Conforming Definition av långräns
Den överensstämmande lånegränsen är dollarn på storleken på en inteckning som Federal National Mortgage Association (i allmänhet känd som Fannie Mae) och Federal Home Loan Mortgage Corporation (aka Freddie Mac) kommer att köpa eller garantera. Inteckningar som uppfyller kriterierna för stöd från de två kvasi-statliga myndigheterna kallas "överensstämmande lån."
Enligt mandaten i lagen om bostäder och ekonomisk återhämtning (HERA) från 2008 justeras den överensstämmande långränsen varje år för att återspegla förändringar i ett genomsnittspris i ett USA. Den årliga gränsen fastställs av Fannie Maes och Freddie Mac: s federala tillsynsmyndighet, Federal Housing Finance Agency (FHFA) och tillkännagavs i november. FHFA använder en procentuell ökning / minskning av det genomsnittliga huspriset från oktober till oktober, vilket anges i rapporten om husprisindex som utfärdats av Federal Housing Finance Board (FHFB) för att justera de överensstämmande lånegränserna för det följande året.
Traditionella långivare föredrar allmänt att arbeta med inteckningar som uppfyller de överensstämmande lånegränserna eftersom de är försäkrade och lättare att sälja.
Så fungerar gränsen för överensstämmande lån
Den överensstämmande lånegränsen utses av länet. De flesta län tilldelas basgränsen för överensstämmande lån. Det kan dock finnas variationer i den överensstämmande lånegränsen baserat på regionala ekonomiska skillnader.
Till exempel, i områden där 115% av det lokala medianhemmet överstiger den gränsvärde som överensstämmer med lånegränsen, kommer den maximala långränsen för det området att ställas högre. I lagen om bostäder och ekonomisk återhämtning fastställs den maximala lånegränsen för sådana områden som en multipel av det aktuella medianhemmet. Lagstiftningen fastställde också ett "tak" på gränsen på 150% av gränsen för baslån.
Södra Kalifornien, södra Florida och storstadsregionen i New York är tre exempel på regioner i den sammanhängande delen av landet som uppfyller kraven för högre maximala överensstämmande lånegränser.
Dessutom finns det särskilda lagbestämmelser inom rättsakten som fastställer olika beräkningar av lånegränser för staterna Alaska och Hawaii, liksom för Förenta staternas öområden Guam och de amerikanska Jungfruöarna. De överensstämmande lånegränserna för dessa områden tenderar att vara särskilt högre än gränserna för de inhemska USA eftersom de utses till högkostnadsområden.
För 2019, i de flesta av USA, är den maximala överensstämmande lånegränsen - baslinjen - för fastighetsenheter 484 350 USD, en ökning från 453 100 $ 2018 (och upp från 417 000 USD när de först infördes av lagen om bostäder och ekonomisk återhämtning 2008) . Den nya taklångränsen för fastighetsenheter i de flesta högkostnadsområden är $ 726, 525 (150% av $ 484, 350). För Alaska, Hawaii, Guam och de amerikanska Jungfruöarna är gränsvärdet för lånet 726, 525 dollar för en enhetsfastigheter. Vid tillkännagivandet av de nya lånegränserna i november noterade FHFA att den maximala överensstämmande lånegränsen skulle vara högre under 2019 i alla utom 47 län.
Särskilda överväganden för överensstämmande långräns
Fannie Mae och Freddie Mac är de viktigaste marknadsgivarna inom inteckningar; banker och andra långivare räknar med att försäkra lån de ger ut och att köpa lån de vill sälja. De överensstämmande lånegränserna fungerar som riktlinjer för de inteckningar som de vanligaste långivarna erbjuder. I själva verket kommer vissa finansinstitut bara att hantera överensstämmande lån som uppfyller myndigheternas kriterier.
Inteckningar som överskrider den överensstämmande lånegränsen kallas icke-konforma eller jumbo-inteckningar. Räntan på jumbo-inteckningar kan vara högre än räntan för överensstämmande inteckningar.
Eftersom långivare föredrar överensstämmande inteckningar bör en låntagare vars hypoteksbelopp något överskrider den överensstämmande långränsen analysera ekonomin med att minska sin lånestorlek genom en större utbetalning eller använda sekundärfinansiering (det vill säga att ta två lån istället för ett) för att kvalificera sig för en överensstämmande inteckning.