Ekonomi med att köpa ett strandhus: Läs innan du köper

Att köpa ett strandhus kan ge en utmärkt avkastning på investeringar, en pålitlig inkomstström och tillgång till en härlig semesterplats. Många strandhusinvesterare köper hus som de sedan hyr ut under toppturismtider. En strandhusägare i Florida kan göra sitt hus tillgängligt att hyra från oktober till mars, när invånare i kallare stater längtar efter solsken. Många strandhusinvesterare hävdar att deras hyresintäkter för denna period täcker sina kostnader för hela året - så att de effektivt kan bo i huset gratis under högsäsongen.

Key Takeaways

• Hanterat rätt, att hyra ditt strandhus kan låta dig bo i huset gratis under strandsäsongen utan topp.
• Räknar med att betala mer både för huset och för försäkring (inklusive översvämningsförsäkring).
• Många strandstäder har höga skatter.
• Reklam för och hantering av ett hyreshus innebär extra räkningar - och du kommer antagligen att behöva en dyr fastighetsförvaltare.

Men innan du tar strandhallen, är det viktigt att förstå den underliggande ekonomin, inklusive höga lånekostnader, överdrivna försäkringsräntor och rikliga räkningar, plus den allmänna huvudvärk för fastighetsförvaltning.

Fastighetskostnader och låneutgifter

Strandhusfastigheter är väsentligt dyrare än liknande hus i inlandet. I Delray Beach, Fla., En populär strandstad i Palm Beach County, var medianhuspriset 2019 $ 299 900, enligt Zillow. Och vanligtvis är hypoteksräntorna för semesterfastigheter högre än för primära hem. Detta kan göra en stor skillnad för din slutlinje. Till exempel uppgår huvud- och räntebetalningen på en 30-årig lån på 1 miljon USD med en ränta på 4% till 4 774 USD per månad. Samma inteckning med en ränta på 5% kostar 5 368 USD per månad i kapital och ränta. Denna skillnad på $ 600 per månad kan snabbt lägga till.

Försäkringspriser

Husägarens försäkring på ditt strandhus kommer troligen att vara flera gånger dyrare än hos ditt primära hem, främst på grund av den ofta obligatoriska översvämningsförsäkringen, som har ökat i kostnad under de senaste åren, särskilt på östkusten, som alltmer har lidit utbredd orkanskada.

En årlig premie på 10 000 dollar eller mer för översvämningsförsäkring är inte ovanligt för Floridas strandhem. East Coast-stater som North Carolina befinner sig i mer rimliga priser. Och medan försäkringskostnaderna i Kalifornien vanligtvis är lägre än östkustens priser, kompenseras besparingarna generellt av högre fastighetspriser.

Räkningar

Att hyra ett strandhus innebär kostnader utöver inteckning, verktyg och kabel. För en sak är din skatteregning troligtvis stor, med tanke på det stora värdet av många strandhus. Och om ditt strandhus är en inkomstfastighet måste du vanligtvis betala för marknadsföring och reklam, och du måste ofta skjuta ut pengar för att anställa människor för att visa upp din egendom. Om du är super olycklig, kan du behöva ta de juridiska kostnaderna i samband med tvister om hyresgäster.

Fastighetsförvaltning

Fastighetsförvaltning innebär mycket mer än att teckna hyresavtal och samla hyreskontroller. När något går sönder, till exempel en VVS-enhet eller kylskåp, är du helt ansvarig för reparationerna. Landskapsarkitektur, målning, takunderhåll och skadedjursbekämpning representerar bara några andra uppgifter som faller under en husägare.

Om du inte är en fastighetsinvesterare på heltid kommer du troligtvis inte att ha bandbredd för att jonglera med detta ansvar. Därför vill du anställa en fastighetsförvaltare på heltid för att hantera dagliga uppgifter, marknadsföra ditt strandhus under turistsäsongen, genomföra hyresavtal och avvisa förbjudna hyresgäster. Men en bra fastighetsförvaltare är inte billig. Beroende på omfattningen av tjänster debiterar de flesta fastighetsförvaltare 6% till 12% av den samlade hyran, vilket snabbt kan äta i din vinstmarginal.