Att köpa ett hus på distans: En steg-för-steg-guide
Att köpa ett hus på distans blir allt vanligare i dag. Det har varit en vanlig praxis i fastighetsvärlden för säljare att hoppa över stängningen av hemmet genom att förhandsregistrera pappersarbete och ha försäljningsintäkter direkt till ett bankkonto, men nu kan hela processen göras på avstånd.
Varför köpa ett hem på distans
"Människor som köper på distans gör det ofta för att köpa ett andra hem eller fritidshus, " säger Todd Kaderabek, en bostadsförmedlare associerad med Beverly-Hanks & Associates Realtors i centrala Asheville, NC. och andra skyldigheter som hindrar dem från att spendera mycket tid på hemköpsprocessen. ”
Finansiering kan vara en faktor. "Om en förälder köper ett hem för ett vuxet barn, kan de besluta att köpa på distans, särskilt om de bor utanför staten", säger Kaderabek. "I dessa fall köper föräldern ofta husets syn osynliga, hanterar alla pappersarbete och stänger på distans och gör ett kassa med kontanter."
Fastighetsinvesterare kan också välja att köpa hem på distans. De flesta fastighetsinvesterare följer 1% -regeln , som säger att den månatliga hyra som tjänas på en fastighet ska överstiga den fastighetens månatliga inteckning, så att investeraren åtminstone bryter även på fastigheten. Det är lättare att hitta fastigheter som följer 1% -regeln på vissa marknader, som kan vara belägna ett betydande avstånd från investerarens hembas. Som ett resultat kan det att köpa ett hus på distans vara ett attraktivt, tidsbesparande alternativ.
(Läs mer om nya sätt att vara hyresvärd med HomeUnion Review: A New Way to Be a Landlord .)
Oavsett din anledning till att köpa på distans finns det vissa steg du kan vidta för att säkerställa att processen går så smidigt som möjligt.
Rätt fastighetsmäklare
Du kommer att vara beroende av att din fastighetsmäklare hanterar nästan hela hemköpsprocessen, så det är viktigt att du tar dig tid och anstränger dig för att hitta en bra passform. "Hemköp innebär många rörliga delar", säger Kaderabek. "Det är viktigt att hitta en bra personlighetsmatch mellan klienten och agenten." En intervju är till hjälp (se nedan för några frågor att ställa), och det är alltid en bra idé att be om referenser för att se vad andra köpare har att säga.
(Se även Hur man väljer rätt fastighetsmäklare .)
Fråga om erfarenhet
När du pratar med en potentiell agent rekommenderar Kaderabek att fråga från början: "Hur ofta har du gjort denna process på distans?" Erfarenhetsfrågor och agenter som arbetar ofta med fjärrköpare är mer benägna att förstå hur det fungerar, förhandla positivt och, kanske viktigast, hitta lämpliga egenskaper för köparen. Agent bör också kunna ge råd till en lokal långivare. "En icke-lokal långivare kommer sannolikt att använda en icke-lokal värderare, vilket kan vara dödsfallet på unika marknader som Asheville, " säger Kaderabek.
Fråga om tillgänglighet
Många fastighetsmäklare arbetar udda eller deltidstimmar, vilket kan vara särskilt dåligt för fjärrköpare. Din agent kommer att fungera som din fullmakt, så han eller hon måste vara tillgänglig under ordinarie öppettider för att hantera olika uppgifter i hemköpsprocessen, inklusive heminspektioner. "Jag deltar i alla heminspektioner, men med en stad utanför det är det avgörande, " säger Kaderabek. "I en värld där heminspektioner äger rum mellan nio och fem kommer det att bli mycket svårt för en agent att delta i din heminspektion om de har ett annat jobb."
Dela din önskelista
När du har en agent, dela din önskelista så att agenten kan hjälpa dig att hitta den perfekta egenskapen. Ju mer förfinad din lista, desto snabbare kan hemsökningen gå - till en punkt. Om du har för många förfrågningar kommer det troligen att sakta ner processen. Håll dig fast vid de saker som verkligen betyder något - storlek, plats, husstil, klädkammare - och lämna bort de mindre detaljerna som skulle vara lätta att fixa eller uppdatera i alla hem. Och om det finns några deal breakers - funktioner som du absolut inte kunde leva med (eller utan) - låt din agent veta tidigt, så han eller hon slösar inte tid med att titta på fel egenskaper.
"Om du är en agent måste du ta det djärva steget för att ringa din klient och berätta för dem att du har hittat den perfekta egenskapen för dem, " säger Kaderabek. Som köpare måste du lita på att din agent vet exakt vad du letar efter och att han eller hon också har tagit sig tid att titta närmare på hemmet. "Ett hem kan se perfekt ut på internet, men en bra agent kan säga: 'Nej, det är inte hemmet för dig eftersom det sitter bredvid ett aktivt järnvägsspår.'"
Använd due diligence-perioden
När ett hem är under kontrakt är det dags att granska titeldokument och gärningsbegränsningar, liksom att utföra inspektioner, finansiering och bankbedömningar, innan du går till slutbordet. I vissa stater, inklusive North Carolina, finns det en officiell due diligence-period, som vanligtvis varar mellan 14 och 30 dagar, under vilken köpare utför sin due diligence och bestämmer om de vill gå igenom hemköpet. (Obs! Det här kanske inte gäller om huset är nybyggt.)
Köparen betalar en icke återbetalningsbar due diligence-avgift, vanligtvis mellan 500 och 2 000 dollar, vilket i grund och botten kompenserar säljaren för att ha tagit hemmet från marknaden och ger köparen tid att fatta ett beslut. Köparen gör också en allvarlig insättning, motsvarande cirka 2% till 3% av inköpspriset - eller mer på snabbt rörande marknader. Såväl köparen som säljaren är förhandlingsbar både av tillsynsavgiften och för pengarna.
Köparen kan säga upp avtalet av ”något eller inget skäl” (eller något annat språk) under due diligence-perioden och förlorar endast due diligence-avgiften. Om köparen backar ut efter due diligence-perioden förlorar han eller hon både due diligence-avgiften och allvarliga pengar.
Eftersom endast tillsynsavgiften tappas om köparen säger upp avtalet under due diligence-perioden kan detta öppna en intressant möjlighet för fjärrköpare. Det kan användas som ett verktyg för att få ett hus på kontrakt samtidigt som det ger en lättare att säga upp kontraktet med begränsad ekonomisk risk. När det gäller att köpa på distans ger det köparen ett fönster för tid att se fastigheten personligen innan några slutliga beslut fattas.
Fjärrstängning
Tekniska framsteg har gjort rutiner för fjärrstängningar för säljare och mycket genomförbara för köpare. Din agent skickar alla sidor i kontraktet och tillägg. Du kommer att underteckna dem med hjälp av ett elektroniskt signatursystem, som vanligtvis skickar de signerade formulärerna tillbaka till rätt part. "Advokater kräver fortfarande fysiska signaturer så din agent kommer att arbeta med den avslutande advokaten och FedEx alla nödvändiga dokument till dig före avslutningen, " säger Kaderabek. "Agenten går sedan till stängningsbordet med stängningsdokumenten - och utan köparen - och medlen är kopplade för att slutföra transaktionen."
Poängen
Att köpa ett hus på distans kan vara ett bra alternativ för andra bostadsköpare, föräldrar som vill köpa bostäder för sina barn och statliga fastighetsinvesterare. På många sätt är processen densamma som att köpa ett hus personligen; du kommer dock att bero ännu mer på din fastighetsmäklare för att hitta rätt hem, vara närvarande för inspektioner, vägleda dig genom pappersarbetet och delta i avslutningen. Som sådan är att hitta rätt agent - och en som har erfarenhet av fjärrtransaktioner - ett av de viktigaste stegen du kan vidta när du köper ett hus på distans.