5 riskfyllda inteckningstyper att undvika

Om det finns något vi har lärt oss av subprime-nedbrytningen 2008 och kraschen 1987, är det att vi alla bör fortsätta med försiktighet när vi lånar pengar för att köpa eller refinansiera ett hem. Den typ av inteckning du väljer kan betyda skillnaden mellan en dag att äga ditt hem direkt eller hitta dig själv mitt i en avskärmning eller till och med en konkurs. I den här artikeln kommer vi att diskutera de typer av inteckningar som människor oftast har problem med och förklara varför de är en dålig idé när de matchas med fel låntagare.

Vad gör ett hypotekslån riskabelt?

På grund av bostadskrisen tror många av oss att vissa typer av inteckningar i sig är riskabla. Men inteckningsexperter kommer att säga att en riskfylld inteckning egentligen är en låneprodukt som inte matchas med låntagarens återbetalningsförmåga. (Ta en titt på faktorerna som fick denna marknad att blossa upp och bränna ut, kolla in The Fuel That Fed the Subprime Meltdown .)

Keith T. Gumbinger, vice ordförande för HSH Associates, håller med och säger: "tro det eller inte, de tillgängliga produkterna [omkring 2009] var inte särskilt riskabla för rätt publik." Problemet var att vissa hypotekstyper matchades med fel låntagare, och långivarna berättade för låntagarna "du kan alltid refinansiera." Detta kan ha verkat sant när bostadspriserna hade stigit i flera år men är inte sant när bostadsvärden sjunker.

Bostadsmarknadsstatistiken strax efter krisen 2008-2009 stöder dessa påståenden. Enligt Mortgage Bankers Association National Delinquency Survey, under andra kvartalet 2010, var de typer av lån med den högsta andelen avskärmningsstart hypotekslån med justerbar ränta (ARM) som hade en avskärmningsstart på 3, 39%. ARM, med sina förändrade räntor, är en särskilt riskfylld inteckningsprodukt för låntagare med mindre än idealiska ekonomiska situationer.

Som jämförelse rapporterade undersökningen att VA-lån hade en avskärmningsstart på 0, 70%, primära fasta lån 0, 71%, FHA-lån 1, 02%, prime ARMs 1, 96% och subprime fasta lån 2, 3%. Dessa uppgifter indikerar att alla typer av inteckning kan vara en dålig idé för en subprime-låntagare och att även primära låntagare kan komma i problem om de inte förstår ARM.

I själva verket kan även fast räntelån vara skadligt för låntagarna. Låt oss titta på vår första riskfyllda hypotekstyp.

1. 40-årslån med fast ränta
Låntagare med fast räntelån kan ha en låg avskärmningsgrad, men det betyder inte att fast ränta är alltid en bra idé. Den 40-åriga fast räntelån är en sådan produkt eftersom ju längre du lånar pengar för, desto mer ränta betalar du.

Låt oss säga att du vill köpa ett $ 200 000 hem med en 10% utbetalning. Det belopp du behöver låna är $ 180 000 ($ 200 000 minus $ 20 000).

Med en ränta på 5%, här är de månatliga betalningarna och det totala beloppet du betalar för hemmet under olika villkor om du håller lånet under dess livstid:

Diagrammet ovan är en förenklad jämförelse. I realiteten kommer räntan att vara lägst för det 15-åriga lånet och den högsta för det 40-åriga lånet. Här är en mer realistisk jämförelse:

Som du kan se i figur 2 ovan är den 40-åriga inteckning 0, 6% högre i ränta, och den sänker din månatliga räkning med bara $ 23, från $ 988 till $ 965. Det kommer dock att kosta dig ytterligare 107 570, 82 USD under lånets livslängd. De flesta har inte råd att kasta bort den typen av pengar. Att ta en 40-årig inteckning ökar risken för att du inte har tillräckligt för pensionering, inte kan betala för dina barns högskoleutbildning eller några andra scenarier. I bästa fall avstår du 107 570, 82 dollar som du kunde ha spenderat på semester, elektronik, trevliga middagar och andra roliga utgifter. Vem vill göra det?

2. Justerbar räntelån
Lån med justerbar ränta (ARM) har en fast ränta på en kort initial löptid som kan sträcka sig från sex månader till 10 år. Denna initiala ränta, kallad en teaser-ränta, är ofta lägre än räntan på ett 15- eller 30-årigt fast lån. Efter den första terminen justeras kursen periodvis - det kan vara en gång om året, en gång var sjätte månad eller till och med en gång i månaden.

"Alla lån som har en fast ränta under en period som är kortare än lånets löptid löper en enorm ränterisk", säger Kaliforniens fastighetsmäklare Greg Cook från First Time Home Buyer Network.

Ränterisk är risken att om räntorna ökar, kommer de månatliga betalningarna under en ARM att bli dyrare, och i vissa fall är det en kostnad som husägaren inte har råd med.

Elementet med oförutsägbarhet som följer med ARM är ett problem för många människor, särskilt om de har en fast inkomst eller inte förväntar sig att deras inkomster kommer att öka.

ARM blir ännu mer riskfyllda om du har en jumbo-inteckning, helt enkelt för att ju högre din kapital, desto mer kommer en förändring i räntan att påverka din månatliga betalning.

Med det sagt, påpekar Mary Tootikian, en erfaren inteckningsprocessor och försäkringsgivare och författaren till boken "bedövad i Amerika" att "Historiskt sett bor människor inte i sina hem eller sina inteckningar i mer än fem till sju år., varför betala en högre ränta [för ett] 30-årigt fast lån när en lägre ränta kommer att göra? "

Det är också viktigt att notera att en justerbar ränta kan justeras nedåt, vilket minskar den månatliga betalningen. Detta innebär att ARM: er kan vara ett bra val om du räknar med att räntorna kommer att minska i framtiden. Naturligtvis kan du inte förutsäga framtiden. (Båda typer av inteckningar har fördelar och nackdelar beroende på dina ekonomiska behov och framtidsutsikter. För mer insikt, läs inteckningar: fast ränta kontra justerbar ränta .)

3. Inteckning endast för ränta
Med en ränteinteckning (IO) betalar låntagaren bara räntan på inteckningen för de första i fem till tio år, vilket möjliggör en lägre månadslånutbetalning under denna tid. Detta gör endast inteckningslån attraktiva för vissa fastighetsinvesterare som bara kommer att äga ett hem under en kort tid och vill sänka sina redovisade kostnader.

IO-inteckningar kan också vara bra för människor som tjänar oregelbundna inkomster och personer som har en betydande inkomstökningspotential i framtiden, men bara om de är disciplinerade nog att göra högre betalningar när de har råd att göra det.

Nackdelen är att räntan på en IO-inteckning tenderar att vara högre än den ränta som du skulle betala för en konventionell fast räntelån eftersom folk ofta betalar räntelån. (Dessa lån kan vara fördelaktiga, men för många låntagare utgör de en ekonomisk fälla. Lär dig mer om räntelån: hemfritt eller hemlöst? )

Dessutom, om du inte är en ekonomiskt sofistikerad låntagare, kan bara inteckningslån vara extremt riskabelt av något eller flera av följande skäl:

• Du har inte råd med de betydligt högre månatliga betalningarna när den enda räntan löper ut. Vid denna tidpunkt kommer du fortfarande att betala ränta, men du kommer också att återbetala kapitalet under en kortare period än du skulle göra med ett fast räntelån.
• Du kan inte refinansiera eftersom du har lite till inget eget kapital.
• Du kan inte sälja eftersom du har lite till inget eget kapital och bostadspriserna har sjunkit, vilket ger dig under vattnet.
• Låntagare som håller det bara räntelånet under lånets livslängd kommer att betala betydligt mer ränta än de skulle ha med en konventionell inteckning.
• Beroende på hur lånet är strukturerat kan du få en stor ballongbetalning av kapitalbeloppet i slutet av lånetiden.

Om du är en låntagare som inte är en bra kandidat för ett IO-lån kan något av dessa problem leda till att du förlorar hemmet i värsta fall. I ett lite mindre dåligt scenario kan IO-lånet helt enkelt kosta dig mycket mer än du verkligen behöver betala för att vara en husägare.

4. ARM: s intresse endast
Med vissa räntelån, som kallas endast ARM: er, är räntan inte fast utan kan gå upp eller ner baserat på marknadsräntor. I grund och botten tar det bara intressanta ARM två potentiellt riskabla inteckningstyper och kombinerar dem till en enda produkt.

Här är ett exempel på hur den här produkten kan fungera. Låntagaren betalar bara ränta, till en fast ränta, för de första fem åren. Därefter fortsätter låntagaren att betala ränta under de kommande fem åren, men räntan justeras årligen baserat på marknadsräntor, vilket innebär att låntagarens ränta antingen kan gå upp eller ner. Därefter, för återstoden av låneperioden, säg 20 år, kommer låntagaren att återbetala ett fast belopp på kapital varje månad plus ränta varje månad till en ränta som ändras årligen.

Många människor har helt enkelt inte det ekonomiska eller känslomässiga sättet att motstå osäkerheten som medföljer bara intressanta ARM. (För mer kolla in betalningsalternativet ARM: A Ticking Time Bomb? )

5. Lån med låg betalning
Det verkar som låg risk att bara lägga ner 3, 5% eftersom du inte går av med mycket kontanter. Och faktiskt har VA-lån och Federal Housing Administration (FHA) -lån, som har utbetalningskrav på 0% respektive 3, 5%, några av de lägsta avskärningsstartnivåerna. Problemet med att göra en låg utbetalning är att om huspriserna sjunker kan du fastna i en situation där du inte kan sälja eller refinansiera.

Om du har tillräckligt med pengar i banken kan du köpa dig själv från din inteckning, men de flesta som betalar låga inbetalningar på sina hem har inga betydande kontantreserver.

Poängen

Även om de flesta av de lån som vissa hypotekslånare kanske anser är riktigt högrisk, som bara ARM, är inte längre på marknaden, finns det fortfarande många sätt att sluta med en dålig inteckning om du registrerar dig för en produkt som verkligen inte passar dig. (Se även egenföretagare? 5 steg för att få ett inteckning .)