Fannie Mae, Freddie Mac, och 2008 års kreditkris

När bostadsbubblan 2001-2007 brast orsakade den en inteckning av säkerhetslån. Detta bidrog till en allmän kreditkris, som utvecklades till en världsomfattande finanskris. Många kritiker har hållit USA: s kongress - och dess ovilja att töja Fannie Mae och Freddie Mac - ansvariga för kreditkrisen. Här undersöker vi i vilken utsträckning Fannie Mae, Freddie Mac och deras allierade i kongressen bidragit till den största finansiella krisen sedan det stora depressionen.

NYCKELTAKEVÄGAR

• Fannie Mae charterades av den amerikanska kongressen som ett regeringssponserat företag (GSE) 1968, och Freddie Mac följde två år senare.
• Fannie Mae och Freddie Mac fick ett statligt sponsrat monopol på en stor del av den amerikanska sekundärlånsmarknaden.
• Detta monopol kombinerat med regeringens implicita garanti för att hålla dessa företag flytande skulle senare bidra till hypoteksmarknadens kollaps.
• Under 2007 började Fannie Mae och Freddie Mac att uppleva stora förluster på sina behållna portföljer, särskilt på deras Alt-A- och subprime-investeringar.
• Senast den 6 september 2008 var det tydligt att marknaden trodde att företagen var i ekonomiska problem, och FHFA satte företagen i konservatörskap.

Lånemarknader: en kort historia

Under det tjugonde århundradet inträffade hypoteksutlåning mestadels hos banker, sparande och lån, avskärningar och kreditföreningar. Den vanligaste typen av inteckning var en fast ränta. De flesta av de finansiella institutionerna med ursprungslån innehöll de inteckningar som de har sitt ursprung i sina böcker.

Fannie Mae charterades av den amerikanska kongressen som ett regeringssponserat företag (GSE) 1968, och Freddie Mac följde två år senare. Fannie Mae skapades ursprungligen 1938 som en del av regeringen, men saker började förändras snabbt efter privatiseringen 1968. Fannie Mae och Freddie Mac skapade en likvid sekundärmarknad för inteckningar. Detta innebar att finansinstitut inte längre behövde hålla fast vid de inteckningar som de härstammade från. De kunde sälja inteckningar på sekundärmarknaden strax efter ursprunget. Att sälja inteckningar frigjorde medel för att skapa ytterligare inteckningar.

Fannie Mae och Freddie Mac hade ett positivt inflytande på hypoteksmarknaden genom att öka hushållsräntorna i USA. Men att låta Fannie Mae och Freddie Mac fungera som underförstådda statliga monopol hade oavsiktliga konsekvenser. Historien har visat att dessa konsekvenser övervägde långt de fördelar som dessa organisationer gav.

Privilegierna för GSE-status

Enligt Fannie Mae och Freddie Mac: s kongresscharter, som gav dem GSE-status, arbetade de med vissa band till USA: s federala regering. Från och med 6 september 2008 placerades de under den direkta övervakningen av den federala regeringen.

Enligt deras kongresscharter:

• USA: s president utser fem av de 18 medlemmarna i organisationernas styrelser.
• Sekretariatet för finansministeriet har rätt att köpa upp till 2, 25 miljarder dollar värdepapper från varje företag för att stödja deras likviditet.
• Båda företagen är undantagna från statliga och lokala skatter.
• Båda företagen regleras av Department of Housing and Urban Development (HUD) och Federal Housing Finance Agency (FHFA).

FHFA reglerar den finansiella säkerheten och sundheten hos Fannie Mae och Freddie Mac. Det inkluderar implementering, verkställighet och övervakning av deras kapitalstandarder. FHFA begränsar också storleken på deras portfölj för investeringslån. HUD ansvarar för de allmänna bostadsuppdragen för Fannie och Freddie.

Fannie och Freddie's GSE-status skapade vissa uppfattningar på marknaden. Den första av dessa var att den federala regeringen skulle gå in och rädda dessa organisationer om någon av företaget någonsin stött på ekonomiska problem. Detta är känt som en implicit garanti.

Det faktum att marknaden trodde på denna implicita garanti gjorde det möjligt för Fannie Mae och Freddie Mac att låna pengar på obligationsmarknaden till lägre avkastning än andra finansiella institutioner. Avkastningen på Fannie Mae och Freddie Mac: s företagsskuld, känd som byråskuld, var historiskt sett cirka 35 punkter högre än amerikanska statsobligationer. AAA-rankade finansiella företagsskulder har historiskt sett gett ungefär 70 punkter mer än amerikanska statsobligationer. Trettifem basispunkter verkar inte så mycket, men det gjorde en enorm skillnad på grund av biljoner dollar inblandade.

Privata vinster med allmän risk

Med en finansieringsfördel över sina konkurrenter på Wall Street gjorde Fannie Mae och Freddie Mac betydande vinster i mer än två decennier. Under denna tidsperiod var det ofta debatt om Fannie och Freddie bland ekonomer, proffs på finansmarknaden och myndigheter. Gör det underförstådda statliga stödet av Fannie och Freddie verkligen de amerikanska husägare? Eller hjälpte regeringen bara företagen och deras investerare medan de skapade moralisk fara?

Fannie Mae och Freddie Mac fick ett statligt sponsrat monopol på en stor del av den amerikanska sekundärlånsmarknaden. Detta monopol kombinerat med regeringens implicita garanti för att hålla dessa företag flytande skulle senare bidra till hypoteksmarknadens kollaps.

Fannie och Freddie's Growth

Fannie Mae och Freddie Mac växte väldigt stora när det gäller tillgångar och emissioner av hypotekslån (MBS). Med sin finansieringsfördel köpte och investerade de i ett stort antal inteckningar och värdepappersstödda värdepapper. De gjorde dessa investeringar med lägre kapitalkrav än andra reglerade finansiella institut och banker.

Figurerna 1 och 2 nedan visar den otroliga mängden skulder som utfärdats av företagen, deras enorma kreditgarantier och den stora storleken på deras behållna portföljer av inteckningsinvesteringar. Amerikansk statsskuld används som riktmärke.

Figur 1

Källa: Office of Federal Housing Enterprise Oversight

figur 2

Källa: Office of Federal Housing Enterprise Oversight

Fannie Mae och Freddie Mac hade många kritiker som lyfte röda flaggor om riskerna företagen fick ta. Fannie Mae och Freddie Mac fann dock många allierade i kongressen trots dessa tidiga varningar.

Underhålla monopol

Tävlande företag och vissa statliga tjänstemän krävde en strängare reglering av inteckningsjättarna. Fannie Mae och Freddie Mac anlitade dock legioner av lobbyister och konsulter. De gav också kampanjbidrag genom sina egna politiska handlingskommittéer och finansierade ideella organisationer för att påverka medlemmar av den amerikanska kongressen. De fick fortsätta att växa och ta risk under sina kongresscharter med underförstådd federal stöd.

Wall Street Rivals Gå med i partiet

Det borde inte komma som någon överraskning att konkurrenter på Wall Street ville in på vinstbonusen. De ville säkerställa och investera i de delar av hypoteksmarknaden som den federala regeringen reserverade för Fannie och Freddie. De hittade ett sätt att göra detta genom finansiell innovation, som har drivits av historiskt låga korta räntor.

Wall Street började skapa en likvid och expanderande marknad för hypoteksprodukter bundna till korta räntor, till exempel LIBOR, med början cirka 2000. Dessa justerbara räntor såldes till låntagare som lån som låntagaren skulle refinansiera långt innan betalningar justerade uppåt. De hade ofta exotiska egenskaper, som bara intresse eller till och med negativa amorteringsfunktioner. Hemlån gjordes ofta med slaka riktlinjer för försäkring, vilket ledde till tillväxt av subprime-inteckningar.

Investerare som pensionsfonder, utländska regeringar, hedgefonder och försäkringsbolag köpte enkelt de sofistikerade värdepapperna som Wall Street skapade från hemlån. Fannie Mae och Freddie Mac såg deras marknadsandelar sjunka. De började sedan köpa och garantera ett ökande antal lån och värdepapper med låg kreditkvalitet.

Partiet slutar

Det är ett enkelt faktum att det finns mindre risk för hypotekslån när bostadspriserna stiger. Eget kapital i ett hem är ett av de bästa sätten att mäta risken för fallissemang. Husägare med stora mängder eget kapital går inte bort från sina inteckningar eftersom de har för mycket att förlora. Detta är den modell som husägare, hypoteksupphovsmän, Wall Street, kreditvärderingsinstitut och investerare byggde bolån Bonanza på. Priserna kollapsade när bostadsbubblan brast, så många husägare såg sitt eget kapital utplånas. Efter att ha förlorat sitt eget kapital och sina jobb tvingades ett stort antal husägare att gå ut på samma gång. Wall Street: s sofistikerade riskmodeller inkluderade inte detta scenario.

Under 2007 började Fannie Mae och Freddie Mac att uppleva stora förluster på sina behållna portföljer, särskilt på deras Alt-A- och subprime-investeringar. 2008 ledde FHFA till att dra slutsatsen att de snart skulle bli konkurs. Den 19 mars tillät federala tillsynsmyndigheter de två företagen att ta på sig ytterligare 200 miljarder dollar i skuld i hopp om att stabilisera ekonomin. Senast den 6 september 2008 var det tydligt att marknaden trodde att företagen var i ekonomiska problem, och FHFA satte företagen i konservatörskap. Amerikanska skattebetalare lämnades kvar på kroken för framtida förluster.

Kongressen delar några skyltar

Många medlemmar av den amerikanska kongressen var starka anhängare av Fannie Mae och Freddie Mac. Trots varningar och röda flaggor från kritiker fortsatte de att låta företagen öka i storlek. Fannie och Freddie uppmanades att köpa ett ökande antal lån med lägre kreditkvalitet för att hjälpa de missgynnade och stödja marknaden. Wall Street skulle förmodligen ha infört innovativa inteckningsprodukter även i frånvaro av Fannie Mae och Freddie Mac. Å andra sidan kan man dra slutsatsen att Wall Street's expansion till exotiska inteckningar motiverades av behovet av att konkurrera med Fannie och Freddie. Wall Street letade efter ett sätt att hantera den implicita garantin som gavs till Fannie Mae och Freddie Mac av den amerikanska kongressen.

Fannie Mae och Freddie Mac skapade en enorm mängd skuld- och kreditgarantier under åren fram till 2007. Kongressen borde ha erkänt de systematiska riskerna för det globala finansiella systemet som dessa företag utgör. De borde ha övervägt riskerna för de amerikanska skattebetalarna, som så småningom skulle betala räkningen för en statlig räddning.