Hur beräknar jag hur mycket kapital jag har?
Trots att det normalt antas att de flesta känner till sitt eget kapital, är många fortfarande förvirrade över ämnet. Och det är ett viktigt ämne att förstå, särskilt om du vill refinansiera en inteckning eller vill låna pengar mot din bostad.
Värdet på ditt hemkapital är skillnaden mellan ditt nuvarande marknadsvärde på ditt hem och den totala summan av skulder (främst, men inte uteslutande, din primära inteckning) som är registrerade mot det.
Enkelt uttryckt är det egna kapitalet värdet på din ägarandel i ditt hem.
Hur stort av ett hemlån kan du få?
Krediten som finns tillgänglig för en låntagare via ett bostadslån beror på hur mycket eget kapital du har - vilket är ditt nuvarande värde minus ditt saldo på din inteckning. Så om ditt hem är värt $ 250.000 och du är skyldigt $ 150.000 på din inteckning, har du $ 100.000 i ditt eget kapital.
Men mycket få långivare tillåter dig att låna mot hela ditt eget kapital. Långivare låter dig i allmänhet låna upp till 75% till 90% av ditt tillgängliga kapital, beroende på långivaren, din kredit och din inkomst. I det ovannämnda exemplet kan du alltså få en kredit för ett eget kapital på upp till $ 80.000 till $ 90.000.
Här är ett annat exempel som beaktar några fler faktorer. Anta att du är fem år i en 30-årig inteckning på ditt hem. En nylig bedömning eller bedömning sätter det nuvarande marknadsvärdet för ditt hus på $ 250 000, och du har fortfarande $ 195 000 kvar på det ursprungliga lånet på $ 200 000. (Nästan alla dina tidiga hemlånsbetalningar används för att betala ränta, kom ihåg).
Om det inte finns några andra skyldigheter bundna till huset, har du 55 000 dollar i eget kapital, eller det nuvarande marknadsvärdet på 250 000 dollar minus de 195 000 USD i skuld. Du kan också dela hemkapitalet med marknadsvärdet för att bestämma din egenkapitalprocent. I detta fall är hemmaprocenten 22%, eller $ 55 000 ÷ $ 250 000 = 0, 22.
Låt oss nu anta att du, utöver din inteckning, också hade tagit upp ett lån på 40 000 dollar. Den totala skuldsättningen på fastigheten är $ 235 000 i stället för $ 195 000. Detta ändrar ditt totala kapital till bara $ 15 000, och sjunker din egenkapitalprocent till 6%.
LTV är en mycket viktig siffra för långivare när du begär ett annat lån eller refinansierar.
Lån till värde
Ett annat sätt att uttrycka kapital i ditt hem är genom lånet-till-värde-formeln (LTV). Detta beräknas genom att dela återstående lånesaldo med det aktuella marknadsvärdet. Med samma initiala exempel som tidigare är din LTV 78%. (Ja, det är baksidan av din egenkapitalandel på 22%.) När ditt hemkapitallån kastas, klättrar det till 84%.
Långivare gillar inte en hög LTV eftersom det antyder att du kan vara överutlånad. Både LTV- och hemmakapitalvärden utsätts för fluktuationer när marknadsvärdet på ditt hem förändras. Exempelvis utplånades miljontals dollar i antagd hemkapital under subprime-hypotekslån 2007–2008.