Köpa ett avskådat hem

Före inteckningskrisen 2008–2009 var det mycket svårare att köpa ett avskärdat hem. Fastighetsförhandlingsjägarna var tidigare tvungna att följa auktioner på domstolar eller siktas genom lagar av lagliga ansökningar. Men den våg av avskärmningar som subprime-nedbrytningen har medfört har inte bara ökat antalet tillgängliga fastigheter, det har gjort det lättare att hitta och förvärva dem. Faktum är att processen ofta liknar sökningen efter någon annan typ av hem. Avstängda hem finns på nästan alla fastighetsmarknader över hela landet, vilket ger både husägare och investerare möjligheter.

Hur man hittar avskådade hem

Man kan hitta avskärmade fastigheter i MLS-tidskrifter och webbplatser med flera listor, via fastighetssökningar online, bankkontor och sajter och lokala tidningar. Det finns många webbplatser som nu är specialiserade på att hitta hem och fastigheter som är avskärmningsbara, som usa-foreclosure.com och Fannie Mae's HomePath.com. Vissa finansinstitut, som Bank of America, erbjuder också sidor avsedda för att hjälpa dig att söka efter ett avskärdat hem. I lokala tjänster med flera listor kanske egenskaper som avskärmas inte kanske markeras i sig. detta får endast anges i fastighetsbeskrivningen.

Kreditgivare säljer alltmer sina beslagtagna tillgångar genom fastighetsmäklare, så tveka inte att be en mäklare om möjligheter. Vissa fastighetsmäklare är till och med specialiserade på avskärmningsfastigheter.

Mer specifikt beror på att lokalisera ett uteslutet hem beroende på var exakt det befinner sig i avskärmningsprocessen: Fastigheter kan fortfarande ägs av den ursprungliga husägaren (i tidigare skeden, i händelse av förhandsavskärmning och fastighetsförsäljning), eller av ett sådant företag som bank eller regering (i de senare). Här är fem typer av avskärmning och sätt att köpa.

1. Förutsläpp
En fastighet är i förhandsavskärmning när hypotekslånaren har meddelat låntagarna att de är i brist, men innan fastigheten erbjuds till försäljning på auktion. Om en husägare kan sälja fastigheten under denna tid kan han eller hon kunna undvika avskärmningsförfaranden och dess negativa inverkan på deras kredithistoria och framtidsutsikter (se Få ett inteckning efter konkurs och avskärmning ). Som sådan är vissa husägare villiga att förhandla. Förhandsavskärningar listas vanligtvis i byggnader i län och stadshus. Dessutom listar många online-resurser, inklusive www.foreclosure.com, egenskaper som är i fasen för avskärmning.

2. Kortförsäljning
Kortförsäljning inträffar när långivaren är villig att acceptera mindre än vad som är skyldigt på en inteckning. Låntagarna behöver inte nödvändigtvis vara i brist på lånen för en långivare för att acceptera en kort försäljning; emellertid måste de vanligtvis bevisa någon typ av ekonomisk svårighet, till exempel förlust av ett jobb, vilket sannolikt kommer att leda till fallissemang. Ofta är bostaden i fråga under vattnet, vilket innebär att det är mindre värt än det utestående inteckningsbalansen. För att kunna betecknas som en kortförsäljning måste långivaren gå med på att "sälja fastigheten kort" genom att acceptera mindre än vad som är skyldigt, och bostaden måste listas för försäljning. Dessa fastigheter annonseras vanligtvis som kortsäljning "i väntan på bankgodkännande."

Att köpa en kortförsäljningsfastighet är i de flesta fall samma sak som ett traditionellt köp, men språket i kontrakten kommer att variera, vilket anger att villkoren är föremål för långivarens godkännande. En bank kan ta flera månader att svara på ett kort försäljningserbjudande, så processen kan ta betydligt längre tid än ett traditionellt köp. Många fastighetswebbplatser, inklusive enskilda företag eller listningstjänster, erbjuder möjligheten att söka med kort försäljning.

3. Sheriff Sale Auctions
En sheriffförsäljningsauktion inträffar efter att långivaren har meddelat låntagaren om fallissemang och tillåtit en långtidsperiod för låntagaren att fånga in lånebetalningar. En auktion är utformad för att långivaren snabbt kan få tillbaka det lån som är i standard. Dessa auktioner förekommer ofta i stadens trappsteg, som hanteras av de lokala brottsbekämpande myndigheterna. Fastigheten är auktionerad till högstbjudande på en offentliggjort plats, datum och tid. Dessa meddelanden kan hittas i lokala tidningar och på många platser online genom att söka efter "sheriff-försäljningsauktioner."

4. Bankägda fastigheter
Fastigheter som inte säljer på auktion återgår till banken; det vill säga att de blir fastighetsägda (REO) fastigheter. De förvaltas ofta av en banks REO-avdelning, som upprätthåller en lista över de bankägda fastigheterna. Onlinekällor som www.realtytrac.com har omfattande listor som kan sökas efter stad, stat eller postnummer.

5. Statliga ägda fastigheter
Vissa bostäder köps med lån garanterade av Federal Housing Administration (FHA) eller Department of Veterans Affairs (VA). När dessa fastigheter går ut på avskärmning återförsätts de av regeringen och säljs av mäklare som arbetar för regeringen. En statlig registrerad mäklare måste kontaktas för att köpa en statlig ägd fastighet. Köpare kan undersöka sådana fastigheter på www.hud.gov (klicka på "ÄMNEOMRÅDEN" och välj "Hem till salu").

Varför avskådade hem är billigare

Den största försäljningsplatsen för utestängda bostäder är naturligtvis deras nedlagda pris - ofta betydligt lägre från andra liknande fastigheter i samma område (känd som jämförbara eller komp, i mäklare-tala). De flesta avskärmningar säljs till minst 5% under marknadsvärdet med ännu större rabatter i vissa regioner. Köpare kan också dra fördel av ytterligare besparingar med förmåner som nedsatta betalningar, lägre räntesatser eller eliminering av bedömningsavgifter och vissa stängningskostnader.

Vad gör dem till en sådan affär? Om bostaden är i förhandsavskärmning eller kort försäljning, är dess ägare i en ekonomisk bindning - de behöver pengar. Och tiden är inte på deras sida: De måste lossa fastigheten och få vad de kan medan de kan, så att de inte förlorar den helt. Kort sagt, dessa säljare förhandlar inte exakt från en styrka. Det kan tyckas grymt att dra nytta av andras olycka, men köpare kan dra nytta av det.

De kan gynnas ännu mer om fastigheten faktiskt har tagits. Sheriffens kontor är inte intresserad av att hänga på ett hus; bankerna vill inte vara i hyresvärden. Finansinstitut vill vanligtvis bli av med avskärmade fastigheter omedelbart (till ett rimligt pris, naturligtvis - de måste svara till investerare och revisorer att de gjorde alla försök att hämta så mycket av det ursprungliga lånebeloppet som möjligt). Återigen gynnar detta köpare.

Slutligen säljs avskärmade bostäder vanligtvis i "som det är" skick - om det finns skador, är reparationer inte en del av ekvationen - och, som begagnade bilar och vintagemöbler avicionados vet, "som det är" översätter till en rabatt. Naturligtvis kan "som den är" vara ett dubbelkantigt svärd, som vi diskuterar nedan.

Risker för att köpa avskådade hem

Fastighetsproblem

Medan den har en kompensationsrabatt kan "som det är" tillstånd vara ganska dyster. Om hemmet fortfarande är ockuperat av ägarna, är det ofta dåligt underhållet - trots allt, om folket inte kan göra hypoteksbetalningar, kommer de troligen att falla bakom att betala för regelbundet underhåll också, för att inte tala om stora reparationer. Dessutom är en del människor som står inför eller tvingas att avskärmning förbannas och tar ut sina frustrationer över sitt hem innan banken tar tillbaka. Det handlar ofta om att ta bort apparater och inventarier, och ibland till och med direkt vandalism.

Dolda kostnader

Tillsammans med oförutsedda reparations- och renoveringsarbeten, kan kränkningar som bakåtskatter och panterätt (som auktionsfastigheter ofta har knutits till dem, antingen av IRS eller statliga eller andra borgenärer) lägga till ytterligare kostnader för ett annars önskvärt hus. Vad som än är skyldigt måste regeringen först betala och reglera innan köpprocessen kan gå vidare. Detta gäller främst fastigheter som auktioneras ut; en bank betalar alltid ut alla panter som är kopplade till fastigheten innan de säljer den till en annan part.

Långsam process

De föregående komplikationerna innebär ofta massor av pappersarbete. Typiskt kommer avskärmningar att ha ett antal ytterligare dokument som måste fyllas i för att förbereda för avslutningen, vilket inte alltid är så aktuellt. Om det är en kort försäljningssituation måste ägarens långivare godkänna affären och det kan ta ett tag, som nämnts tidigare. Allvarliga skador i huset kan leda till en lägre bedömning av hemmet, vilket kan påverka köparens förmåga att säkra ett lån. Vissa långivare lånar inte under ett visst dollarbelopp eftersom vinstpotentialen på ett mindre lån inte är värt risken.

Även om du skulle tro att en bank skulle vara angelägen om att lossa ett återmonterat bostad, kan svarstiderna mellan banken och andra inblandade parter vara tröga med REO-fastigheter. Den tid det tar att få svar på ditt bud kan variera mycket ; om banken som innehar din fastighet är överbelastad av tvångsförfaranden, kan det ta mycket längre tid för banken att behandla din begäran. Det har varit känt att banker med betydande eftersläpningar tar upp till 90 dagar att svara på ett erbjudande. Om du planerar att finansiera köpet skulle du vara klok att spendera tid på att få förhandsgodkännande för en inteckning.

Konkurrens

Som på alla marknader kommer efterfrågan att stiga närhelst det finns en chans att skaffa något till en rabatt från den löpande räntan. Så ökat intresse och konkurrens - inte bara från potentiella passagerare utan från investerare och professionella flip - är oundvikliga när man hanterar värdefulla avskärmade fastigheter. Mycket ofta kan ett avskärdat hem prissättas attraktivt under de andra bostäderna i det omgivande området, men när ordet kommer ut kan många erbjudanden komma in snabbt och ett anbudskrig följer. Så det som en gång var ett underpriset hem i ett stort grannskap kan snabbt bli en kostsam egendom.

Potentiella köpare av utestängda bostäder kan vara klokt att lämna in bud på flera fastigheter samtidigt, eftersom det är möjligt för konkurrerande köpare att säkra en fastighet med ett högre bud eller ett kontantbjudande. Men bli inte avskräckt om någon annan trumfer ditt erbjudande om en viss egendom; kolla tillbaka med jämna mellanrum för att se om det visas igen i bankens inventering. Avsläppsavtal tenderar att falla igenom ganska ofta.

Köpa ett avskådat hem

Om du köper från en bank måste du skärpa dina förhandlingsfärdigheter och starta processen med ett lowball-erbjudande på den egendom du vill ha. Banker som har samlat betydande varulager av avskärmade fastigheter är mer benägna att förhandla om pris; ju längre banken har haft fastigheten, desto större är chansen att den seriöst kommer att överväga lägre erbjudanden, särskilt på fastigheter som har hållits under längre perioder. Därför bör du antagligen göra ditt ursprungliga bud till ett pris som är minst 20% lägre än det nuvarande marknadspriset, eller kanske till och med mer om fastigheten du bjuder på ligger i ett område med hög förekomst av avskärmningar.

Om du kan betala för fastigheten och alla nödvändiga renoveringar kontant är du i en avundsvärt position. Det är därför som vissa köpare bestämmer sig för att samarbeta med externa investerare som kan hjälpa dem i frontend och dela eventuella vinster när hemmet går igenom försäljningsblocket. I själva verket utgör kontantavtal en betydande del av REO-försäljningen.

Finansieringsalternativ för avskådade hem

Du kan använda en inteckning för att köpa en REO-fastighet, även om privata långivare tenderar att vara skitna när det gäller finansiering av avskärmning. Men två finansieringsalternativ är tillgängliga för dem som är kvalificerade - 203 (k) lån från Federal Housing Administration (FHA) och HomeSteps-programmet genom Freddie Mac, ett av de statligt sponsrade företag som återköper inteckningar.

203 (k) Lån

FHA utformade sina 203 (k) inteckningar för att hjälpa till att dämpa bankernas oro som annars skulle förhindra REO med hög risk. inköp. Genom att ta ut låntagare en inteckningförsäkringspremie kan de garantera lån som ges av privata långivare som deltar i programmet.

För låntagare är en av de stora fördelarna möjligheten att finansiera husköpet, plus eventuella nödvändiga reparationer, i en enda inteckning. Den mer grundläggande versionen, ett strömlinjeformat 203 (k) lån, är avsett för begränsade reparationer som inte kräver ingenjörs- eller arkitektoniska planer. Individer kan låna upp till $ 35 000 över husets försäljningspris för att täcka grundläggande rättsmedel som nya apparater, sidospår och fönster.

Med mer omfattande korrigeringar, som att bygga ett tillägg eller ta hand om strukturella skador, är ett traditionellt 203 (k) lån vanligtvis det bästa alternativet. Till skillnad från den strömlinjeformade varianten måste husägare ta ut minst 5 000 dollar; det maximala beloppet är baserat på FHA-gränser för varje län. Dessutom måste du betala för en oberoende konsult för att inspektera fastigheten och kontrollera att arbetet uppfyller programriktlinjerna.

En ytterligare nackdel med dessa lån är priset. Förutom att betala hypoteksförsäkring betalar låntagare vanligtvis räntor som är en fjärdedel av en procentenhet högre än på konventionella lån. De kan också behöva gaffla över en eller två poäng, vilket är förskottsavgifter som är värda 1% av huvudbeloppet.

Figur 1. En jämförelse mellan traditionella 203 (k) lån och den strömlinjeformade versionen.

(Källa: Bank of America-webbplats)

HomeSteps

Freddie Mac tillhandahåller likviditet till hypoteksmarknaden genom att köpa lån från banker, samla dem och sälja dem till investerare som värdepapper. Med HomeSteps erbjuder organisationen - genom sina privata utlåningspartners - särskild finansiering för de som bara vill köpa de avskärmade fastigheterna som den äger. HomeSteps finns för närvarande endast i följande stater: Alabama, Florida, Georgia, Illinois, Kentucky, North Carolina, South Carolina, Tennessee, Texas och Virginia.

Om du råkar bo i ett av dessa stater har HomeSteps några betydande fördelar. Huvud bland dem är att du inte behöver köpa hypoteksförsäkring, vilket skiljer den från 203 (k) lån. Det enbart kan spara köpare hundratals, till och med tusentals, dollar under lånet. Vidare kräver inte en HomeSteps-inteckning en utvärdering vid ursprung, vilket kan vara ett stort hinder för dem som söker ett konventionellt lån.

Köpare kan hitta en lista med enfamiljshus, lägenhet och flerfamiljshus på HomeSteps webbplats.

Poängen

På ytan kan utestängda hem verka väldigt tilltalande. Kostnader kan dock vara extremt oförutsägbara och underliggande skador kan göra en egendom oönskad. Köpprocessen är ofta trög, vilket kan leda till andra tankar i köparnas sinne, medan den stora efterfrågan på lockande avskärmade fastigheter kan driva bort vissa hoppfulla köpare.

Eftersom allt detta sägs, kan avskärmade hem bli en otrolig affär. Köpare har den unika möjligheten att betala under marknadsvärdet för bostäder som inte skulle vara tillgängliga för dem under normala omständigheter. Om det finns besparingar på förvärvssidan förbättrar det sannolikheten för att köparen inser uppskattning av sin tillgång och en vinst på hans investering om han säljer i framtiden.

Om det görs på ett ansvarsfullt sätt kan det att köpa ett avskärdat hem låta en köpare skörda en mängd fördelar under många år framöver.