Husägares försäkringsguide: En nybörjaröversikt

Husägarens försäkring (även känd som hemförsäkring) är inte en lyx, det är en nödvändighet. Och inte bara för att det skyddar ditt hem och ägodelar mot skador eller stöld. Praktiskt taget alla hypotekföretag kräver att låntagare har försäkringstäckning för en fastighets fulla eller verkliga värde (vanligtvis köpeskillingen) och kommer inte att göra ett lån eller finansiera en bostadsfastighetstransaktion utan bevis för det.

Du behöver inte ens äga ditt hem för att behöva försäkring; många hyresvärdar kräver att hyresgästerna ska ha hyresgästens försäkring. Men oavsett om det krävs eller inte, är det smart att ha den här typen av skydd ändå. Vi tar dig igenom grunderna i denna typ av policy.

Vad en husägares policy tillhandahåller

Beståndsdelarna i en vanlig husägares försäkring föreskriver att försäkringsgivaren täcker kostnader relaterade till:

Skada på det inre eller utsidan av ditt hus - I händelse av skador på grund av eld, orkaner, blixtar, vandalism eller andra täckta katastrofer, kommer din försäkringsgivare att kompensera dig så att ditt hus kan repareras eller till och med byggas om helt. Skador på grund av översvämningar, jordbävningar och dåligt underhåll av hemmet omfattas vanligtvis inte och du kan behöva separata åkare om du vill ha den typen av skydd. Fristående garage, skjul eller andra strukturer på fastigheten kan också behöva täckas separat med samma riktlinjer som för huvudhuset.

Kläder, möbler, apparater och det mesta av det andra innehållet i ditt hem täcks om de förstörs i en försäkrad katastrof. Du kan till och med få "lokala" täckningar, så du kan ansöka om tappade smycken, till exempel oavsett var i världen du tappade det. Det kan dock finnas en gräns för det belopp som försäkringsgivaren kommer att ersätta dig. Enligt Insurance Information Institute kommer de flesta försäkringsbolag att tillhandahålla täckning för 50–70% av det försäkringsbelopp du har på ditt hemstruktur. Om ditt hus är försäkrat för $ 200 000, skulle det vara upp till cirka 140 000 dollar täckning för dina ägodelar. Om du äger många högprissatta ägodelar kanske du vill köpa en separat

Personligt ansvar för skador eller skador orsakade av dig eller din familj - Ansvarsskydd skyddar dig mot stämningar som anmälts av andra. Denna klausul inkluderar även dina husdjur! Så om din hund biter din granne, Doris, oavsett om bittet inträffar på din plats eller hennes, kommer ditt försäkringsbolag att betala hennes medicinska utgifter. Eller, om ditt barn bryter sin Ming-vas, kan du lämna in en ansökan om ersättning för henne. Och om Doris glider på de trasiga vasstyckena och framgångsrikt stämmer för smärta och lidande eller förlorade löner, kommer du också att täckas för det, precis som om någon hade skadats på din egendom. (Observera: Täckning utanför lokalerna gäller ofta inte för dem med hyresförsäkring.) Medan försäkringar kan erbjuda så lite som $ 100 000 till täckning, rekommenderar experter att ha minst 300 000 USD täckning, enligt Insurance Information Institute. För extra skydd kan några hundra dollar mer i premier köpa dig en extra $ 1 miljon eller mer genom en paraplypolicy.

Hotell- eller husuthyrning medan ditt hem byggs om eller repareras - Det är osannolikt, men om du befinner dig i den här situationen kommer det utan tvekan att vara den bästa täckningen du någonsin har köpt. Denna del av försäkringsskyddet, känd som extra levnadskostnader, skulle ersätta dig för hyran, hotellrummet, restaurangmåltiderna och andra tillfälliga kostnader som du ådrar dig medan du väntar på att ditt hem ska bli beboeligt igen. Innan du bokar en svit på Ritz-Carlton och beställer kaviar från rumservice, måste du dock tänka på att policyer sätter strikta dagliga och totala gränser. Naturligtvis kan du utöka de dagliga gränserna om du är villig att betala mer i täckning.

Olika typer av täckning

All försäkring skapas definitivt inte lika. Den billigaste husägarförsäkringen kommer sannolikt att ge dig minst täckning och vice versa.

I USA finns det flera former av husägarförsäkring som har blivit standardiserade i branschen; de benämns HO-1 till HO-8 och erbjuder olika skyddsnivåer beroende på husägarens behov och typen av bostad som täcks.

Det finns i huvudsak tre täckningsnivåer:

• Faktiskt kontantvärde - Detta värde täcker huset plus värdet på dina ägodelar efter avdrag för avskrivningar (dvs. hur mycket föremålen för närvarande är värda, inte hur mycket du betalade för dem).
• Garanterad (eller utökad) ersättningskostnad / värde - Den mest omfattande, denna inflationsbuffertpolicy betalar för vad det kostar att reparera eller bygga om ditt hem - även om det är mer än din policygräns. Vissa försäkringsbolag erbjuder utökad ersättning, vilket innebär att det ger mer täckning än du köpte, men det finns ett tak; vanligtvis är det 20–25% högre än gränsen. Vissa rådgivare anser att alla husägare bör köpa garantier för ersättningsvärde om de planerar att stanna i ett hem under någon längre tid. Eftersom du inte behöver tillräckligt med försäkringar för att täcka värdet på ditt hem, behöver du tillräckligt med försäkringar för att bygga om ditt hem, helst till nuvarande priser (som antagligen har stigit sedan du köpte eller byggde). Enligt Adam Johnson på QuoteWizard.com: ”Ofta gör shoppare misstaget att försäkra [ett hus precis] för att täcka inteckning, men det motsvarar vanligtvis 90% av ditt hemvärde. På grund av en fluktuerande marknad är det alltid en bra idé att få täckning för mer än ditt hem är värt. "Garanterade ersättningsvärden kommer att ta upp de ökade ersättningskostnaderna och ge husägare en kudde om byggpriserna ökar.
• Ersättningskostnad - Detta är det faktiska kontantvärdet utan avdrag för avskrivningar, så att du skulle kunna reparera eller bygga om ditt hem upp till det ursprungliga värdet.

Vad täcks inte?

Även om husägarens försäkring täcker de flesta scenarier där förlust kan uppstå, är vissa händelser vanligtvis uteslutna från policys, nämligen naturkatastrofer eller andra "gudshandlingar" och krigshandlingar.

Tänk om du bor i en översvämning eller orkanområde? Eller ett område med historia om jordbävningar? Du vill ha ryttare för dessa, eller en extra försäkring för jordbävningsförsäkring eller översvämningsförsäkring. Det finns också avloppstäckning för avlopp och avlopp som du kan lägga till och till och med täckning av identitetsåtervinning som ersätter dig för utgifter relaterade till att bli offer för identitetsstöld.

Hur fastställs priser?

Så vad är drivkraften bakom priserna? Enligt Noah J. Bank, en licensierad försäkringsmäklare i The B&G Group, Inc. i Plainview, NY, är det troligt att en husägare kommer att lämna in en fordran - försäkringsgivarens upplevda "risk". Och för att fastställa risker, bostadsförsäkringsbolag tar betydande hänsyn till tidigare hemförsäkringsanspråk som lämnats in av husägare såväl som fordringar relaterade till den egenskapen och husägarens kredit. "Fordringens frekvens och svårighetsgrad av fordran spelar en betydande roll är att bestämma skattesatser, särskilt om det finns mer än ett påstående som rör samma problem som vattenskador, vindstormar, " säger Bank.

Medan försäkringsbolag är där för att betala fordringar, är de också i det för att tjäna pengar. Att försäkra ett hem som har haft flera fordringar under de senaste tre till sju åren, även om en tidigare ägare lämnade in anspråket, kan försämra din hemförsäkringspremie till ett högre prissättningsnivå. Du kanske inte ens är berättigad till bostadsförsäkring baserat på antalet nyligen gjorda anspråk, säger Bank.

Område, brottsfrekvens och tillgänglighet för byggnadsmaterial kommer alla att spela en roll i att fastställa priserna. Och naturligtvis, täckningsalternativ som självrisker eller tillagda ryttare för konst, vin, smycken, etc., och täckningsbeloppet önskas också faktor i storleken på en årlig premie.

”Prissättning och berättigande till bostadsförsäkring kan också variera beroende på försäkringsgivarens aptit på vissa byggnadskonstruktioner, husets typ, skick eller ålder, uppvärmningstyp (om en oljetank är på plats eller under jord), närheten till kusten, pool, trampolin, säkerhetssystem och mer, säger Bank.

Beroende på rasen kan människans bästa vän som bor hemma också höja dina bostadsförsäkringspriser, säger Bill Van Jura, ägare, Birchyard LLC, ett försäkringsplaneringsföretag och mäklare i Poughkeepsie, NY. "Tillståndet för ditt hem kan också minska ett hemförsäkringsbolags intresse för att täcka", säger Van Jura. "Ett hem som inte är välskött ökar oddsen som försäkringsgivaren kommer att betala för ett skadeståndskrav."

Kostnadsbesparande försäkringstips

Underhålla ett säkerhetssystem och larm: Ett inbrottslarm övervakat av en centralstation eller bundet direkt till en lokal polisstation hjälper till att sänka husägarens årliga premier, kanske med 5% eller mer. För att få rabatten måste husägaren vanligtvis lämna bevis för central övervakning i form av en räkning eller ett avtal till försäkringsbolaget.

Rökalarm är en annan biggie. Med standard i de flesta moderna hus kan installation av dem i äldre hus spara husägaren 10% eller mer i årliga premier. CO ₂ -detektorer, dödbultlås, sprinklersystem och i vissa fall även väderbeständig kan också hjälpa.

Höj din avdragsgilla: Liksom sjukförsäkring eller bilförsäkring, ju högre avdragsgilla hemägaren väljer, desto lägre årliga premier. Emellertid är problemet med att välja en hög egenandel mindre fordringar / problem som trasiga fönster eller skadade plåt från ett läckt rör, som vanligtvis bara kostar några hundra dollar att fixa, kommer troligen att absorberas av husägaren.

Leta efter flera polisrabatter: Många försäkringsbolag ger en rabatt på 10% eller mer till kunder som upprätthåller andra försäkringsavtal under samma tak (t.ex. bil- eller sjukförsäkring). Överväg att få en offert för andra typer av försäkringar från samma företag som tillhandahåller din husägares försäkring. Du kan sluta spara på två premier.

Planera i förväg för konstruktion: Om husägaren planerar att bygga ett tillägg till hemmet eller en annan struktur i anslutning till hemmet, bör han eller hon beakta materialen som kommer att användas. Vanligtvis kommer träramade strukturer (eftersom de är mycket brandfarliga) att kosta mer att försäkra. Omvänt kostar cement- eller stålramar strukturer mindre eftersom det är mindre troligt att det kommer att ge efter för brand eller ogynnsamma väderförhållanden.

En annan sak som de flesta husägare borde, men ofta inte beakta, är försäkringskostnaderna för att bygga en pool. Faktum är att objekt som pooler och / eller andra potentiellt skadliga apparater (som trampoliner) kan öka de årliga husägarnas försäkringskostnader med 10% eller mer. (För relaterad läsning, se: 6 sätt att spara på försäkring .)

Betala av din inteckning: Uppenbarligen är detta lättare sagt än gjort, men husägare som äger sina bostäder direkt kommer sannolikt att deras premier minskar. Varför? Försäkringsbolaget räknar om en plats är 100% din, du tar bättre hand om det.

Gör regelbundna politiska granskningar och jämförelser: Oavsett vilket initialt pris du citerar, vill du göra en liten jämförelseshopping, inklusive att leta efter grupptäckningsalternativ genom kredit- eller fackföreningar, arbetsgivare eller föreningsmedlemskap. Och även efter att ha köpt en försäkring bör investerare, minst en gång per år, jämföra kostnaderna för andra försäkringar med sina egna. Dessutom bör de granska sin befintliga policy och notera alla ändringar som kan ha inträffat som kan sänka sina premier. Till exempel kanske du har demonterat trampolinen, betalat in inteckningen, installerat ett inbrottslarm eller installerat ett sofistikerat sprinklersystem. Om så är fallet, kan du helt enkelt anmäla försäkringsbolaget om ändringarna och tillhandahålla bevis i form av bilder och / eller kvitton avsevärt sänka försäkringspremierna. "Vissa företag har krediter för uppgraderingar av VVS, el, värme och tak, " säger Van Jura.

Lojalitet betalar ofta också. Ju längre du bor hos vissa företag, desto lägre kan din premie bli, eller desto lägre blir din avdragsgilla.

För att veta om du har tillräckligt med täckning för att ersätta dina ägodelar, gör också regelbundna bedömningar av dina mest värdefulla artiklar. Enligt John Bodrozic, medstifter av HomeZada.com, "Många konsumenter är underförsäkrade med innehållsdelen av sin försäkring, eftersom de inte har gjort ett hemlager och lagt till det totala värdet för att jämföra med vad policyn täcker. ”

Leta efter förändringar i grannskapet som också kan minska priserna. Exempelvis kan installationen av en brandpost inom 100 fot från hemmet, eller uppförandet av en brandstation i närheten av fastigheten, sänka premierna.

Hur man jämnar hemförsäkringsbolag

Innan du loggar på den prickade linjen, här är en checklista med söktips.

1. Jämför statliga kostnader och försäkringsbolag

När det gäller försäkring vill du se till att du går med en leverantör som är legitim och kreditvärdig. Ditt första steg bör vara att besöka din statens försäkringsavdelning webbplats för att lära dig graderingen för varje hemförsäkringsbolag som är licensierat att bedriva verksamhet i ditt land, såväl som konsumentklagomål som lämnas in mot försäkringsbolaget. Webbplatsen bör också ge en typisk genomsnittlig kostnad för hemförsäkring i olika län och städer.

Dessa hjälper dig att avgöra vilka transportörer du vill jämföra.

2. Gör en företagskontroll

Undersök hemförsäkringsbolag som du överväger via deras poäng på webbplatserna för de bästa kreditinstituten (som AM Best, Moody's, JD Power, Standard & Poor's) och de för National Association of Insurance Commissioners och Weiss Research. Dessa sajter spårar konsumentklagomål mot företagen såväl som allmän kundåterkoppling, hantering av anspråk och annan information. I vissa fall bedömer dessa webbplatser också ett hemförsäkringsbolags ekonomiska hälsa för att avgöra om företaget kan betala ut försäkringar i händelse av att du behöver lämna in en fordran.

3. Titta på krav svar

Efter en stor förlust kan bördan att betala ur fickan för att reparera ditt hem och vänta på ersättning från ditt försäkringsbolag få din familj till en svår ekonomisk situation. Ett antal försäkringsbolag är outsourcing av kärnfunktioner inklusive hantering av fordringar.

Innan du köper en policy bör du ta reda på om licensierade justerare eller tredje parts callcenter tar emot och hanterar dina anspråkssamtal. "Din agent borde kunna ge feedback om hans eller hennes erfarenhet av en transportör, liksom dess marknads rykte, " säger Mark Galante, senior vice president och chef för marknadsförare på PURE Group of Insurance Companies. ”Leta efter en transportör med en beprövad meritlista av rättvisa, snabba avvecklingar och se till att du förstår ditt försäkringsmässiga inställning till återbetalningsbestämmelser, vilket är när ett försäkringsbolag håller tillbaka en del av sin betalning tills en husägare kan bevisa att de började reparera. ”

4. Nuvarande försäkringstagartillfredsställelse

Varje företag säger att de har bra kravstjänster. Skär emellertid igenom röran genom att fråga din agent eller en företagsrepresentant vilken andel försäkringstagare som förnyar varje år. Kallas försäkringsbolagets retentionsgrad och många företag rapporterar kvarhållningsgraden mellan 80% och 90%. Du kan också hitta information om tillfredsställelse i årsrapporter, online recensioner och bra gammaldags vittnesmål från personer du litar på.

5. Få flera offert

”Att få flera offertar är viktigt när man letar efter någon typ av försäkring; emellertid är det särskilt viktigt för husägarens försäkring eftersom täckningsbehov kan variera så mycket, säger Eric Stauffer, tidigare president, ExpertInsuranceReviews.com. "Att jämföra flera företag kommer att ge de bästa totala resultaten."

Hur många offerter ska du få? Kontakta fem eller fler företag så att du vet vad folk erbjuder och du har hävstång i förhandlingarna. Men innan du samlar in offert från andra företag, begär ett pris från försäkringsbolag som du redan har en relation med. Som tidigare nämnts kan i många fall en operatör som du redan gör affärer med (för din bil, båt etc.) erbjuda bättre priser eftersom du är en befintlig kund.

Vissa företag ger en speciell rabatt för äldre eller för personer som arbetar hemifrån. Motiveringen är att båda dessa grupper tenderar att vara i lokaler oftare - lämnar huset mindre benäget för inbrott.

6. Se bortom priset

Den årliga premien är ofta det som driver valet att köpa en hemförsäkring, men ser inte enbart till priset. "Inga två försäkringsbolag använder samma försäkringsformer och godkännanden, och policyformuleringen kan vara mycket annorlunda, " säger Bank. "Även när du tror att du jämför äpplen med äpplen, finns det vanligtvis mer i det, så du måste jämföra skydd och gränser."

7. Prata med en riktig person

Stauffer tycker att det bästa sättet att få offertar är att gå direkt till försäkringsbolagen eller prata med en oberoende agent som hanterar flera företag, i motsats till en traditionell "captive" försäkringsagent eller ekonomisk planerare som arbetar för bara ett hemförsäkringsbolag. Tänk på att "en mäklare som är licensierad att sälja för flera företag lägger ofta sina egna avgifter på policyer och förnyelser av policyn. Detta kan kosta hundratals extra per år genom att använda dem över en fast agent", konstaterar han.

Bank uppmanar konsumenterna att ställa frågor som ger dem en detaljerad känsla av sina alternativ: "Du vill överväga olika avdragsgiltiga scenarier för att bäst väga om det är vettigt att välja en högre avdragsgill och självförsäkring, " säger han.