9 saker att veta om husägare föreningar

Många bostadssamhällen har en husägareorganisation (HOA) -struktur för att upprätthålla en ren och sammanhängande atmosfär i grannskapet. När du köper ett bostadsrätt, radhus eller enfamiljshus inom "en planerad utveckling" kan du också stöta på HOA-strukturen.

Medan HOA ibland skonar husägaren från vissa ansvarsområden kan de också komma med vissa husägarförpliktelser. Innan du köper ett hem som gör dig till en del av ett HOA, här är vad du behöver veta, och frågorna du bör ställa både föreningen och dig och din familj.

Planerade utveckling HOAs

Att flytta in i en planerad utveckling kräver ofta att du går med i samhällets husägarförening (HOA) och betalar avgifterna för att täcka underhållet av gemensamma områden, delade strukturer och exteriörer. Medlemskap binder dig också till föreningens förbund, villkor och begränsningar (CC&R). Dessa regler skulle kunna hindra din dröm om att ha en lila ytterdörr, säga, eller att lämna din husbil i uppfarten eftersom CC & R: er vanligtvis innehåller bestämmelser om utseendet på ditt hem och de fordon du kan parkera utanför det.

Statistiskt sett har amerikanerna en chans på en av fem att bo i ett hem som är en del av ett HOA, enligt en dataanalys av den tillämpade mikroekonomen Wyatt G. Clarke. Sedan Clarkes uppskattning upprättades (2017) har fastigheter med HOA ökat ytterligare.

Är livet i en planerad utveckling ett bra alternativ för dig? Och i så fall, vilka har HOA: er som passar dig bäst? Svaren på dessa frågor beror inte bara på din ekonomi utan din entusiasm för delade bekvämligheter, tolerans för regler och förordningar och komfort med självstyre - eftersom de flesta HOAs övervakas av frivilliga som lever i utvecklingen.

9 tips för att hantera husägarföreningar

1. Avgifter räckvidd

En Trulia-studie som använde amerikanska gemenskapsundersökningsuppgifter, hittade månatliga HOA-avgifter i genomsnitt 331 $ per månad under 2015. Genomsnittet låg från ett lågt värde av $ 218 i Warren, Mich., Till ett högt av $ 571 i New York City. Trulia fann att avgifter generellt sett var högre i äldre byggnader och komplex med fler enheter totalt sett.

Antalet och storleken på utvecklingens bekvämligheter påverkar också priserna, enligt Nate Martinez, en fastighetsmäklare på RE / MAX Professionals i Glendale, Ariz, till exempel en utveckling som skyddas av en grind och har ett klubbhus och golfbana kommer sannolikt att ta ut högre avgifter än en som erbjuder minimal säkerhet och endast ett blygsamt gemensamt område.

Avgifterna kan skilja sig till och med inom en utveckling beroende på variationer i kvadratfot, plats och orientering, vilket alla kan påverka hur mycket underhåll fastigheten kommer att kräva.

De flesta flera listatjänster (MLS) inkluderar HOA-avgifter i fastighetsförteckningen. Det bör säkerställa att du kan komma åt informationen via REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com och andra listningssidor, enligt Martinez.

Du bör också ta reda på hur ofta avgifterna har ökat över tid och hur mycket. Om du kan, få en tryckt historik över HOA-avgifter per år under de senaste tio åren. Martinez säger att avgifterna för en HOA normalt inte höjs mer än årligen. Enligt Martinez erfarenhet kartläggs HOA-höjningar vanligtvis tre till fem år i förväg, med hjälp av uppskattningar av de framtida kostnaderna för verktyg, arbetskraft, underhåll och mer.

Undersök dessa prognoser om de är tillgängliga. Eftersom det bara är uppskattningar föreslår Martinez att du också kontrollerar det belopp med vilket avgifter får höjas varje år enligt HOA: s stadgar. I ett nytt komplex kan denna forskning hjälpa till att avgöra om de initiala HOA-avgifterna har varit attraktiva, till och med konstgjorda, underprissatta för att locka husägare och kan öka betydligt över tid för att täcka klyftan mellan intäkter och kostnader.

Alternativt kan det motsatta också vara fallet - det vill säga HOA-avgifter för nyutveckling kan faktiskt sjunka något över tiden när fler bostäder läggs till i utvecklingen och fler husägare är tillgängliga för att dela HOAs fasta kostnader.

2. Vad du får varierar, för

När du köper ett hem i ett förvaltat samhälle köper du faktiskt ett paket med lagliga skyldigheter och rättigheter utöver fysisk bostadsyta, säger John Manning, chef för mäklare på RE / MAX på Market i Seattle. De exakta rättigheterna, tjänsterna och bekvämligheterna som HOA ansvarar för kan variera lika mycket som de avgifter som tas ut. "Ett gated community kan ha grindunderhåll som det enda avtalet mellan husägare, eller det kan finnas ett HOA på plats med en juridisk myndighet för att hantera mycket mer, " säger han.

Titta på vad som ingår (och inte ingår) som kommer att påverka din hushålls ekonomi. Måste du till exempel betala för skräppost? Inkluderas verktyg? Vilka? Vad sägs om kabel- och / eller internettjänst?

Kom ihåg att du betalar för förmåner, till exempel fritidsanläggningar, oavsett om du använder dem eller inte. Ta reda på timmarna för bekvämligheter, till exempel pooler och tennisbanor, för att avgöra om de fungerar med ditt schema. Om du skulle tro att du vill dela dessa faciliteter med vänner eller familj, kolla regler och avgifter som gäller gästens användning.

Ställ in avgifterna - och deras inkluderingar och undantag - mot avgifter för annan utveckling i området, särskilt de som redan finns på din kortlista. "Om du vill veta om HOA-intervall för din region, skulle den bästa resursen vara genom en professionell fastighetsmäklare som är kunnig om hushållsföreningar, " säger mäklare Manning.

3. Ytterligare avgifter kan tillämpas

En HOA kan anta en av flera strategier för ekonomisk förvaltning. Dessa val påverkar särskilt hur det finansierar oväntade utgifter och sådana kapitalinvesteringar som att ersätta ett VVS-system.

Enligt John Manning, chef för mäklare på RE / MAX on Market i Seattle, “Vissa föreningar föredrar en stor kontantreserve till hands för att uppfylla underhåll, lagliga eller förvaltningsskyldigheter när de uppstår. Andra har lägre avgifter och förlitar sig på särskilda bedömningar - medel som tas ut utanför HOA-avgifterna - för reparationer och underhåll. ”Dessa avgifter liknar de skattebedömningar som ibland tas ut av lokala myndigheter.

Så här fungerar bedömningsvägen: När en stor kostnad, som att byta ut tak eller hiss, kommer upp - och HOA: s reserver saknar medel för att betala för det - kan föreningen ta ut varje husägare en särskild utvärdering. Dessa avgifter kan få tusentals dollar.

Enligt Manning beror storleken på reservfonden inte bara på HOA: s strategi utan också på byggnadens ålder, skick och bekvämligheter. Utvecklingen utarbetar ofta fleråriga planer för reparationer och kapitalinvesteringar, inklusive deras årliga kostnader och den förväntade balansen i reservfonden vid tidpunkten för utlägget.

Be att se dessa dokument och var särskilt uppmärksam på hur väl de nödvändiga utgifterna står i linje med reservfondens saldo. Professionell hjälp kan vara värdefullt när du porerar över dessa kalkylark. Hans företag, säger Manning, är att "låta kunderna diskutera bokslutet med en CPA [som är en] expert på att analysera [utvecklingen"] ekonomi. "

HOA borde kunna tillhandahålla en sådan lista. Fråga också om några speciella utvärderingar planeras i framtiden. Observera att stordriftsfördelar kan innebära att särskilda bedömningar för en viss kapitalkostnad kan vara mindre i HOAs som har många medlemmar och högre i mindre HOAs, där en liknande kostnad kommer att ha färre husägare att finansiera den.

4. Avgifter och ditt inteckning godkännande

När du funderar på ett fastighetsköp i en planerad utveckling, kommer du naturligtvis att påverka effekterna av dess HOA-avgifter i din totala ekonomi. Så också kommer potentiella hypotekslångivare.

Som de gör med fastighetsskatter (som förresten inte ingår i HOA-avgifterna vid de flesta utvecklingar) kommer bankerna att överväga dina månatliga HOA-avgifter när de beslutar hur stor en inteckning du kommer att ha råd med. Som ett resultat kan du brottas med svåra avvägningar när du bestämmer bland fastigheter. Högre HOA-avgifter kan ge dig ett mindre godkänt belopp att spendera på ditt hus jämfört med att välja en alternativ fastighet med låga eller inga avgifter.

Intressant nog minskar inte förekomsten av avgifter nödvändigtvis värdet på en fastighet; om något, det finns bevis på motsatt effekt. Undersökningen av mikroekonom Clarke fann att, efter utjämning för hemstorlek och plats, sålde egenskaper som ingick i ett HOA för i genomsnitt cirka 4% mer än de som inte var i en förening. Premien är högst, fann han, när huset och utvecklingen är ny; det minskar med åldern.

Din blivande långivare kan tillhandahålla beloppet för inteckning och du bör redan ha fastighetsskatten och HOA-avgiftsnumren. Om du precis börjar på din hemsökning - och ännu inte har några relationer med någon långivare - använd en online-räknemaskin för att uppskatta den sannolika inteckningens betalning för den huvudstad du söker och ange annan relevant information, inklusive din planerad nedbetalning.

Återigen, alla långivare du pratar med kan tillhandahålla detta. Alternativt kan många online-kalkylatorer, inklusive den vi har länkat till ovan, också låta dig begära offert från hypotekslån på räntor och maximalt godkända belopp.

5. Förbunden räknar

Eftersom reglerna och bestämmelserna för en viss HOA kan vara unika, lita inte på begagnad information eller tidigare erfarenhet av andra utvecklingar för att lära dig vad en HOA: s regler och förbund är. Och fundera hårt på om du kommer att kunna leva med dem.

Om du inte kan hitta CC & Rs online, på HOA: s webbplats, be din fastighetsmäklare att förvärva dem åt dig eller få dem genom att kontakta HOA direkt. Se till att dokumentet är uppdaterat innan du går för långt in i köpprocessen.

Du kan hitta att du är begränsad på fler sätt än du antar. Förutom att reglera dörrfärg och liknande, kan CC & R begränsa hur högt ditt gräs kan växa, oavsett om du kan plantera eller ta bort träd, vilka typer av fordon du kan parkera på gatan eller i din uppfart (förbud mot parkering husvagnar är inte ovanliga, till exempel), hur höga staket kan vara, och vilka typer av beläggningar du kan använda på gatufasade fönster.

Om miljövänligt boende är en personlig prioritering, kontrollera HOA: s gröna bestämmelser, med början med vad som kan planteras runt ditt hem och hur den vegetationen kan upprätthållas.

Till exempel tillåter vissa HOA inte xeriscaping, en miljövänlig form av landskapsarkitektur för torra klimat, och kan begränsa storleken och sammansättningen av den trädgård du planterar. Reglerna kan också diktera användning av speciella gödningsmedel, bekämpningsmedel eller sprinklersystem för att underhålla gården och förbjuda sådana som kompoststaplar och solpaneler.

Sök efter språk som kan hindra dig från, eller till och med komplicera, hyra ut din fastighet. Vad som anses vara vanligt kan bero på jurisdiktion. ”I Seattle-området är det vanligt att hitta förbud mot korttidsuthyrning [semester]. HOAs har ett intresse av att begränsa andelen icke-ägarenheter, eftersom hypotekslångivare kan vara motvilliga att låna på byggnader med hög hyresbeläggning, säger Manning.

6. Konflikthantering

Liksom i alla samhällen uppstår oenigheter inom en planerad utveckling, ibland över vissa invånare som böjer eller bryter reglerna. Innan du köper, utforska hur regler ställs in och verkställs och vilka påföljder som införs mot regelbrott.

Sanktionerna kan vara strikta. I vissa HOAs kan resultaten inkludera att bli böter eller stämmas eller att HOA ska placera pant i ditt hem. Var särskilt uppmärksam på huruvida HOA kan utesluta din egendom för icke-betalning av HOA-avgifter eller icke-betalning av böter till följd av överträdelser av CC&R.

Fråga om processen för att lösa eventuella konflikter och hur HOA hanterar tillägg till eller ändrar reglerna.

Begär en lista eller annan redovisning av konflikter och regelbrott som föreningen har tvingat lösa. Om den informationen inte innehåller detaljerade stämningar, fråga om dessa. Var noga med att kontrollera för alla tidigare, nuvarande eller väntande rättegångar som HOA är involverad i. Gå också igenom resultatet av sådana fall.

7. HOA: s rykte

Eftersom föreningen i huvudsak fungerar som en hyper-lokal regering för samhället, lönar det sig att undersöka vem som driver den och hur väl dessa människor fungerar tillsammans.

Det är mycket vanligt att HOAs övervakas av samhällsinvånare som innehar sina befattningar som frivilliga och väljs av föreningsmedlemmar. Vissa föreningar förvaltas dock helt professionellt. Om ett privat företag hanterar HOA ska du undersöka sitt rykte innan du köper. Om HOA har några anställda, eller företag som det ingår uppgifter till, fråga om dessa enheter och det arbete de utför.

Prata om du kan med några av byggnadens nuvarande ägare - föredragna som inte sitter i HOA-styrelsen och har bott i byggnaden i flera år. Hur kollegiskt fungerar styrelsen? Hanteras meningsskiljaktigheter vanligtvis civilt och konstruktivt? Var uppmärksam på indikationer på ofta, till och med evig, drama. Liksom med andra styrande organ, kan HOA hämmas av egoism, maktspel och småpolitik.

Planera tid för att prata med HOA: s president, för att få en känsla av om du vill att den här personen ska fatta beslut på din vägnar om utvecklingen. Fråga också presidenten om intresset bland invånarna för att fungera i styrelsen: Finns det hög motivation att göra det, eller relativ likgiltighet? Denna konversation kan också motivera dig (eller inte) att själv sitta i styrelsen en dag, ett drag som kräver att bli vald och ge upp lite ledig tid för ditt nya ansvar.

8. Uppfyllande av HOA

Lita inte på att bli ordentligt varnade för eventuella kvarstående problem mellan föreningen och den nuvarande ägaren av ett hus som intresserar dig. Underlåtenhet att fråga om dessa problem i rätt tid kan leda till att du ärver dem när du tar fastigheten.

Vissa potentiella problem kan vara uppenbara, till exempel död eller bevuxen landskapsarkitektur eller flagnande färg. Omvänt har ägaren gjort yttre förbättringar eller andra ändringar av fastigheten utan att få HOA-godkännande? Om dessa ändringar inte uppfyller reglerna, vad kan hända dig om du ägde fastigheten? Du kanske kan tvinga ägaren att fixa problemen som en del av försäljningsavtalet eller tillhandahålla kontanter vid stängning.

9. Försäkringsansvar

Liksom med ägandet av fastigheter kan försäkringsavsättningar inom en planerad utveckling också delas med HOA som täcker vissa faror eller områden och husägaren ansvarar för andra.

Dessa har ofta uppdrag av statlig lagstiftning. I Florida, till exempel, måste ett bostadsrätt HOA försäkra all gemensam egendom, som inkluderar varje del av byggnaden upp till en enhets oavslutade gipsvägg. Samtidigt ansvarar husägaren för att försäkra all personlig egendom inom sin enhet, inklusive apparater, golv, skåp, fönsterbehandlingar och liknande.

Kontrollera lagen för staten du kommer att leva i för den exakta fördelningen av krav. Bekräfta HOA för fastigheten du överväger att uppfylla dessa krav.

Katastrofförsäkring är särskilt viktigt om du överväger en lägenhet eller radhusköp i ett område som är utsatt för stora naturkatastrofer, som översvämningar, jordbävningar, snöstormer, eldbränder, tornadoer eller orkaner. "I Stillahavsområdet nordväst är jordbävningsförsäkring mycket vanligt [i planerad utveckling], även om det inte krävs, " säger Manning.

Kontrollera om HOA ger ytterligare täckning som en förmån för att äga inom utvecklingen. "[A] framtidsinriktad HOA kan göra en lägenhetbyggnad mer attraktiv" på detta sätt, säger Manning. De kan lägga till "jordbävning och andra typer av riskförsäkringar [som kommer att återspeglas i husägarens HOA-avgifter." Du bör naturligtvis bekräfta om en sådan ytterligare täckning även omfattar de områden som är hushållarens lagliga ansvar, eller bara till dem under HOA: s ansvarsområde.

Poängen

Att leva i en planerad utveckling - och delvis styras av HOA: s regler - kan vara en blandad välsignelse. Det ger möjlighet att utbyta viss kontroll över ditt hem för att minska ansvaret för att upprätthålla det och för att dra nytta av delade bekvämligheter och säkerhet. Det kan emellertid också handla med det mångsidiga utseendet i en typisk stadsdel för ett mer enhetligt utseende, om än med en lägre chans att grannens dekorativa smak eller slarviga underhållsvanor blir ett problem för dig.

Hur bra du omfamnar dessa avvägningar kommer att bidra till hur glad du kommer att vara i ett bostadsrätt eller annat "planerat hem." Om du bestämmer dig för att gå vidare med ett köp, se till att engagera professionella, inklusive en fastighetsmäklare, som är bekant med planerade utvecklingar och HOAs eftersom det finns ett antal ovanliga aspekter till dessa jämfört med att köpa ett enfamiljshus.