimata mål i perspektiv.
"Bestäm vad dina prioriteringar och mål [är], " säger Ko, "och arbeta bakåt för att se till att du kan uppnå och nå dem."