Bostadskooperativ: En unik typ av hemägande

Att köpa ett hus eller hyra en lägenhet är inte de enda boenden som finns på marknaden. Bostadskooperativ, allmänt kända som kooperativ, utgör ett alternativ till de traditionella metoderna för att förvärva en primär bostad. I den här artikeln förklarar vi vad ett kooperativ är och hur det skiljer sig från andra bostadsalternativ.

Andelslägenheter kontra kooperativ

Andelslägenheter är flerbostadshus med privatägda bostäder och gemensamma gemensamma områden. Andelslägenheter klassificeras som fastigheter, vilket innebär att köpare äger handlingarna till sina bostäder. Om du funderar på att köpa en lägenhet är det fördelaktigt att undersöka dina inteckningsalternativ med hjälp av en inteckningskalkylator som den nedan.

Till skillnad från lägenheter anses kooperativ inte vara fastigheter. När du köper in en co-op blir du aktieägare i ett företag som äger fastigheten. Som aktieägare har du rätt till exklusiv användning av en bostadsenhet i fastigheten.

Kostar

För att köpa aktier i en kooperation tar varje köpare ett "aktielån" istället för en inteckning. Dessa lån fungerar ungefär som inteckningar. Förutom lånebetalningarna, som görs till långivaren, är co-op-invånarna ansvariga för att betala en pro rata andel av kostnaderna för att driva och underhålla byggnaden. Känd som "underhåll", dessa kostnader betalas vanligtvis till partnerskapet varje månad och faktureras på en kostnadsbasis. Priserna stiger när kostnaden för varor och tjänster ökar.

Kostnaden för fastighetens inteckning kan inkluderas i den månatliga avgiften: Även om en enskild hyresgäst har betalat ut sin andel av lånet, är det möjligt för själva byggnaden att ha en inteckning på den, som innehas av företaget, inte av en individuell partner. Aktielånet betalar kostnaden för att köpa in i partnerskapet. Det har inget att göra med den underliggande inteckning på fastigheten själv. Köpare har rätt till alla skatteavdrag som husägare åtnjuter, inklusive avdrag för ränta och fastighetsskatt.

Tilläggskostnader inkluderar månatliga nyttofakturor för varje köpares bostad, som betalas individuellt, och försäkringskostnader. Även om själva byggnaden bör täckas under en filtförsäkring, är innehållet i varje enskild bostad inte. En personlig försäkring, så kallad HO-6, krävs för att skydda personliga ägodelar mot vattenskador, brand, stöld och andra olyckor.

Funktioner

Co-ops är ofta billigare än lägenheter eftersom de verkar på en kostnadsbasis och samlar in pengar från invånarna för att betala utestående räkningar. I områden där levnadskostnaderna är höga, till exempel New York City, kan samarbete vara ett attraktivt alternativ ur ett finansiellt perspektiv.

Kooperativ måste följa lagarna som reglerar rättvis bostäder, men de kan vara mer restriktiva än andra bostadsmöjligheter när det gäller ägarkrav. Eftersom det inte finns någon hyresvärd, och det inte finns hyresgäster, fastställs reglerna för att köpa aktier i partnerskapet av partnerna. Till exempel kan nya köpare krävas att ha ett specifikt nettovärde eller en viss skuld-till-inkomstkvot utöver att de visar på förmågan att uppfylla de ekonomiska åtagandena för co-op-köpet.

Det kan också krävas en bakgrundskontroll. Liksom andra typer av bostäder är vissa samarbeten utformade för att endast tillgodose äldre eller andra specifika grupper. Dessa strängare krav på äganderätt ger en luft av säkerhet och exklusivitet till samarbete. I utbyte mot denna exklusivitet drivs samarbete vanligtvis på ett mer restriktivt sätt än condos. Exklusiva enheter kan till exempel förbjuda uthyrning. Alla partners delar i kostnaderna för drift av byggnaden. En partner från en partner kan kräva att de andra partnerna täcker partnerens kostnader, även om de strikta ägarkraven generellt håller standardvärden till ett minimum.

Strukturen för bostadssamverkan varierar beroende på landets specifika land. I USA och Kanada inkluderar de mest populära alternativen:

• Market Rate Co-ops: Låt partner att köpa och sälja aktier till vilken takt marknaden kommer att ha.
• Co-ops med begränsat kapital: Ställ in begränsningar för det pris till vilket aktier kan köpas och säljas.
• Leasing Co-ops: Co-op-företaget hyr byggnaden snarare än att äga den och bygger inget eget kapital. I detta fall kan kooperationen ha en kassareserv i handen om byggnaden någonsin kommer att säljas.

Förutom den ekonomiska aspekten av samarbetsägare finns det också en social aspekt som måste beaktas. Mindre samarbete drivs strikt av invånarna, med alla som kastar sig för att ta hand om uppgifter, som underhåll, landskapsarkitektur och fastställa regler. Stora enheter kan drivas av en styrelse som består av en undergrupp av invånare. I båda fallen finns det regler som ska följas och en viss grad av social interaktion som äger rum. Om du inte gillar att dela beslutsfattande myndighet kanske co-op boende inte tilltalar dig.

Innan du köper

Innan du köper, vill du överväga följande:

• Plats
• Bekvämligheter
• Kostar

Eftersom du köper aktier i ett företag, se till att kontrollera företagets ekonomiska situation och träffa företagets aktieägare. De är inte bara dina affärspartners utan också dina grannar.

Poängen

Läs kooperatörens införlivande, stadgar, prenumerationsavtal, regler och all annan tillgänglig dokumentation. Se till att du verkligen förstår hur kooperativet fungerar, inklusive hur det hanteras, vad du kommer att behöva betala för och hur mycket den betalningen kommer att bli. Fråga om villkoren för underliggande inteckning, policyen för husdjur och din förmåga att göra ändringar i din bostad. Det finns ingen skada i att ställa frågor; lite extra ansträngning i förväg kan gå långt mot att säkerställa ett harmoniskt långtidsboende.