Fast eller variabel räntelån: Vilket är bättre just nu?

Från och med 28 mars 2018 rapporterade Bankrate.coms långivareundersökning att hypoteksräntorna var 4, 30% för en 30-årig fast, 3, 72% för en 15-årig fast och 4, 05% för de första fem åren på en justerbar 5/1 -räntelån (ARM). Dessa är nationella medelvärden; hypotekslån varierar beroende på plats och är mycket beroende av din kredit värdering.

Så det första steget i att bestämma om en fast ränta eller en ARM är det bästa valet på dagens marknad är att prata med flera långivare för att ta reda på vilken ränta du kvalificerar för och vilka lånevillkor är vettiga för dig med tanke på din kreditpoäng, inkomst, skulder, utbetalning och den månatliga betalningen du har råd.

När du vet vilken ränta och långivare som kommer att gälla för dig, hur väljer du mellan en fast ränta och en ARM? Tänk på dessa faktorer.

Fast mot ARM: Månadlig betalningsskillnad

För varje $ 100 000 du lånar, här är vad du betalar per månad för alla de viktigaste inteckningstyperna till de nationella genomsnittliga räntorna som anges ovan:

- 30-årig fast ränta: 495 $

- 15-årig fast ränta: 726 $

- 5/1 justerbar ränta inteckning: $ 480 för de första 60 månaderna

Om man bara tittar på den månatliga betalningen verkar den justerbara räntelånen som om det kan vara det bättre valet. Det är det billigaste alternativet med $ 15 per månad. Ju större din inteckning, desto större är månatliga besparingar. Om du lånar en halv miljon sparar du $ 73 per månad med en justerbar ränta.

Är denna skillnad tillräckligt stor för att ta på sig de ytterligare riskerna som är förknippade med en ARM?

Typer av justerbar ränta

ARM finns i många typer. Det mest populära är en hybrid-ARM, och av dessa är det mest populära alternativet 5/1 ARM, följt av 3/1, 7/1 och 10/1 ARM.

Så här fungerar hybrid ARM: A 5/1 ARM har till exempel en fast ränta för de första fem åren, kallad introduktionsperioden. Därefter justeras räntan en gång per år under resten av lånetiden (säg 25 år till). Det finns ARM som justeras mindre ofta än en gång om året, till exempel 3/3 och 5/5 ARM, men dessa kan vara svåra att komma till. Ju längre den initiala perioden, desto mindre blir skillnaden mellan ARM: s ränta och räntan på fast ränta.

I USA är räntan för de flesta ARM baserad på den amerikanska statsräntan, men cirka 20% av ARM är baserade på London Interbank Offered Rate (LIBOR). Treasuryräntorna är för närvarande mycket låga, så om du tar ut en ARM nu, finns det en god chans att din ränta kommer att öka när ARM: s introduktionsperiod slutar. Federal Reserve höjde räntorna en gång i mars och förväntas göra det ytterligare två gånger under 2018, varvid varje höjning är 0, 25%.

Risktolerans och framtidsplaner

När du tecknar en fast ränta, vet du innan du skriver under dina slutpapper exakt hur mycket din inteckning kommer att vara varje månad så länge du har en inteckning. Många uppskattar denna stabilitet.

ARM är föremål för ränterisk eller möjligheten att räntan kommer att förändras. Efter den första löptiden anpassas räntan för denna typ av inteckning för att återspegla de aktuella marknadsförhållandena. Hur vet du vad en ARM: s ränta blir när den återställs efter introduktionsperioden?

Detaljerna för en viss ARM - vad som kallas ränte cap struktur - berättar hur hög din månatliga betalning kan gå. En 5/1 ARM, till exempel, kan ha en takstruktur på 2-2-6, vilket innebär att under år sex (efter den femåriga introduktionsperioden löper ut) kan räntan öka med 2%, under följande år räntan kan öka med ytterligare 2% per år, och den totala räntehöjningen kan aldrig uppgå till mer än 6% under lånets livslängd.

Om din introduktionsränta var 4% för de första fem åren skulle din ränta vara 4%. Under år sex kan det öka med så mycket som 2%, beroende på ett års amerikanska statsskattesats, så din ränta kan gå upp till 6%. Under sju år kan din ränta öka med ytterligare 2%, till 8%, och under åtta år kan din ränta igen öka med 2%, vilket gör din ränta till 10%. Vid denna punkt skulle du ha nått 6% taket. din ränta skulle aldrig gå högre än 10%.

Medan taket minskar din risk något, på en $ 200 000, 30-årig inteckning, är skillnaden mellan 4% ränta och 10% ränta en månatlig betalning på cirka $ 955 mot cirka $ 1 755. Du måste fråga dig själv om ett värsta fall av 800 dollar per månad i åtta till 30 år är något du kan leva med.

Huruvida din ränta någonsin justerar så högt beror på ARM: s indexränta. Om din ARM indexeras till ett års statsränta och den räntan är densamma under år sex som den var i år ett kommer din ränta inte att öka under år sex. Men om statskursen har stigit med 3%, kommer din ränta inte att öka med mer än 2% under år sex på grund av taket.

Personer som får ARM tror ofta att en av följande händelser kommer att inträffa:

- De kommer att sälja hemmet innan lånet återställs.

- Deras inkomst kommer att öka innan lånet återställs.

- De kommer att kunna refinansiera innan lånet återställs.

- Räntorna förblir stabila eller sjunker, vilket ger dem en ränta som liknar den inledande räntan när lånet återställs.

Om du levde genom den stora lågkonjunkturen, när många låntagare hade ARM som de inte hade råd efter att räntesatsen återställdes, vet du att människors förväntningar och ekonomiska verklighet kan variera dramatiskt. Låntagare som vill ta ut en ARM enligt något av dessa vanliga antaganden bör överväga om de fortfarande skulle kunna hantera inteckning om deras antaganden inte går ut, särskilt om räntan ökar så hög som den kan gå. Om inte, kan en fast räntelån vara ett bättre val.

FHA ARMs

Federal Housing Administration (FHA) garanterar lån med justerbar ränta, så att långivare kan erbjuda dem till låntagare som behöver mer försiktiga krav för att kvalificera sig. FHA erbjuder 1-åriga ARM och 3-, 5-, 7- och 10-åriga hybrid-ARM. Räntesatsen för versionerna 1 och 3 år kan inte höjas med mer än 1% per år efter introduktionsperioden eller med mer än 5% under lånets löptid. Räntesatsen för 5-, 7- och 10-åriga ARM kan inte öka med mer än 2% per år efter introduktionsperioden, och livstidsgränsen är 6%.

Liksom alla FHA-inteckningar, medan en FHA ARM kan ha mer försiktiga kvalifikationer, kräver det låntagare att betala en förskottsförsäkringspremie på 1, 75% av lånebeloppet (som vanligtvis rullas in i lånet, och du betalar ränta på det som ett resultat). Det kräver också en månatlig betalning för inteckningförsäkring, vars kostnad beror på din låneperiod och utbetalning. Om du till exempel gör FHA: s minimikrav på 3, 5% och tar ut ett 30-årigt lån betalar du 0, 85% av den utestående lånesaldot varje år i inteckningförsäkring tills du betalar lånet i sin helhet. Denna summa delas med 12 och läggs till din månatliga betalning. På ett lån på 200 000 dollar skulle premiärpremien kosta dig $ 3 500 och de månatliga inteckningspremierna skulle kosta dig cirka $ 142 per månad för det första året och gradvis sjunka efter det. Dessa kostnader ökar kostnaderna för att äga ett hem på både kort och lång sikt och kan göra det mindre prisvärd.

Att välja mellan ett fast räntelån och en ARM

Nu när du vet hur ARM jämför med fast ränta lån, hur bestämmer du vilken som är mest förnuftig för din situation?

Sean O. McGeehan, en låneansvarig i Homer Glen, Ill, precis utanför Chicago, väger på detta sätt. ”De flesta av våra kunder hamnar i fast ränta. De är traditionellt första gången husköpare som köper en lägenhet eller enfamiljshus och inte vet deras framtidsplaner, säger han. "Om de hamnar med barn och behöver stanna där på lång sikt, kommer en fast ränta att ge dem säkerhet och stabilitet i sina inteckning."

Eftersom räntorna har nästan ingenstans att gå, men upp på dagens marknad, är de flesta husköpare inte intresserade av att ta risken på en ARM.

"På grund av den nuvarande miljön med låg ränta har jag utnyttjat det 30-åriga fasta lånet 90% av tiden under de senaste sex plus åren för första gången husköpare, " säger Lauren Abrams, en hypoteksrådgivare med Absolute Mortgage Bank i San Ramon, Kalifornien.

”Det är dock viktigt att ha en konversation om köparens långsiktiga planer för fastigheten. I de flesta fall vet köpare inte eller kan inte förutsäga vad dessa planer kommer att bli, säger hon. "Kunder insisterar ibland att detta bara är ett starthem och att [de] inte kommer att vara i det på mer än tre till fem år." Enligt hennes erfarenhet kan denna tidsram faktiskt vara så kort som ett år om det finns en skilsmässa, jobböverföring, äktenskap eller barn, men den tidsramen kan också enkelt sträcka sig till tio plus år.

Låntagare som tror att de kommer att vara i hemmet under en kortare tid och vill använda en ARM kan mildra deras risk genom att socka bort den månatliga besparingen på ett räntebärande konto för att täcka en potentiellt högre framtida betalning, om de fortfarande är i hem när kursen justeras. Men "i verkligheten kommer husköpare vanligtvis inte att spara de pengarna, " säger Abrams.

Rika kunder och investerare som har en plan för hur länge de kommer att bära lånet och har råd med potentiellt högre betalningar senare, är mer benägna att överklaga en ARM och mer sannolikt dra nytta av dess introduktionsränta.

Om du har råd med de högre månatliga betalningarna på en 15-årig fast ränta och planerar att stanna i hemmet länge kommer det att spara dig mest pengar på lång sikt eftersom de totala räntebetalningarna kommer att bli mycket lägre. Och att låsa in dagens fortfarande mycket låga 15-åriga räntor kommer nästan säkert att vara billigare än att ha en ARM på lång sikt, även om ARM är billigare nu.

Poängen

Färre än 10% av låntagarna valde ARM i augusti 2017, enligt data från CoreLogic och Freddie Mac.

Om du vill använda en ARM eftersom dess lägre ränta hjälper dig att kvalificera dig för finansiering för att köpa en dyrare fastighet, överväg om skillnaden i kvaliteten på egendom du kan få med ARM gör ränterisken värdefull. Du kommer att bli frestad att säga, "Ja! Naturligtvis!" på grund av det fantastiska skolområdet, nya trägolv eller ett underbart område. men försök att föreställa dig hur du skulle känna om den egenskapen - och om du fortfarande skulle ha råd med den - om den månatliga betalningen fördubblats efter några år. För de flesta låntagare på denna stigande räntemarknad är förmodligen en fast ränta försiktigare.

Fortsätt läsa

• Kolla in aktuella hypoteksräntor
• Hur räntesatser fungerar på ett inteckning
• Förstå strukturen för inteckning
• Inteckningspoäng: Vad är poängen?
• Inteckningar: fast ränta kontra justerbar ränta
• Hitta de bästa inteckningskurserna
• Har du en bra inteckningskurs? Lås in det!
• De viktigaste faktorerna som påverkar hypoteksräntor
• Prognoser hypotekslån: Köp, sälj eller refi?
• Justerbar ränteslån: Vad händer när räntorna går upp
• Hur räntor påverkar bostadsmarknaden
• Är huspriset eller räntan viktigare?
• Shoppa för hypoteksräntor