4 sätt att värdera en fastighetshyresfastighet

Det finns flera frågor som investerare ställer sig själva när det gäller att investera sina hårt tjänade pengar. Hur mycket kommer investeringen att returnera? Vad kostar det? Men ännu viktigare bör investerare vara bekymrade över dess värde. Detta gäller särskilt när du funderar på att köpa en investeringseiendom.

Intäkterna från investeringsrelaterade fastigheter är historiskt höga. Hyrorna erbjuder en ökande inkomstkälla, och det är ett stadigt sätt att tjäna pengar. Men innan man går in i fastighetsuthyrningsspelet, hur går man till att göra utvärderingar?

Läs vidare för att ta reda på några av de vanligaste sätten att värdera hyresfastigheter på hög nivå.

Key Takeaways

• Att bestämma kostnaden för och avkastningen på en investeringseiendom är lika viktiga som att räkna ut dess värde.
• Investerare kan använda metoden för försäljningsjämförelse, prissättningsmodellen för kapitalförsörjningen, inkomstmetoden och kostnadsmetoden för att fastställa fastighetsvärden.
• Det finns ingen lösning i alla storlekar, så en kombination av dessa faktorer kan behöva tillämpas.

4 sätt att värdera en fastighetshyresfastighet

Försäljningsjämförelsemetoden

Försäljningsjämförelsemetoden (SCA) är en av de mest kännbara formerna för att värdera bostadsfastigheter. Det är den metod som används mest av värderingar och fastighetsmäklare när de utvärderar fastigheter. Detta tillvägagångssätt är helt enkelt en jämförelse av liknande hus som har sålt eller hyrt lokalt under en viss tidsperiod. De flesta investerare kommer att vilja se en SCA under en betydande tidsram för att samla in eventuella nya trender.

SCA förlitar sig på attribut eller funktioner för att tilldela ett relativt prisvärde. Dessa värden kan baseras på vissa egenskaper såsom antal sovrum och badrum, garage och / eller uppfart, pooler, däck, eldstäder - allt som gör en egendom unik och sticker ut. Pris per kvadratfot är en vanlig och lättförståelig metrisk allt investerare kan använda för att bestämma var deras egendom är bör värderas. Med andra ord, om ett 2000 kvadratmeter radhus hyrs för $ 1 / kvadratmeter, kan investerare rimligen förvänta sig inkomst i den där kulparken, förutsatt att jämförbara radhus i området också går för det.

Tänk på att SCA är något generiskt - det vill säga att varje hem har en unikhet som inte alltid är kvantifierbar. Köpare och säljare har unika smaker och skillnader. SCA är tänkt att vara en baslinje eller rimlig åsikt och inte ett perfekt prediktor eller värderingsverktyg för fastigheter. Det är också en metod som bör användas för att jämföra med relativt liknande hem. Så det fungerar inte om du kommer att värdera den egendom du är intresserad av, det vill säga 2 000 kvadratmeter med garage, pool, sex sovrum och fem badrum med en annan fastighet som har halva antalet sovrum, ingen pool och är bara 1 200 kvadratmeter.

Det är också viktigt för investerare att använda en certifierad värderare eller fastighetsmäklare när de begär en jämförande marknadsanalys. Detta minskar risken för bedrägliga bedömningar, som blev utbredda under fastighetskrisen 2007.

Modellen för prissättning av kapital

Prismodellen för kapitaltillgångar (CAPM) är ett mer omfattande värderingsverktyg. CAPM introducerar begreppen risk och möjlighetskostnader eftersom det gäller fastighetsinvesteringar. Denna modell tittar på potentiell avkastning på investeringar (ROI) som härrör från hyresintäkter och jämför den med andra investeringar som inte har någon risk, till exempel amerikanska statsobligationer eller alternativa former av investeringar i fastigheter, såsom fastighetsinvesteringar (REIT) .

Sammanfattningsvis, om den förväntade avkastningen på en riskfri eller garanterad investering överstiger potentiell avkastning på hyresintäkter, är det helt enkelt inte ekonomiskt vettigt att ta risken för hyresfastigheter. Med avseende på risk beaktar CAPM de inneboende riskerna för att hyra fastigheter.

Till exempel är alla hyresfastigheter inte desamma. Plats och fastighetsålder är viktiga överväganden. Att hyra äldre fastigheter innebär att hyresvärdar troligen kommer att medföra högre underhållskostnader. En fastighet att hyra i ett område med hög brottslighet kommer sannolikt att kräva fler säkerhetsåtgärder än en hyra i ett gated community.

Denna modell föreslår att dessa risker tas i beaktande innan du överväger din investering eller vid upprättande av en hyresprisstruktur. CAPM hjälper dig att avgöra vilken avkastning du förtjänar för att riskera dina pengar.

Inkomstmetoden

Inkomstmetoden fokuserar på vad den potentiella inkomsten för hyresfastigheter ger i förhållande till initial investering. Inkomstmetoden används ofta för investeringar i kommersiella fastigheter.

Inkomstmetoden används ofta vid investering i kommersiella fastigheter.

Inkomstmetoden är beroende av att bestämma den årliga aktiveringsgraden för en investering. Denna ränta är den beräknade årsinkomsten från multiplikationen för bruttohyran dividerat med fastighetens nuvarande värde. Så om en kontorsbyggnad kostar $ 120 000 för att köpa och den förväntade månatliga inkomsten från hyror är $ 1 200 är den förväntade årliga aktiveringsgraden:

14 400 (1 200 x 12 månader) ÷ 120 000 $ = 0, 12 eller 12%

Detta är en mycket förenklad modell med få antaganden. Mer än troligt finns det räntekostnader på en inteckning. Framtida hyresintäkter kan också vara mer eller mindre värdefulla fem år från och med nu än de är i dag.

Många investerare känner till nuvärdet av pengar. Tillämpat på fastigheter är detta koncept också känt som ett diskonterat kassaflöde. Dollarn som mottas i framtiden är föremål för både inflations- och deflationsrisk och presenteras i diskonterade villkor för att redovisa detta.

Brutto hyra multiplikator strategi

Denna metod värderar en hyresfastighet baserad på hur mycket hyra en investerare kan samla in varje år. Det är ett snabbt och enkelt sätt att mäta om en fastighet är värd investeringen. Detta är naturligtvis innan man överväger skatter, försäkringar, verktyg och andra utgifter i samband med fastigheten, så det bör tas med ett saltkorn.

Även om det kan vara lika med inkomstmetoden, använder bruttohyremultiplikatorn (GRM) -metoden inte nettorörelsens intäkter som dess takst, utan bruttohyran istället. Bruttohyresmultiplikatorns takränta är högre än en, medan takräntan för inkomstmetoden är ett procentuellt värde. För att få en jämförelse mellan äpplen och äpplen bör du titta på GRM: er och hyresintäkter för andra, liknande egenskaper som den där du är intresserad.

Låt oss säga att en kommersiell fastighet som säljs i grannskapet du letar efter för $ 500 000 med en årsinkomst på $ 90 000. För att beräkna dess GRM delar vi försäljningspriset med de årliga hyresintäkterna: $ 500 000 ÷ $ 90 000 = 5, 56. Du kan jämföra den här siffran med den du tittar på, så länge du känner till dess årliga hyresintäkter. Du kan ta reda på dess marknadsvärde genom att multiplicera GRM med dess årliga inkomst. Om det är högre än det som nyligen sålde - dvs för 500 000 $ - kanske det inte är värt det, så överväg att gå vidare.

Kostnadsmetoden

Kostnadsmetoden för att värdera fastigheter säger att fastigheter bara är värda vad de rimligen kan användas för. Det beräknas genom att kombinera markvärdet och det avskrivna värdet på eventuella förbättringar.

Värderare från denna skola stöder ofta den högsta och bästa användningen för att sammanfatta kostnadsmetoden för fastigheter. Det används ofta som grund för att värdera ledig mark.

Om du till exempel är en lägenhetsutvecklare som vill köpa tre tunnland mark i ett kargområde för att konvertera till bostadsrätter, kommer värdet på den marken att baseras på den bästa användningen av marken. Om marken är omgiven av oljefält och den närmaste personen bor 20 mil bort, är den bästa användningen och därför det högsta värdet på den egenskapen inte att konvertera till lägenheter, utan möjligen utvidga borrrättigheterna för att hitta mer olja.

Ett annat argument för bästa användning har att göra med fastighetszoner. Om den blivande fastigheten inte är avsedd för bostadsändamål reduceras dess värde, eftersom byggherren kommer att medföra betydande kostnader för att få omzoniseras. Det anses vara mest pålitligt när det används på nyare strukturer och mindre pålitligt för äldre egenskaper. Det är ofta det enda pålitliga tillvägagångssättet när man tittar på speciella användningsegenskaper.

Poängen

Det finns inget sätt att bestämma värdet på en hyresfastighet. De flesta seriösa investerare tittar på komponenter från alla dessa värderingsmetoder innan de fattar investeringsbeslut om hyresfastigheter. Att lära sig dessa inledande värderingskoncept bör vara ett steg i rätt riktning för att komma in i fastighetsinvesteringsspelet. När du hittat en fastighet som kan ge dig ett gynnsamt inkomst kan du sedan hitta en gynnsam ränta för din nya fastighet med hjälp av en inteckningskalkylator. Om du använder detta verktyg kommer du också att få mer konkreta siffror att arbeta med när du utvärderar en potentiell hyresfastighet.