Fannie Mae: Lån, HomePath och allt du borde veta

Fannie Mae (officiellt Federal National Mortgage Association, eller FNMA) är ett statligt sponsrat företag (GSE) - det vill säga ett börsnoterat företag som verkar under kongresscharter - som tjänar till att stimulera hembesök och utöka likviditeten i inteckningspengar genom att skapa en sekundärmarknad. Fannie Mae grundades 1938 under det stora depressionen som en del av New Deal och kanaliserar sina ansträngningar för att öka tillgängligheten och prisvärdigheten för hembesök för amerikaner med låg, måttlig och medelinkomst.

Som sekundärdeltagare på marknaden har Fannie Mae inga lån eller ger lån till låntagare. Istället håller det pengar som flödar till hypotekslångivare (t.ex. kreditföreningar, lokala och nationella banker, thrifts och andra finansiella institutioner) genom köp och garanti för inteckningar gjorda av dessa företag. I själva verket är det en av två av de största köparna av inteckningar på sekundärmarknaden. den andra är dess syskon, Federal Home Loan Mortgage Corporation, eller Freddie Mac, som också är ett statligt sponsrat företag skapat av kongressen.

5 biljoner dollar

Beloppet Fannie Mae har investerat på hypoteksmarknaden sedan 2009.

Genom att investera i hypoteksmarknaden skapar Fannie Mae mer likviditet för långivare, som banker, thrifts och kreditföreningar, vilket i sin tur tillåter dem att teckna eller finansiera fler inteckningar. Enheten uppskattar att den har finansierat marknaden med 5 biljoner dollar sedan 2009 och finansierat cirka sex miljoner hemköp, 14 miljoner refinansiering och tre miljoner hyreslägenheter. Det är den största finansiären eller stödmannen för 30-årslån med fast ränta i USA

Fannie Mae Stock

Fannie Mae har handlats sedan 1968. Fram till 2010 handlades det på New York Stock Exchange. Det avlistades efter inteckning, bostäder och finansiell kris efter att dess aktier sjönk under minimikapitalkraven enligt NYSE. Det handlar nu utan disk.

Under senare halvan av 2008 togs Fannie Mae och Freddie Mac över av regeringen via ett konservatörskap av Federal Housing Finance Committee. Båda fick utbetalningar till 187, 4 miljarder dollar, vilket räddade dem från kollaps. År 2014 hade Fannie Mae återbetalat regeringen mer än summan den fick.

I augusti 2012 förändrades villkoren för Fannie Maes utdelningsförpliktelser så att den amerikanska statskassan kräver eventuella vinster i slutet av varje kvartal och ger kapital om det finns underskott. Så även om Fannie Mae tjänar pengar, överlämnas vinsten varje kvartal till regeringen.

Fannie Mae riktlinjer

För att en hypotekslånare ska kunna stödjas av Fannie Mae, måste den acceptera att inte utöva oetiska metoder för utlåning av subprime. Subprime-lån, som har högre räntor än primärlån, erbjuds låntagare med låg kredit som betraktas som en högre risk av långivaren.

Inteckningarna Fannie Mae köper och garanterar måste uppfylla strikta kriterier. Exempelvis är gränsen för ett konventionellt lån för ett enfamiljshus under 2019 $ 484 350 för de flesta områden och $ 726, 525 för högkostnadsområden inklusive Hawaii och Alaska. Federal Housing Finance Agency (FHFA) sätter dessa gränser.

Efter att ha köpt inteckningar på sekundärmarknaden samlar Fannie Mae dem för att bilda hypotekslån (MBS). MBS är värdepappersstödda värdepapper som är säkrade med en inteckning eller en pool av inteckningar. Fannie Maes inteckningssäkrade värdepapper köps sedan av institutioner, såsom försäkringsbolag, pensionsfonder och investeringsbanker. Det garanterar betalningar av kapital och ränta på dess MBS.

Fannie Mae har också en egen portfölj, ofta kallad en behållen portfölj, som investerar i egna och andra institutioners säkerhetsstöd. Fannie Mae emitterar skuld, kallad byråskuld, för att finansiera sin behållna portfölj.

Key Takeaways

• Federal National Mortgage Association (FNMA), även känd som Fannie Mae, är ett regeringssponserat företag (GSE) skapat av kongressen.
• Fannie Mae kommer inte från eller ger ut inteckningar till husägare som letar efter finansiering, men det köper och garanterar dem via den sekundära inteckningsmarknaden.
• Fannie Mae och dess syskon, Federal Home Loan Mortgage Corporation, eller Freddie Mac, är de två största köparna av inteckningar på sekundärmarknaden.
• Genom att investera i inteckningar skapar Fannie Mae mer likviditet för långivare, inklusive banker, thrifts och kreditföreningar, vilket gör att de sedan kan teckna eller finansiera fler inteckningar.
• Fannie Mae och Freddie Mac kollapsade nästan nästan under finanskrisen 2008, blev utspärrade, sattes i regeringskonservatör och betalade så småningom tillbaka de miljarder de fick för att hålla sig flytande.

Fannie Mae-lån

För att få ett lån som stöds av Fannie Mae, måste du gå igenom en godkänd långivare. Tillsammans med undvikande av subprime-lån, som nämns ovan, måste långivare uppfylla kriterierna för godkännande och garanti som garanterar finansieringens kreditkvalitet.

Inteckningar som köpts och garanteras av Fannie Mae kallas överensstämmande lån. Generellt sett har överensstämmande lån lägre räntor än lån som inte överensstämmer eller jumbo, som vanligtvis inte stöds av Fannie Mae eftersom de överskrider gränserna för lånestorlek.

Hur man ansöker om ett Fannie Mae-backat inteckning

När du har hittat en långivare som är berättigad att emittera ett Fannie Mae-stödat lån, får du vägledning att fylla i en ansökan om enhetligt bostadslån. Du måste samla in och ge ekonomisk information och dokumentation. Detta inkluderar en anställningsregistrering och dina bruttoinkomster och uttalanden för att säkerhetskopiera dessa, till exempel ett W-2-formulär eller formulär 1099. Du kommer också att behöva tillhandahålla en summa av dina månatliga skuldförpliktelser, såsom saldon på kreditkort, bil betalningar, underhållsbidrag och barnstöd.

För att godkännas för ett Fannie Mae-stödjande lån är det att ha en front-end-skuldsättningsgrad på högst 28% att föredra. En front-end DTI avgör hur mycket av din bruttoinkomst som går till bostadskostnader. Om din DTI är för hög, om du kan, gör en större utbetalning, vilket kommer att minska dina månatliga kostnader. Fannie Mae kräver en lägsta utbetalning på 5% för en fast ränta, även om 20% vanligtvis är idealiskt.

Homebuyers måste också uppfylla minimikrav för kredit för att vara berättigade till Fannie Mae-stödda inteckningar. För ett enfamiljshus som är en primär bostad krävs en FICO-poäng på minst 620 för fast ränta och 640 för justerbar ränta (ARM). Naturligtvis, desto bättre eller högre, din FICO-poäng, desto mer berättigad är du för de lägsta tillgängliga räntorna.

Lånändringar

Efter hypotekslånet började Fannie Mae fokusera på lånemodifieringar. Lånet ändringar förändrar villkoren för en befintlig inteckning för att hjälpa låntagare att undvika fallissemang, hamnar i avskärmning och slutligen förlora sitt hem. Ändringar kan inkludera en lägre ränta och förlänga lånets löptid, vilket skulle sänka månatliga betalningar. Fannie Mae har genomfört mer än 1, 5 miljoner låneförändringar sedan 2009.

Fannie Mae har återhämtat sig sedan nästan implodering under 2008-hypotekskrisen; från och med 2019 är det den största stödmannen för 30-åriga fastighetslån i landet.

Fannie Mae HomePath

När avskärmningar uppstår på inteckningar där Fannie Mae är ägare / investerare, eller när fastigheter förvärvas genom förfaranden i stället för avskärmning eller förverkning, försöker Fannie Mae att sälja fastigheterna i tid för att minimera potentiella effekter på gemenskap. HomePath.com är webbplatsen Fannie Mae där husköpare och investerare kan söka efter och göra erbjudanden på dessa fastigheter, och HomePath Mortgage erbjuder köpande finansieringsprodukter för fastigheterna. I vissa fall kan särskild finansiering finnas tillgänglig via HomePath Mortgage och HomePath Renovation Mortgage. Dessa inkluderar utvidgade säljarbidrag för fastighetsägare och lägre betalningsalternativ för köpare med flera finansierade fastigheter.

HomePath.com erbjuder exklusivt fastigheter som ägs av Fannie Mae och inkluderar enfamiljshus, radhus och bostadsrätter. Fannie Mae använder lokala fastighetsproffs för att förbereda, underhålla och lista fastigheterna till salu. De flesta listor har fotografier, fastighetsbeskrivningar och andra detaljer, inklusive information om skolan och området. Antal, typ och försäljningspriser varierar kraftigt beroende på marknad, liksom villkoren för fastigheterna. Medan vissa bostäder är inflyttade redo kräver andra reparationer eller till och med omfattande renoveringar. Varje fastighet säljs i "som den är" skick.