Hur avskrivning av hyresfastigheter fungerar

Att investera i hyresfastigheter kan visa sig vara ett smart ekonomiskt drag. Till att börja med kan en hyresfastighet ge en stadig inkomstkälla medan du bygger eget kapital och fastigheten (helst) uppskattar. Det finns också skatteförmåner: Du kan dra av dina hyreskostnader från alla hyresintäkter du tjänar och därmed sänka din skatteskuld. De flesta hyresfastighetskostnader - inklusive hypoteksförsäkring, fastighetsskatter, reparations- och underhållskostnader, hemmakontorskostnader, försäkring, professionella tjänster och resekostnader relaterade till förvaltningen - dras av det året du spenderar pengarna.

Men ett annat viktigt skatteavdrag - det för avskrivningar - fungerar annorlunda. Avskrivningar är den process som används för att dra av kostnaderna för att köpa och förbättra en hyresfastighet. I stället för att ta ett stort avdrag under året du köper (eller förbättrar) fastigheten, fördelar avskrivningar avdraget över fastighetens nyttjandeperiod. Internal Revenue Service (IRS) har mycket specifika regler för avskrivningar, och om du äger hyresfastigheter är det viktigt att förstå hur processen fungerar.

Vilken fastighet är avskrivbar?

Enligt IRS kan du avskriva en hyresfastighet om den uppfyller alla dessa krav:

• Du äger fastigheten. (Du betraktas som ägaren även om fastigheten är föremål för en skuld.)
• Du använder fastigheten i ditt företag eller som en inkomstproducerande verksamhet.
• Egenskapen har en bestämbar nyttjandeperiod, vilket innebär att det är något som slits ut, sönderfaller, blir vanligt, blir föråldrat eller förlorar sitt värde från naturliga orsaker.
• Fastigheten förväntas pågå i mer än ett år.

Även om fastigheten uppfyller alla ovannämnda krav kan den inte skrivas av om du placerade den i drift och kasserade den (eller inte längre använder den för företag) samma år. Mark anses inte vara avskrivbart. Och i allmänhet kan du inte avskriva kostnaderna för rensning, plantering och landskapsarkitektur, eftersom dessa aktiviteter betraktas som en del av landets kostnader.

När börjar avskrivningar?

Du kan börja ta avskrivningar så snart fastigheten har tagits i drift eller är klar och tillgänglig att användas som hyra. Här är ett exempel: Du köper en hyresfastighet den 15 maj. Efter att ha arbetat på huset i flera månader har du det redo att hyra den 15 juli, så du börjar annonsera online och i lokala tidningar. Du hittar en hyresgäst, och hyresavtalet börjar den 1 september. Eftersom fastigheten sattes i drift - det vill säga redo att hyras och ockuperas - den 15 juli skulle du börja avskriva huset i juli, inte i september då du börjar samla in hyran.

Du fortsätter att avskriva fastigheten tills ett av följande villkor är uppfyllda.

• Du har dragit av hela kostnaden eller annan grund i fastigheten.
• Du drar tillbaka fastigheten från tjänsten, även om du inte har återhämtat dess kostnad eller annan grund. En fastighet går ur tjänst när den inte längre används som en inkomstproducerande fastighet - eller om du säljer eller byter ut den, konverterar den till personligt bruk, överger den eller om den förstörs.

Du kan fortsätta att kräva avdrag för avskrivningar för egendom som tillfälligt är "inaktiv" eller inte används. Om du till exempel gör reparationer efter att en hyresgäst flyttat ut kan du fortfarande avskriva fastigheten medan du gör den redo för nästa.

Avskrivningsmetod

Tre faktorer avgör hur mycket avskrivningar du kan dra av varje år: din bas i fastigheten, återvinningsperiod och avskrivningsmetod som används. Varje bostadshyresfastighet som tas i bruk efter 1986 skrivs av med det modifierade accelererade kostnadsåtervinningssystemet (MACRS), en redovisningsteknik som sprider kostnader (och avdragsavdrag) över 27, 5 år, den tid som IRS anser vara "nyttjandeperioden" ”Av en hyresfastighet.

Det rekommenderas alltid att du arbetar med en kvalificerad skatteföretag när du beräknar avskrivningar, men här är de grundläggande stegen:

1. Bestäm fastighetens grund - Grunden för fastigheten är dess kostnad, eller beloppet du betalade (kontant, med en inteckning eller på annat sätt) för att förvärva fastigheten. Vissa avvecklingsavgifter och stängningskostnader, inklusive juridiska avgifter, inspelningsavgifter, undersökningar, överföringsskatter, titelförsäkring och alla belopp som säljaren är skyldig att du accepterar att betala (till exempel tillbaka skatt) ingår i basen. Vissa avvecklingsavgifter och stängningskostnader kan inte inkluderas i din bas, inklusive brandförsäkringspremier, hyror för beläggning av fastigheten före stängning och avgifter i samband med att få eller återfinansiera ett lån: poäng, hypoteksförsäkringspremier, kreditrapportkostnader, och utvärderingsavgifter.
2. Separera kostnaden för mark och byggnader - Eftersom du bara kan avskriva byggnadskostnaden och inte marken måste du bestämma värdet på var och en för att avskriva rätt belopp. För att bestämma värdet kan du använda det verkliga marknadsvärdet för var och en när du köpte fastigheten, eller du kan basera antalet på de beräknade värdena för fastighetsskatt. Säg att du köpte ett hus för $ 110 000. Den senaste bedömningen av fastighetsskatt värderar fastigheten till $ 90 000, varav $ 81 000 för huset och $ 9 000 för marken. Därför kan du tilldela huset 90% ($ 81 000 ÷ $ 90 000) av inköpspriset och 10% ($ 9 000 ÷ $ 90 000) av inköpspriset till marken.
3. Bestäm din bas i huset - Nu när du vet grunden för fastigheten (hus plus mark) och husets värde kan du bestämma din grund i huset. Med hjälp av ovanstående exempel skulle din bas i huset - det belopp som kan skrivas av - vara $ 99 000 (90% av $ 110 000). Din grund i landet skulle vara $ 11 000 (10% av $ 110 000).
4. Bestäm den justerade basen, om det behövs - Du kan behöva göra ökningar eller minskningar för din bas för vissa händelser som inträffar mellan den tid du köper fastigheten och den tid du har den redo att hyra. Exempel på ökningar som baseras inkluderar kostnaden för eventuella tillägg eller förbättringar som har en livslängd på minst ett år innan du sätter fastigheten i tjänst, pengar som du spenderade för att återställa skadad egendom, kostnaderna för att föra uttjänsttjänster till fastigheten och vissa juridiska avgifter.

Exempel på minskningar av basen inkluderar försäkringsutbetalningar som du får till följd av skada eller stöld, skadestånd som inte täcks av en försäkring som du tog avdrag för och pengar du får för att bevilja ett servitut.

Vilket system som ska användas

Nästa steg innebär att bestämma vilken av två MACRS som gäller: General Depreciation System (GDS) eller Alternative Depreciation System (ADS). GDS gäller för de flesta fastigheter som ställs i tjänst, och i allmänhet måste du använda den om du inte gör ett oåterkalleligt val för ADS eller lagen kräver att du använder ADS. ADS krävs när fastigheten:

• Har en kvalificerad affärsanvändning 50% av tiden eller mindre
• Har en skattefri användning
• Finansieras med skattebefriade obligationer
• Används främst i jordbruk

I allmänhet använder du GDS såvida du inte har en anledning att anställa ADS. Återigen rekommenderas att du konsulterar en kvalificerad skatteföretag, som kan hjälpa dig att avgöra det mest gynnsamma sättet att avskriva din hyresfastighet.

När du vet vilket MACRS-system som gäller kan du bestämma återställningsperioden för fastigheten. Återvinningsperioden med GDS är 27, 5 år för hyresfastigheter. Om du använder ADS är återhämtningsperioden för samma typ av fastighet 30 år för fastigheter som tas i bruk efter 31 december 2017, eller 40 år om de tas i bruk före det.

Bestäm sedan det belopp som du kan avskriva varje år. Eftersom de flesta hyresfastigheter använder GDS kommer vi att fokusera på den beräkningen.

För varje helår som en fastighet är i drift avskrivs du lika mycket: 3, 636% varje år så länge du fortsätter att avskriva fastigheten. Om fastigheten var i drift under mindre än ett år (till exempel köpte du ett hus i maj och började hyra det i juli) skulle du avskriva en mindre procentsats det året, beroende på när det togs i bruk. Enligt GDS-tabellen för IRS Residential Rental Property:

Ta till exempel ett hus som har en bas på 99 000 dollar och som togs i drift den 15 juli. För det första året skrivs du av 1, 667% eller 1, 650 $ ($ 99 000 x 1, 667%). För varje år därefter avskrivs du till en takt på 3, 636%, eller $ 3, 599, 64, så länge hyran är i drift under hela året. Observera att denna siffra i huvudsak motsvarar basen och delar med 27, 5 återhämtningsperioden: $ 99 000 ÷ 27, 5 = 3 600 $. Skillnaden härrör från det första året med delvis tjänst.

Hur mycket minskar avskrivningarna skatteansvaret?

Om du hyr fastigheter, rapporterar du vanligtvis dina hyresintäkter och utgifter för varje hyresfastighet på rätt linje i schema E när du skickar in din årliga skattedeklaration. nettovinsten eller förlusten går sedan på din 1040-form. Avskrivningar är en av de utgifter som du inkluderar i schema E, så att avskrivningsbeloppet effektivt minskar din skatteskuld för året. Om du avskrivar $ 3, 599, 64 och du till exempel är i skatteklassen på 22%, sparar du 3, 599, 64 x 0, 22 = $ 791, 92 i skatter det året.

Poängen

Avskrivningar kan vara ett värdefullt verktyg om du investerar i hyresfastigheter, eftersom det gör att du kan sprida kostnaden för att köpa fastigheten under årtionden och därmed minska varje års skatteplikt. Naturligtvis, om du avskriver en fastighet och sedan säljer den för mer än dess avskrivna värde, kommer du att skylda skatt på den vinsten genom avskrivningsåtervinningsskatt.

Eftersom lagar för hyresfastighetsskatter är komplicerade och ändras regelbundet, rekommenderas det att du arbetar med en kvalificerad skatteföretag när du etablerar, driver och säljer din hyresfastighetsverksamhet. På detta sätt kan du vara säker på att få den mest gynnsamma skattebehandlingen - och undvika överraskningar vid skattetid.