9 saker att veta innan du refinansierar ditt inteckning

Ansökningar om refinansiering är en betydande del av alla inteckningsansökningar, enligt Mortgage Bankers Association (MBA). Till viss del kan detta bero på att relativt låga räntor på hypotekslån har uppmuntrat husägare att omstrukturera sin ekonomi.

Huruvida en refinansiering av inteckning är rätt för dig beror emellertid mer på enskilda omständigheter än veckans hypoteksräntor. Här är nio viktiga överväganden att granska innan du ansöker om en hemfinansiering.

1. Känn ditt hem kapital

Den första kvalificeringen du behöver för att refinansiera är kapitalet i ditt hem. Den goda nyheten är att värdena på hem har ökat och andelen undervattensägare har sjunkit markant, enligt Len Kiefer, vice chefekonom för Freddie Mac. Fortfarande har vissa hem inte fått tillbaka sitt värde, och vissa husägare har lågt eget kapital. Refinansiering med lite eller inget eget kapital är inte alltid möjligt med konventionella långivare, men vissa statliga program är tillgängliga. Det bästa sättet att ta reda på om du kvalificerar dig för ett visst program är att besöka en långivare och diskutera dina individuella behov. Husägare med minst 20% eget kapital kommer att ha en lättare tid att kvalificera sig för ett nytt lån.

2. Känn ditt kreditvärdering

Kreditgivare har skärpt sina standarder för godkännande av lån de senaste åren, så vissa konsumenter kan bli förvånade över att även med god kredit kommer de inte alltid att kvalificera sig för de lägsta räntorna. Vanligtvis vill långivare se en kreditpoäng på 760 eller högre för att kvalificera sig för de lägsta räntorna på inteckning. Låntagare med lägre poäng kan fortfarande få ett nytt lån, men räntorna eller avgifterna de betalar kan vara högre.

Key Takeaways

• Innan du bestämmer dig för att refinansiera din inteckning eller inte, se till att du har tillräckligt med eget kapital - minst 20% gör det lättare att kvalificera sig för ett lån.
• Kontrollera att din kreditpoäng är minst 760 och att din skuldsättningsgrad är 36% eller mindre.
• Titta på villkor, räntor och refinansieringskostnader - inklusive poäng och om du måste betala PMI - för att avgöra om ett framåtlån kommer att tjäna dina behov.
• Se till att beräkna break-even-punkten och hur refinansiering påverkar dina skatter.

3. Känn din skuld-till-inkomstkvot

Om du redan har ett inteckningslån kan du anta att du enkelt kan få ett nytt. Men långivare har inte bara höjt fältet för kreditpoäng, utan de har också blivit striktare med skuldsättningsgraden. Medan vissa faktorer, till exempel en hög inkomst, en lång och stabil jobbhistoria eller betydande besparingar, kan hjälpa dig att kvalificera dig för ett lån, vill långivare vanligtvis hålla de månatliga bostadsbetalningarna under högst 28% av din brutto månadsinkomst. Den totala inkomstskulden bör vara 36% eller lägre, även med vissa positiva faktorer som vissa långivare kommer att gå upp till 43%. Du kanske vill betala av några skulder innan du refinansierar för att kvalificera dig.

4. Kostnaderna för refinansiering

Omfinansiering av ett hem kostar vanligtvis mellan 3% och 5% av det totala lånebeloppet, men låntagare kan hitta flera sätt att minska kostnaderna eller slå in dem i lånet. Om du har tillräckligt med eget kapital kan du rulla kostnaderna till ditt nya lån och öka kapitalet. Vissa långivare erbjuder en "kostnadsfri" refinansiering, vilket vanligtvis innebär att du betalar en något högre ränta för att täcka stängningskostnaderna. Glöm inte att förhandla och shoppa eftersom vissa refinansieringsavgifter kan betalas av långivaren eller reduceras.

5. Priser kontra terminen

Medan många låntagare fokuserar på räntan är det viktigt att fastställa dina mål när du refinansierar för att avgöra vilken inteckningsprodukt som uppfyller dina behov. Om ditt mål är att minska dina månatliga betalningar så mycket som möjligt, vill du ha ett lån med den lägsta räntan på längsta sikt. Om du vill betala mindre ränta under lånets längd, leta efter den lägsta räntan på kortast sikt. Låntagare som vill betala av sitt lån så snabbt som möjligt bör leta efter en inteckning med den kortaste tiden som kräver betalningar de har råd med.

6. Refinansieringspoäng

När du jämför olika erbjudanden för hypotekslån, se till att du tittar på både räntorna och poängen. Poäng, lika med 1% av lånebeloppet, betalas ofta för att sänka räntan. Var noga med att beräkna hur mycket du kommer att betala i poäng för varje lån eftersom dessa kommer att betalas vid avslutningen eller förpackas i kapitalet för ditt nya lån.

Kreditgivare har skärpt sina standarder för godkännande av lån de senaste åren, vilket kräver högre kreditpoäng för de bästa räntorna och lägre skuldkvot än tidigare.

7. Känn din Break-Even Point

En viktig beräkning i beslutet att refinansiera är break-even-punkten, den punkt där kostnaderna för refinansiering har täckts av dina månatliga besparingar. Efter den punkten är dina månatliga besparingar helt dina. Om din refinansiering till exempel kostar dig $ 2, 000 och du sparar $ 100 per månad på ditt tidigare lån, kommer det att ta 20 månader att återbetala dina kostnader. Om du tänker flytta eller sälja ditt hem inom två år kan det hända att en refinansiering enligt detta scenario inte är vettig.

8. Privatlåneförsäkring

Hemägare som har mindre än 20% eget kapital i sitt hem när de refinansierar kommer att behöva betala privat inteckning försäkring (PMI). Om du redan betalar PMI under ditt nuvarande lån kommer det inte att göra någon stor skillnad för dig. Men vissa husägare vars hus har minskat i värde sedan inköpsdatumet kan upptäcka att om de refinansierar de måste börja betala PMI för första gången. De reducerade betalningarna på grund av en refinansiering kanske inte är tillräckligt låga för att kompensera den extra kostnaden för PMI. En långivare kan snabbt beräkna om du kommer att behöva betala PMI och hur mycket det kommer att lägga till dina bostadsbetalningar.

9. Känn dina skatter

Många konsumenter har förlitat sig på avdragsränteavdrag för att minska sin federala inkomstskatträkning. Om du refinansierar och börjar betala mindre i ränta kan ditt skatteavdrag vara lägre, även om få människor ser det som en anledning att undvika refinansiering. Det är emellertid också möjligt att ränteavdraget kommer att vara högre under de första åren av lånet när räntedelen av den månatliga betalningen är större än kapitalet. Att öka storleken på ditt lån på grund av att ta ut kontanter eller rulla in stängningskostnader kommer också att påverka räntebeloppet du kommer att betala.

Som sagt, bestämmelser i lagen om skattelättnader och jobb som antogs i lag i december 2017 kan påverka din önskan att använda avdrag för ränta. Det nya högre standardavdraget - nu 24 400 USD för gifta par som lämnar in gemensamt, jämfört med $ 12 700 enligt den tidigare lagen - kan göra att avdragsavdrag blir mindre ekonomiskt attraktiva för fler skattebetalare. Men rikare husägare som vill refinansiera en stor befintlig inteckning kommer fortfarande att kunna dra av ränta på upp till 1 miljon dollar i hypoteksskuld (gränsen för ny hypoteksskuld är nu $ 750 000 för bostäder som köpts 15 december 2017 eller senare). Med tanke på dessa förändringar är det klokt att konsultera en skatterådgivare för individuell information om påverkan av refinansiering på dina skatter.

Poängen

Liksom många finansiella transaktioner är refinansiering av hypotekslån komplex och kräver noggrannhet hos husägare som överväger det.

Det är klokt att konsultera en ansedd långivare för snabba svar på några av dina problem. Detta hjälper dig att fatta det viktiga beslutet om omfinansiering är rätt för dig. Om det verkar som om det skulle vara ett bra drag, gör de läxor som diskuterats ovan.