Hitta de bästa inteckningskurserna

Att köpa ett hus kan vara det största och viktigaste ekonomiska beslutet i ditt liv och kommer troligtvis att kräva en inteckning för att finansiera köpet. När tekniken för hemköp har utvecklats kan processen med att hitta de bästa hypoteksräntorna göras online - med praktiska instrument för att hjälpa dig hitta det bästa alternativet för dig, till exempel Investopedias inteckningskalkylverktyg. Denna typ av kalkylator är ett bra sätt att bekanta dig med hypoteksmarknaden i ditt område - vilka typer, villkor och priser som finns tillgängliga.

Ah, men att veta siffrorna är bara steg ett. Du bör också förstå vad som påverkar dem och om de representerar en hel del för dig eller inte. Så när du har beräknat kan du läsa om för att förstå de olika kategorierna av inteckningar, plus några shoppingtips för hur du kan hålla ett kvalitetslån.

Hitta de bästa inteckningarna med vår kalkylator

Kalkylatorn frågar om flera faktorer som hjälper dig att begränsa de alternativ som bäst passar dina specifika behov. Du kan jämföra betalningar mellan korta och långa kontrakt, utvärdera en lägre initial ränta på en justerbar räntehypotek (”ARM”) kontra ett mer traditionellt fast räntealternativ eller bestämma om en ränteinteckning (”IO”) gör det mesta känsla för dig.

Nedan finns en lista med termer du troligtvis kommer att stöta på när du använder inteckningskalkylatorn:

Kreditpoäng: Kreditpoängen är det numeriska uttrycket för en persons kreditvärdighet.

Plats: Du måste välja det stat där inteckningen ska tas ut och därefter begränsa platsen med antingen den närmaste staden eller postnumret.

Lånebelopp: Detta skulle motsvara det uppskattade värdet på hemmet (minus din utbetalning) eller det återstående saldot på din nuvarande inteckning som du vill refinansiera.

Inteckningspoäng: En inteckningspunkt är lika med en procent av det totala beloppet för en inteckning. Det finns två typer av poäng: rabattpunkter, som representerar förutbetalda räntor på en inteckning; och ursprungspunkter, som är en avgift som kreditgivaren kan debitera en låntagare.

Procent nedåt: Kallas också som en utbetalning eller en initial betalning som görs när något köps på kredit.

Produkter: Den typ av inteckning du är intresserad av, till exempel en traditionell fast ränta, en ARM eller en IO-inteckning. Alternativet ARM visar ett förhållande som "7/1", som representerar antalet år som inteckning har en fast ränta. Efter det förinställda antalet år (i detta fall 7) justeras räntan en gång år (1) för den återstående lånetiden, beroende på tre faktorer: nivån på indexet som inteckningen är bunden till, till exempel LIBOR, ARM-marginalen fastställd vid början av lånet och hypotekslocket .

Köp eller refinansiering: Köpslån används för att finansiera köp av ett hem. Refinances används för att ersätta ett äldre lån med ett nytt lån som erbjuder bättre villkor, mot en avgift.

Typer av inteckningar: Kan du få den bästa räntan?

Beroende på faktorer som din kreditpoäng, sysselsättningshistoria och skuldsättningsgrad kan kalkylatorn ha kommit med - och en långivare kan erbjuda dig - en prioritetslån, en subprime-inteckning eller något däremellan, kallat en " Alt-A ”inteckning. Låt oss ta en snabb titt på de olika inteckningskategorierna och se vad som påverkar vilken du kvalificerar för.

Prime inteckningar

Prime-inteckningar uppfyller de kvalitetsstandarder som fastställts av Fannie Mae (Federal National Mortgage Association) och Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation), de två statliga sponsrade företagen som tillhandahåller en sekundärmarknad för bostadslån genom att köpa lån från ursprungliga långivare. . Enligt Federal Reserve är en primär bostadslån "en inteckning för en låntagare vars kreditvärdering är 740 eller högre, vars skuld-till-inkomstkvot är lägre än genomsnittet och vars inteckning har standardavskrivningsschemat som är gemensamt för en fast ränta eller en justerbar ränta. "

Kandidater för primära inteckningar måste också göra en betydande utbetalning - vanligtvis 10% till 20% - på bostaden, idén är att om du har skinn i spelet är det mindre troligt att du är standard. Eftersom låntagare med bättre kreditpoäng och skuldkvot tenderar att vara lägre risk erbjuds de de lägsta räntorna - för närvarande i genomsnitt 4, 6% för en 30-årig fast ränteslån - vilket kan spara tiotusentals dollar under lånets livslängd.

Subprime-inteckningar

Subprime-inteckningar erbjuds låntagare som har lägre kreditbetyg och FICO-kreditvärden under cirka 640, men den exakta avgränsningen beror på långivaren. På grund av den ökade risken för långivare har dessa lån högre räntor - till exempel 8% till 10%.

Det finns flera typer av subprime-hypotekstrukturer. Det vanligaste är den justerbara räntelånen (ARM), som debiterar en fast ränta "teaser-ränta" först och sedan byter till en rörlig ränta, plus marginal, för resten av lånet. Ett exempel på en ARM är ett 2/28 lån, som är en 30-årig inteckning som har en fast ränta under de första två åren innan den justeras. Dessa lån börjar ofta med en rimlig ränta, men när de växlar till den högre rörliga räntan ökar inteckningens betalningar avsevärt.

Alt-A-inteckningar

Alt-A-inteckningar faller någonstans mellan kategorierna prime och subprime. En av de definierande kännetecknen för en Alt-A-inteckning är att det vanligtvis är ett lån med låga doktorer eller lån utan doktor, vilket innebär att långivaren inte kräver mycket (om någon) dokumentation för att bevisa en låntagares inkomster, tillgångar eller utgifter. Detta öppnar dörren till bedrägliga hypotekspraxis, eftersom både långivare och låntagare kan överdriva antal för att säkra en större inteckning (vilket innebär mer pengar för långivaren och mer lån för låntagaren). I själva verket, efter subprime-hypotekskrisen 2007-08, blev de kända som "lögniga lån" eftersom låntagare och långivare kunde överdriva inkomst och / eller tillgångar för att kvalificera låntagaren till en större inteckning.

Medan Alt-A-låntagare vanligtvis har kreditbetyg på minst 700 - långt över avgränsningen för subprime-lån - tenderar dessa lån att möjliggöra relativt låga betalningar, högre belåningsgrad och mer flexibilitet när det gäller låntagarens skuld- till inkomstkvot. Dessa medgivanden gör det möjligt för vissa låntagare att köpa mer hus än de rimligen har råd med, vilket ökar sannolikheten för fallissemang. Med det sagt kan lån med låga doktorer och inga doktorer vara till hjälp om du faktiskt har en bra inkomst men inte kan underbygga det eftersom du tjänar det sporadiskt (till exempel om du är egenföretagare).

Eftersom Alt-As betraktas som något riskabelt (faller någonstans mellan prime och subprime), tenderar räntorna att vara högre än de för prime hypotekslån men lägre än subprime - någonstans mellan 5, 5 och 8%, beroende på långivaren och låntagarens situation .

Få det bästa möjliga inteckningsavtalet

Uppenbarligen, ju högre ränta, desto mer betalar du varje månad och desto mer betalar du slutligen för ditt hem. För att jämföra, låt oss ta en titt på en 30-årig fast ränta för 200.000 $.

Med den primära kursen - 4, 6% i det här exemplet - skulle din månatliga betalning vara 1 025 USD. Under lånets löptid skulle du betala $ 169.103 i ränta - så att du faktiskt skulle betala tillbaka totalt $ 369.103.

Antag nu att du får samma 30-årslån med fast ränta för $ 200 000, men den här gången erbjuds du en subprime-ränta på 6%. Din månatliga betalning skulle vara 1 199 USD och du skulle betala totalt 231, 676 $ i ränta, vilket ger det totala beloppet du betalar tillbaka till 431, 676 $. Den till synes små ränteförändringen kostar dig 62.573 $.

Vad som är viktigt att inse är detta: Bara för att en långivare erbjuder dig en inteckning med en Alt-A eller subprime-ränta betyder det inte att du inte skulle kvalificera dig till en primärlån med en annan långivare. Kreditgivare och hypoteksmäklare kan vara konkurrenskraftiga, men de är i allmänhet inte skyldiga att erbjuda dig det bästa erbjudandet. Det är väl värt ansträngningen att shoppa runt: Om du tar dig tid att hitta en bättre ränta kan du spara tiotusentals dollar under ett lån.

Hur man får ett billigare inteckning

Tips för att hitta de bästa inteckningskurserna

Det är inte dags att låta någon annan shoppa åt dig. Som vi såg just nu kan villkoren du får göra en betydande skillnad i vad du betalar för att låna samma summa pengar.

Hur undviker du att betala mer än du behöver för din inteckning? Jämför verkligen de erbjudanden du får genom att köra dem via din online-räknaren för att se vad dina betalningar och räntor kommer att bli. Och som du gör - eller till och med innan du gör det - följ stegen nedan.

1. Börja förbereda sig tidigt

Om du letar efter ett hem just nu kan det vara tufft att få din ekonomi i bra form. Så försök att tänka framåt; kanske till och med skjuta upp husjakt tills du kan städa ditt finansiella hus.

I allmänhet behöver du enastående kredit. Innan du ens överväger en inteckning, kommer konventionella långivare att leta efter en kreditpoäng på minst 700 och, som vi sade ovan, en av 740 för en prioritetslån. FHA-lån har mer avslappnade standarder, men strängare villkor. Så gör vad du kan för att få poängen genom att betala av dessa kreditkortsaldo och andra personliga skulder, i den mån du kan.

Även en 20-poängsskillnad i din poäng kan flytta din ränta upp eller ner mer än 0, 25%. På ett hem på 250 000 dollar kan en fjärdedel av en poäng innebära en extra $ 12 000 eller mer som betalats i ränta under lånets livslängd.

För det andra, spara! Ju mer du kan lägga ned, desto lägre är din inteckning och mindre ränta betalar du över tid. En högre utbetalning kan till och med innebära en lägre ränta. Om du använder en 30% -utbetalning (till exempel konventionella 20%) kan du till exempel tappa din ränta mer än 0, 5%.

2. Titta inte på räntan ensam

Räntan är viktig, men det finns mer att jämföra. Finns det en förskottsbetalning om du beslutar att återfinansiera vid någon tidpunkt? Vilka är de totala stängningskostnaderna? Stängningskostnader uppgår generellt till 2% till 5% av priset på hemmet. Om ditt hem kostar $ 150 000, räknar du med att betala $ 3, 000 till $ 7 500 i kostnader. Det är ett stort sortiment, så det krävs att du ser vad en långivare vanligtvis tar ut.

3. Förstå PMI

Även om de räknar med de totala kostnaderna för din inteckning, är stängningskostnaderna en engångs hit. Men det finns en annan bit som fortsätter att bita. Om din utbetalning är mindre än 20%, anses du vara högre risk, och du måste ha PMI, eller privat inteckning försäkring. Detta gör dig till en säkrare insats för långivaren. Problemet är att du är den som betalar för det - till 0, 5 till 1% av hela lånet varje år. Det kan lägga till tusentals dollar till vad det kostar att bära lånet. Om du slutligen måste betala för PMI, se till att det slutar så snart du har fått tillräckligt med eget kapital i ditt hus genom dina inteckning betalningar för att vara berättigade.

4. Lås och ladd

Låt oss säga att du får den mest fantastiska inteckningstransaktionen. Grattis, men gå snabbt. Räntan - och eventuellt andra villkor - låses in under en viss tid. Du måste stänga inom låsperioden eller riskera att förlora affären. Uppskjut inte.

Poängen

Det mesta av det arbete som krävs för att få den lägsta hypoteksräntan sker långt innan du är redo att ansöka. En fantastisk kreditpoäng och en betydande utbetalning är de bästa sätten att sänka din ränta.

Men lita inte blindt på din bank, fastighetsmäklare eller hypoteksmäklare för att få de bästa villkoren. De kan ha ett ekonomiskt incitament att styra dig i en viss riktning. Gör din egen shopping, inteckning beräkna och jämföra. Kom också ihåg att bara för att du är berättigad till ett X-belopp på inteckning finns det inget som säger att du måste låna så mycket.