Första inteckning
En första inteckning är den primära pensionsrätten på fastigheten som säkerställer inteckning. En första inteckning är det primära lånet som betalar för fastigheten och det har prioritet över alla andra pantlån eller fordringar på en fastighet i händelse av fall.
En första inteckning är inte inteckning på låntagarens första hem; det är den ursprungliga inteckning som tas på en fastighet.
Det kallas också First Lien.
Key Takeaways
- En första inteckning är den primära pensionsrätten på fastigheten som säkerställer inteckning.
- Den andra inteckning är pengar som lånas mot egna kapital för att finansiera andra projekt och utgifter.
- Om lånevärdet (LTV) för en första inteckning är större än 80% kräver långivare i allmänhet privat inteckningförsäkring.
- Den inteckning som betalas på en första inteckning är avdragsgill, endast tillämplig för skattebetalare som specificerar utgifter på sina skattedeklarationer.
Förstå första inteckning
När en person vill köpa en fastighet kan de besluta att finansiera köpet med ett lån från en utlåningsinstitution. Långivaren förväntar sig att bostadslånet eller hypotekslånen ska återbetalas i månatliga avbetalningar som inkluderar en del av kapitalbeloppet och räntebetalningarna. Långivaren har en pensionsrätt på fastigheten eftersom lånet är säkerställt av hemmet. Denna inteckning som tas ut av en husköpare för att köpa huset är känd som den första inteckning.
Den första inteckning är det ursprungliga lånet som tas upp på en fastighet. Hemmaköparen kan ha flera egenskaper i hans eller hennes namn; emellertid är det de ursprungliga inteckningar som tas ut för att säkra var och en av de fastigheter som utgör den första inteckning. Om till exempel en fastighetsägare tar upp en inteckning för vart och ett av sina tre bostäder är var och en av de tre inteckningarna den första inteckningen.
Termen "första inteckning" leder till att man förstår att det kan finnas andra inteckningar på en fastighet. En bostadsägare kan teckna en annan inteckning, till exempel en andra inteckning, medan den ursprungliga och första inteckningen fortfarande är i kraft. Den andra inteckning är pengar som lånas mot egna kapital för att finansiera andra projekt och utgifter. Den andra inteckningen och andra efterföljande inteckningar som tas ut på samma fastighet är dock underordnade den första inteckning. Detta innebär att den första inteckning betalas innan de sekundära inteckningarna betalas.
Första inteckningsexempel
Till exempel, om en husköpare säkerställer en första inteckning på $ 250 000 på en bostadsfastighet, och efter flera år får en andra inteckning för $ 30 000 på samma fastighet, är den första inteckningen senior till den andra inteckning. Låntagaren betalar inte sina betalningar efter att han redan har återbetalt 50 000 dollar av det ursprungliga lånebeloppet och hans egendom avskärmas och säljs för att täcka lånet. Om intäkterna från försäljningen av fastigheten uppgår till $ 210 000, kommer den första hypoteksutbetalaren att erhålla det återstående skulden, det vill säga $ 200 000. Den andra hypotekslånaren kommer att få vad som finns kvar, vilket i detta fall är 10 000 dollar. Eftersom en första inteckning är ett primärt krav som har företräde framför sekundära fordringar, har andra inteckningar vanligtvis högre räntesatser än första inteckningar.
Första inteckning och LTV
Om lånevärdet (LTV) för en första inteckning är större än 80% kräver långivare i allmänhet privat inteckningförsäkring (PMI). I ett sådant fall kan det ibland vara ekonomiskt för en låntagare att begränsa storleken på den första inteckning till 80% LTV och använda sekundärfinansiering för att låna det återstående beloppet som behövs. Ekonomin med att betala PMI jämfört med att använda ett andra lån beror till stor del på den hastighet som en låntagare förväntar sig att värdet på hans eller hennes hem ökar. PMI kan elimineras när LTV för den första inteckning når 78%; emellertid måste en andra pensionsrätt, som vanligtvis har en högre ränta än en första inteckning, betalas ut, troligen genom en återfinansiering av den första inteckning för ett belopp som är lika med återstående saldo för både den första och den andra inteckningen.
Skatter på första inteckning
Den inteckning som betalas på en första inteckning är avdragsgill skatt. Detta innebär att husägare kan minska sin beskattningsbara inkomst med det belopp som betalats på lånet för skatteåret. Emellertid är avdraget för intäktsskatteavdraget endast tillämpligt på skattebetalare som specificerar utgifter på sina skattedeklarationer.