Inteckningar jämfört med huskapitallån: Vad är skillnaden?

Inteckningar och bostadslån är båda lån där du pantsätter ditt hem som säkerhet. Långivaren kan beslagta ditt hem om du inte följer dina inteckning. Medan de två lånetyperna delar denna viktiga likhet, finns skillnader mellan de två. Konsumenter bör förstå sina alternativ när de lånar mot sitt hemvärde.

Key Takeaways

• Inteckningar och bostadslån är båda lån där du pantsätter ditt hem som säkerhet.
• Banken lånar upp till 80% av hemets uppskattade värde eller köpeskillingen, beroende på vad som är lägre.
• Ett lån för hemmaplan säkerställs av kapitalet i fastigheten.

inteckningar

När människor använder termen ”inteckning” talar de i allmänhet om en traditionell inteckning, där en bank lånar en låntagare pengar för att köpa ett hem. I de flesta fall lånar banken upp till 80% av hemets uppskattade värde eller inköpspriset, beroende på vilket som är lägre. Om du till exempel köper ett hus på $ 200 000 kan du få en inteckning på upp till $ 160 000. Du måste komma med de återstående $ 40.000 på egen hand. Vissa inteckningar, till exempel FHA-inteckningar, tillåter dig att lägga ned mindre, så länge du betalar för inteckningförsäkring.

Räntan på en inteckning kan fastställas (densamma under hela inteckningens löptid) eller variabel (till exempel förändras varje år). Låntagaren betalar tillbaka lånebeloppet plus ränta över en viss löptid, med de vanligaste villkoren är 30 eller 15 år.

Om du kommer bakom betalningar kan långivaren ta över ditt hem i en process som kallas avskärmning. Långivaren säljer sedan hemmet, ofta på en auktion, för att få tillbaka sina pengar. Om detta inträffar, tar denna inteckning (känd som den "första" inteckningen) prioritet framför efterföljande lån som gjorts mot fastigheten, till exempel ett bostadslån (ibland känt som en "andra" inteckning) eller hemmaplan för kredit (HELOC) . Den ursprungliga långivaren måste betalas ut i sin helhet innan efterföljande långivare får några intäkter från en avskärmningssäljning.

Hemlån

Ett hemkapitallån är också en inteckning. Skillnaden mellan ett bostadslån och en traditionell inteckning är att du tar ett bostadslån när du har eget kapital i fastigheten, medan du får en inteckning för att köpa fastigheten. Ett bostadslån säkerställs av kapitalet i fastigheten, vilket är skillnaden mellan fastighetens värde och husägarens befintliga inteckningssaldo. Till exempel, om du är skyldig $ 150.000 på ett hem värderat till $ 250.000, har du $ 100.000 i eget kapital. Förutsatt att din kredit är bra, och om du annars kvalificerar dig, kan du ta ett ytterligare lån med 100 000 dollar som säkerhet.

Liksom en traditionell inteckning är ett bostadslån ett avbetalningslån som återbetalas under en viss löptid. Olika långivare har olika standarder för hur stor andel av ett hems eget kapital de är villiga att låna ut, och låntagarens kredit spelar en roll i detta beslut.

Din lånevärde (LTV) används av långivare för att räkna ut hur mycket pengar du kan låna. Så här beräknar du en LTV: Lägg till det belopp du vill låna till det belopp du fortfarande är skyldigt på ditt hus och dela med det uppskattade värdet på huset för att få din LTV. Om du är i stånd att ha betalat ner en hel del av din inteckning - eller om ditt hemvärde har ökat betydligt - kan du få ett betydande lån.

I många fall anses ett bostadslån vara en andra inteckning eftersom det görs ovanpå en befintlig inteckning. Om hemmet går ut på avskärmning, får inte långivaren som håller hemlånet betalt förrän den första hypotekslånaren betalas. Följaktligen är risken för långivare till bostadslån större, varför dessa lån vanligtvis har högre räntor än traditionella inteckningar.

Inte alla bostadslån är andra inteckningar. En låntagare som äger sin fastighet fritt och tydligt kan besluta att ta ett lån mot sitt hemvärde. I det här fallet betraktas långivaren som gör hemlånet som en första pensionshavare. Dessa lån kan ha högre ränta men lägre stängningskostnader - till exempel en utvärdering.

Skillnaden mellan ett bostadslån och en traditionell inteckning är att du tar ett lån till ett bostadsmässigt lån när du har eget kapital i fastigheten kontra att få en inteckning för att köpa fastigheten.

Hypotekslån jämfört med hemmafond: Vet vad som är avdragsgill skatt

Ränta på en inteckning är avdragsgill för lån upp till antingen 1 miljon dollar (om du tog upp lånet före 15 december 2017) eller $ 750 000 (ett lån efter det). Anledningen: skattelagstiftningen 2017. Hemägare brukade kunna dra av räntorna på ett bostadslån eller en kreditgräns oavsett hur de använde pengarna, till exempel för att betala av högre ränteskuld, till exempel kreditkortsskuld eller studielån. Framöver upphäver skattelättnadslagen från 2017 avdraget för ränta som betalats på bostadslån från 2018 till 2025 såvida de inte används för att "köpa, bygga eller väsentligt förbättra skattebetalarens hem som säkerställer lånet."

Som IRS uttrycker det: "Enligt den nya lagen ... är ränta på ett hemkapitallån som används för att bygga ett tillägg till ett befintligt hem vanligtvis avdragsgill, medan ränta på samma lån som används för att betala personliga levnadskostnader, som kreditkort skulder, är inte ... Som enligt tidigare lag måste lånet säkerställas av skattebetalarens huvudbostad eller andra hem (känd som en kvalificerad bostad), inte överstiga bostadskostnaden och uppfylla andra krav. ”

Om du behöver betala av studielån, konsolidera kreditkortsskuld eller sänka din ränta på ditt hemlån bör du överväga att återfinansiera din inteckning.

Poängen

Om du har en extremt låg ränta på din befintliga inteckning bör du förmodligen lämna den i fred och använda ett hemkapitallån för att låna de extra medel du behöver, förutsatt att de är avsedda att förbättra din fastighet. Om hypoteksräntorna sjunker kraftigt efter att du har tagit din befintliga inteckning eller om du behöver pengarna för syften som inte är relaterade till ditt hem, bör du överväga en full refinansiering av inteckning. Om du refinansierar, sparar du på de extra pengar du lånar, eftersom traditionella inteckningar har lägre räntor än bostadslån, och du kanske kan säkra en lägre ränta på det saldo du redan är skyldig.