Varför fastigheter är en riskabel investering

Tillgångar som guld och fastigheter är stapelinvesteringar, och att köpa ett hus är en vanlig investering för individer över hela världen eftersom det allmänt anses vara en säker och lönsam investering. Att investera i fastigheter kräver dock en lång period av åtagande och en hög utbetalning och är riskabelt även på lång sikt. Dessutom ignorerar många investerare ofta kostnaderna.

Ta hänsyn till några viktiga punkter när det gäller dolda kostnader och faktorer som gör investeringar i fastigheter till ett riskabelt, kostsamt och eventuellt inte så lönsamt företag. Investerare bör hålla allt detta i åtanke innan de plunkar ner sina hårt tjänade pengar.

En vanlig uppfattning

En genomsnittlig investerare kanske observerar att ett lägenhet med två sovrum i förorterna var tillgängligt för $ 300 000 för fem år tillbaka och nu säljer för $ 450 000. Det är en cool avkastning på 50% på fem år, mycket bättre än avkastningen på aktier, obligationer eller guld. Det absoluta vinstvärdet verkar också vara högt på $ 150 000, och tillgången på finansiering ger en illusion av att använda skuldsatta pengar för att göra en vinst.

Vad är alla utmaningar och dolda kostnader för fastighetsinvesteringar med alla dessa uppenbara fördelar?

Kostnadsanatomi för fastighetslån

Tänk på att en person flyttar till en ny stad för ett nytt jobb. Han räknar med att stanna cirka fem år men kan förlänga den perioden baserat på sin karriärstillväxt med sin nuvarande arbetsgivare eller med andra arbetsgivare i samma stad. Under antagandet om god avkastning överväger han att köpa ett hem eller bostadsrätt istället för att hyra ett.

Tänk på att en person kan köpa en aktie eller en andel i en börshandlad fond för så lite som $ 5, men att investera i fastigheter kräver tusentals dollar. Även om huvuddelen av fastighetsinvesteringarna finansieras genom lån, kräver det fortfarande en 20% ($ 60 000) utbetalning för att köpa ett hem eller lägenhet till ett värde av $ 300 000.

Individer som bidrar med mindre än 20% kan få ett lån, men de kommer i slutändan att betala högre räntor och tvingas teckna privat hypoteksförsäkring som ökar kostnaden. De högre räntorna leder till högre återbetalningsbelopp och hypotekförsäkring kostar vanligtvis från 0, 15% till 2, 5% av lånebeloppet.

Om du antar att du köper ovannämnda fastighet värd $ 300 000 genom att göra 20% utbetalning och låna de återstående $ 240 000 till en 3, 875% ränta för en 20-årig långtidslån, uppgår månadsbetalningarna till cirka 1 440 dollar.

Det finns ytterligare engångskostnader för lånebehandling, som är cirka 4% av lånebeloppet ($ 9 600). Fastighetsöverföringsskatter eller registreringsavgifter varierar från stat till stat, och om du tar ett genomsnitt på 2, 5% av fastighetsvärdet läggs $ 6000 till kostnaden.

Om du antar att fastighetens värde ökar med 1, 5 gånger på fem år till $ 450 000, kommer priset att öka med cirka 9% på sammansatt basis. Genom att lägga till en årlig fastighetsskatt till 1, 5% av det nuvarande fastighetsvärdet uppgår den totala skatten på fem år till cirka 30 000 USD.

Om vår investerare köpte en lägenhet skulle en månadsavgift på $ 200 till bostadsrättföreningen uppgå till 12 000 USD under fem år. Sedan bör du lägga till kostnader för reparationer, möbler och underhåll. En konservativ uppskattning på 1 000 dollar per år tar oss till totalt 5 000 dollar på fem år.

Antag sedan att ägaren hittar en köpare som är villig att köpa sin lägenhet för $ 450 000 efter fem år.

Vid den tiden skulle investeraren ha betalat tillbaka banken 86 400 $ av lånet. Lägga till $ 60.000 utbetalning, kostnader för lånebehandling ($ 9 600), fastighetsöverföring skatt ($ 6000), fastighetsskatt ($ 30.000), condo-associering avgifter ($ 12.000), och allmänt underhåll ($ 5.000), totalt uppgår till $ 209.000.

Vad är nettoavkastningen?

Det ursprungliga 20-åriga lånebeloppet på $ 240 000 kommer att komma ner till cirka $ 180 000 på fem år, eftersom investeraren fortsätter att göra $ 1 440 månatliga betalningar. Investeraren kommer att betala tillbaka dessa utestående $ 180 000 från försäljningspriset på $ 450 000 som erhållits från den nya köparen. Investeraren betalar 209 000 USD i totala kostnader för den här egenskapen, ytterligare $ 180 000 till banken för den återstående utestående betalningen, och därför får han netto $ 61 000.

I huvudsak spenderade investeraren 209 000 dollar på fem år och fick en nettovinst på 61 000 dollar för en avkastning på 29, 2%. Även om försäljningspriset verkar högt har de dolda kostnaderna tagit bort mycket av vinsten.

Låt oss ta längre tid. Antag att investeraren fortsätter sin vistelse i staden och håller sitt bostadsrätt under lånets hela 20 år. Var femte år ökar lägenhetens värde med 1, 5 gånger. Om 20 år kommer värdet att uppgå till 1, 52 miljoner dollar, en uppskattning av mer än fem gånger.

Investeraren kommer att återbetala $ 345 600. Lägga till $ 60.000, den totala kostnaden går till $ 405.600.

Genom att använda liknande beräkningar som ovan får vi en total fastighetsskatt på $ 251.000, underhållskostnader ($ 48.000), allmän reparation och underhåll ($ 20.000), kostnader för lånebehandling ($ 9.600) och fastighetsöverföringsskatt ($ 6.000). Den totala summan är $ 739 600, och nettovinsten under 20 år är 780 400 $ för en avkastning på 106%, vilket i princip fördubblar pengarna på 20 år.

På längre sikt är den effektiva avkastningen inte så stor. Trots att priset uppskattas fem gånger, minskar kostnaderna för räntebetalningar, skatter och andra kostnader resultatet.

Investerare bör också notera att det verkliga värdet på pengar minskar över tiden. Kostnaderna för underhåll och regelbundna reparationer ökar på grund av inflationen. Om inflationen också beaktas kommer nettoavkastningen att sjunka ytterligare. Investerare bör också ta hänsyn till försäkring, mäklare avgifter och fastighetsskatt vid försäljningstillfället. Om du inkluderar dessa kommer nettoavkastningen att minska ytterligare.

Det finns andra tillhörande risker i fastighetsinvesteringar. Utvecklingen under investeringsperioden kan leda till svårigheter att sälja fastigheten senare. Till exempel kan en bullrig ny motorväg eller en spik i brott devalvera fastigheten. Alla övernaturliga olyckor som en orkan eller jordbävning kan förstöra fastigheten fullständigt, medan endast ett delbelopp kan återvinnas från försäkringsanspråk. Även efter en ombyggnad med försäkringspengar blir det svårt att få ett högre pris efter sådana händelser i området.

Alternativ till fastighetsinvesteringar

Istället för att köpa fastigheter bör investerare betrakta förvaltningsfonder, fastighetsalternativ, fastighetsbaserade ETF: er, fonder och aktier som lågkostnadsalternativ.

Medan aktierna har aktiespecifika risker, ger fonder, ETF och REITs diversifiering. För de modiga hjärtan som är villiga att ta motpartsrisk på en oreglerad marknad kan fastighetsalternativ erbjuda högre avkastning utan kostnader eller skatter.

Poängen

Fastighetsinvesteringar kräver stora finansiella åtaganden som sträcker sig över långa perioder. Att bedöma värdet på sådana investeringar fördelade över långa löptider är en komplex uppgift. Medan vissa investerare lockas genom att titta på nominella prisökningar är det nödvändigt att ta hänsyn till alla kostnader.