30-årigt 15-årigt inteckning: Vad är skillnaden?

En förvirrande mångfald av inteckningar kan vara tillgängliga, men för de flesta husköpare finns det i praktiken bara ett. Den 30-åriga fast räntelån är praktiskt taget en amerikansk arketyp, äppelpaj av finansiella instrument. Det är den väg som generationer av amerikaner har tagit till första gången husägare.

Enligt Freddie Mac 2017 valde 90 procent av husköparna den 30-åriga fast räntelån. Men många av dessa köpare kan ha varit bättre betjänade om de i stället hade valt en 15-årig fast ränteslån.

Lånen är strukturellt lika - den största skillnaden är termen. Ett kortfristigt lån innebär en högre månatlig betalning, vilket gör att den 15-åriga inteckning verkar mindre prisvärd. Men på kortare sikt gör lånet billigare på flera fronter. Faktum är att under en låns hela livslängd kommer en 30-årig inteckning att kosta mer än dubbelt det 15-åriga alternativet.

Hur lånetiden påverkar kostnaden

En inteckning är helt enkelt en viss typ av lån, en som är säker med fast egendom. För ett termilån betalar låntagaren räntor som beräknas på årsbasis mot lånets utestående saldo. Både räntan och månatlig betalning är fast.

Eftersom den månatliga betalningen är fast förändras den del som betalar ränta och den del som betalar kapitalet över tid. I början, eftersom lånesaldot är så högt, är det mesta av betalningen ränta. Men när saldot blir mindre, minskar betalningens ränteandel, och andelen som går till kapital ökar.

30-årslån

I ett 30-årigt lån, naturligtvis, krymper den balansen mycket långsammare - effektivt hyr låntagaren samma summa pengar mer än dubbelt så länge. (Det är mer än dubbelt så länge än bara dubbelt så länge eftersom för en 30-årig inteckning minskar huvudbalansen inte lika snabbt som för ett 15-årigt lån.) Ju högre ränta, desto större är klyftan mellan de två inteckningarna. När till exempel räntan är 4 procent betalar låntagaren faktiskt nästan 2, 2 gånger mer ränta för att låna samma kapitalbelopp under 30 år jämfört med ett 15-årigt lån.

Den största fördelen med en 30-årig inteckning är den relativt låga månatliga betalningen. Och även om överkomliga priser inte är en fråga, finns det andra fördelar:

• Den lägre betalningen kan göra det möjligt för en låntagare att köpa mer hus än de skulle ha råd med med ett 15-årigt lån eftersom samma månatliga betalning gör att låntagaren kan ta ett större lån under 30 år.
• Den lägre betalningen gör att en låntagare kan bygga upp besparingar.
• Den lägre betalningen frigör medel för andra mål.

15-årslån

Eftersom 15-åriga lån är mindre riskabla för banker än 30-åriga lån, och eftersom det kostar bankerna mindre att göra kortare lån än längre lån, kommer en 30-årig inteckning vanligtvis med en högre ränta. Konsumenter betalar mindre på en 15-årig inteckning - var som helst från en fjärdedel till en hel procent (eller poäng) mindre, och under årtionden som verkligen kan lägga till.

De myndighetsstödda byråerna som stöder de flesta inteckningar, som Fannie Mae och Freddie Mac, lägger ut ytterligare avgifter, kallad prisnivåjustering, vilket gör 30-åriga inteckningar dyrare. Dessa avgifter gäller vanligtvis för låntagare med lägre kreditpoäng, mindre utbetalningar eller båda. Federal Housing Administration debiterar också högre inteckningsförsäkringspremier till 30-åriga låntagare.

"Några av de prisjusteringar som finns på en långtidsnivå på 30 år existerar inte på 15 år", säger James Morin, senior vice president för detaljhandelsutlåning vid Norcom Mortgage i Avon, CT. De flesta människor, enligt Morin, rullar dessa kostnader till sin inteckning som en del av en högre ränta, snarare än att betala dem direkt.

Föreställ dig då ett lån på 300 000 dollar, tillgängligt till 4 procent i 30 år eller 3, 25 procent i 15 år. Den kombinerade effekten av snabbare avskrivningar och lägre ränta innebär att låna pengarna på bara 15 år skulle kosta $ 79.441, jämfört med $ 215.609 under 30 år, eller nästan två tredjedelar mindre.

Naturligtvis finns det en fångst. Priset för att spara så mycket pengar på lång sikt är en mycket högre månadskostnad; betalningen för det hypotetiska 15-åriga lånet är 2 108 $, 676 $ (eller cirka 38 procent) mer än den månatliga betalningen för det 30-åriga lånet (1 432 $).

Om en investerare har råd med den högre betalningen, är det i deras intresse att gå med det kortare lånet, särskilt om de närmar sig pensionen när de kommer att vara beroende av en fast inkomst.

För vissa experter inkluderar det att ha råd med den högre betalningen att ha en regnig dagsfond undangömd. Enligt Bob Walters, verkställande direktör och chef för Quicken Loans, bör dina likvida besparingar uppgå till minst ett års inkomst. Vad finansiella planerare gillar med den 15-åriga inteckningen är att det i själva verket är "tvingad besparing" i form av eget kapital i en tillgång som normalt uppskattar (även om, som aktier, stiger och faller bostäder i värde).

Eftersom 15-åriga lån är mindre riskabla för banker än 30-åriga lån, och eftersom det kostar bankerna mindre att göra kortare lån än längre lån, kommer en 30-årig inteckning vanligtvis med en högre ränta.

Andra användningsområden för pengarna

Det finns vissa fall där en låntagare kan ha ett incitament att investera dessa pengar någon annanstans, till exempel på ett 529-konto för collegeundervisning eller i en skatteskatt 401 (k) plan, särskilt om arbetsgivaren matchar låntagarens bidrag. Och med så låga hypotekslåner kan en kunnig och disciplinerad investerare välja det 30-åriga lånet och placera skillnaden mellan 15-åriga och 30-åriga betalningar i värdepapper med högre avkastning.

Med hjälp av föregående exempel, om en 15-årig lån månadsvis betalning var $ 1108, och den 30-åriga lån månadsvis betalning var $ 432, kan en låntagare investera den $ 676 skillnaden någon annanstans. Beräkningen bakom kuvertet är hur mycket (eller huruvida) avkastningen på den externa investeringen, minus kapitalskatt som är skyldig, överstiger räntan på hypoteket efter redovisning av inteckningens räntavdrag. För någon i skatteklassen på 25 procent kan avdraget minska den effektiva hypoteksräntan från till exempel 4 procent till 3 procent.

I stort sett kommer låntagaren framåt om investeringens avkastning efter skatt är högre än kostnaden för inteckning minus räntavdraget.

Denna gambit kräver emellertid en risk för risk, enligt Shashin Shah, en certifierad finansiell planerare i Dallas, TX, eftersom låntagaren måste investera i flyktiga aktier. "För närvarande finns det inga ränteinvesteringar som skulle ge en tillräckligt hög avkastning för att detta ska fungera, " säger Shah. Det kräver också disciplin att systematiskt investera motsvarigheten till de månatliga skillnaderna och tiden att fokusera på investeringarna, vilket, tillägger han, de flesta människor saknar.

Ett bästa alternativ för båda världarna

De flesta låntagare saknar uppenbarligen också - eller åtminstone anser att de saknar - det sättet att göra de högre betalningarna som krävs av en 15-årig inteckning. Men det finns en enkel lösning för att fånga upp mycket av besparingarna på den kortare inteckning: Gör helt enkelt de större betalningarna av ett 15-årigt schema på din 30-åriga inteckning, förutsatt att inteckning inte har någon förskottsbetalning.

En låntagare har rätt att rikta extrabetalningarna till huvudstolen, och om betalningarna är konsekvent kommer hypoteket att betalas ut om 15 år. Om tiderna blir trånga kan låntagaren alltid falla tillbaka till den normala, lägre betalningen av det 30-åriga schemat.

Key Takeaways

• Många köpare kan vara bättre tjänade att välja en 15-årig fast räntelån jämfört med en 30-årig inteckning.
• Konsumenter betalar mindre på en 15-årig inteckning - var som helst från en fjärdedel till en hel procent (eller poäng) mindre.
• För vissa experter är det att ha en regnig dagsfond undanstoppad att ha råd med den högre betalningen av en 15-årig inteckning.