Inteckning refinansiering

• Vilka är orsakerna till refinansiering?
• Hur man får det bästa erbjudandet om refinansiering
• Vad kostar refinansiering?
• Betydelsen av kreditpoäng

Skulle en refinansiering av inteckning vara vettigt för dig? Du har förmodligen haft samtalet vid någon tidpunkt. Det är den där en familjemedlem eller granne pratar om det mycket de fick genom att refinansiera sin inteckning. Nu får du undra: Förlorar du om du inte följer efter?

Det finns tillfällen då massor av husägare skyndar sig att refinansiera, vanligtvis på grund av en räntesänkning. Men priser är inte det enda skälet att ersätta ditt nuvarande lån, och det är inte heller så att en idealisk tid att refinansiera för en låntagare nödvändigtvis är ett bra tillfälle för den som bor intill eller i en närliggande stad.

Innan du hoppar in i ett beslut är det viktigt att förstå varför du skulle vilja ta ett nytt hemlån till en början - sedan ta reda på om det är meningsfullt i dina specifika omständigheter.

Vilka är orsakerna till refinansiering?

Det finns uppenbara och mindre uppenbara skäl för refinansiering.

1. Fallande räntor

Detta är den mest uppenbara anledningen till att refinansiera. När räntorna sjunker innebär ett nytt lån lägre finansieringskostnader. Kanske tog du upp en 30-årig fast inteckning när räntorna låg på 6% och nu är de nere på 4, 5%. På ett lån på 300 000 dollar skulle det bara räntesänkning leda till en minskning av $ 279 i din månatliga betalning.

I ett sådant fall låter det att göra en refi låta som en no-brainer. Men kom ihåg att att ta ett nytt lån innebär att betala nya stängningskostnader. Och de kanske eller inte är värda besparingarna från en lägre ränta, beroende på hur länge du räknar med att bo i ditt hem.

Som en allmän regel, ju längre du planerar att stanna på plats, desto mer är det vettigt att refinansiera och äta dessa engångsavgifter. Men du måste arbeta siffrorna för att veta säkert.

2. Byta ut en ARM

En bra anledning att refinansiera är om du har en inteckning med justerbar ränta, eller ARM, att du vill omvandla till ett fast räntelån.

En ARM är ett lån som erbjuder en låg introduktionsränta som "återställs" efter en förutbestämd tidsperiod, oavsett om det är ett år från ditt slutdatum eller fem år - eller mer. Om räntorna har stigit när lånet återställs, kan låntagarna få chock när de ser sin nya månatliga betalning.

Det är därför låntagare ofta försöker refinansiera till ett fast räntelån före återställningsdatum, särskilt när räntorna är relativt låga enligt historiska standarder. Faktum är att ingen vet vad som kommer att hända med räntor längs vägen. Så att välja ett säkrare spel är vanligtvis en bra idé, särskilt om du planerar att vara i ditt hem ett tag.

Kostsamma ARM-återställningar var en av de faktorer som ledde till inteckning av hypotekslån för ett decennium sedan. Bostadslån med justerbar ränta är inte så lika vanliga som då, även om de gjort comeback de senaste åren. Om du har en kan det vara en klok idé att hålla sig ett steg före potentiella problem.

Key Takeaways

• Skäl att refinansiera din inteckning är att sänka din ränta, byta till en fast ränta från en justerbar ränta eller ta ut kontanter ur ditt hem.
• Kom ihåg att inte bara titta på räntor, utan också på stängningskostnader, uppskattningar av god tro och break-even-punkten när du shoppar för en ny inteckning.
• Överväg att använda tjänster som en inteckning mäklare, men gör ditt eget benarbete för att se till att du får det bästa erbjudandet.
• Bestäm om du vill använda poäng för att sänka räntan och kom ihåg att låsa in räntan när du har ett bra erbjudande.
• Få dina kreditrapporter för att se vad din kreditpoäng är och kolla om fel eftersom stor kredit kan hjälpa till att säkra ett bättre refinansieringspaket.

3. Din förbättrade kreditpoäng

Kanske tog du ett hemlån när din poäng var mycket lägre än nu, vilket ledde till en högre ränta än genomsnittet. Sedan dess har du utvecklat bättre ekonomiska vanor, minskat saldot och regelbundet skickat in din betalning före förfallodagen. Din förmåga att betala tillbaka lånet i tid är en av de största faktorerna för att fastställa din räntesats. Långivare gör en utbildad gissning genom att samla in din kredit värdering, som återspeglar din lån och återbetalning historia.

Om din kreditbetyg har förbättrats tillräckligt, kan du komma i fråga om en betydligt bättre ränta.

4. Förlängning av låneperioden

Även när deras priser är desamma, kan vissa husägare sänka sin månatliga betalning genom att återfinansiera. På vilket sätt? De tar helt enkelt ett nytt lån på längre sikt.

Säg till exempel att du tog upp en 30-årig inteckning för $ 250 000. Tio år senare är den lånesaldot nere på 200 000 dollar. Genom att ta ett nytt 30-årigt lån för återstående saldo sänker du din månatliga betalning. Men du tar också ytterligare 10 år på ditt lån.

Att förlänga din låneperiod kan vara meningsfullt om du har problem med att hålla jämna steg med dina betalningar. Men gör inga misstag - genom att sträcka ut din inteckning kommer du att betala mer ränta på lång sikt.

5. Ta ut kontanter ur ditt hem

Bland förmånerna att äga fastigheter är möjligheten att bygga kapital över tid. Och när du väl har gjort det kan ditt hem börja se ut som en bankomat som du kan dra ut pengar som du finner lämpligt.

Ett sätt att göra det är att refinansiera med ett större lån, vilket ger dig extra kontanter som du kan använda för olika behov. För att göra en utbetalningsrefi måste du dock hålla dig inom lånevärdet eller LTV-tröskeln för ditt låneprogram. Lånekvoten är beloppet på inteckning dividerat med fastighetens bedömda värde .

Låt oss säga att du äger ett hem värt $ 200 000 och du fortfarande är skyldig $ 120 000 på din inteckning. Om din långivare har en 80% LTV, kan du återfinansiera till ett lån på $ 160 000 och ta ut skillnaden på 40 000 i kontanter.

Många människor som refinansierar för att betala av högränteskuld befinner sig på att löpa upp sin skuld igen när de har tillgång till mer kredit.

Men här igen kommer du att betala stängningskostnader för att få det nya lånet - och du kommer att få mindre eget kapital när du säljer fastigheten. Det kan mycket väl vara värt det om du använder pengarna till god användning, som att betala ner ett kreditkort med hög ränta eller göra en renovering som ökar värdet på ditt hem. Om du använder pengarna för att köpa en båt eller åka på en exotisk semester kanske du vill tänka två gånger.

Kom ihåg att det finns andra sätt att utnyttja pengarna i ditt hem också, till exempel ett lån med hemmakapital eller en kredit på hemkapital, från vilken du kan dra efter behov. Att göra lite läxor och jämföra fördelar och nackdelar med var och en kommer att hjälpa dig att göra det bästa valet.

Hur man får det bästa erbjudandet om refinansiering

Om bara shopping för en inteckning var som att köpa en TV - helt enkelt en fråga om att kolla butiker och online för att se exakt hur mycket du skulle behöva betala. Tyvärr är det lite mer komplicerat att söka efter bostadslån.

Olika långivare kommer att erbjuda olika priser - för att inte tala om olika avgifter - beroende på faktorer som din kredit värdering, anställningsstatus och lån-till-värde-förhållande. Det enda riktiga sättet att se till att du får det bästa är att shoppa med en handfull leverantörer. Du kanske vill inkludera en blandning av större banker samt lokala banker och kreditföreningar för att se vem som kan erbjuda dig de mest attraktiva villkoren.

Det kan vara frestande att besöka en onlinemarknad som lovar omedelbara offert från olika bolån. Men var medveten om att siffrorna de tillhandahåller ofta är uppskattningar, inte faktiska erbjudanden. Dessutom har du inte alltid kontroll över hur omfattande den personliga information du tillhandahåller kommer att delas med andra parter. Det är därför som det är bra att kontakta ansedda långivare en i taget, även om det är mer tidskrävande.

Titta inte bara på räntan när du shoppar runt. Redan innan du formellt ansöker om refinansiering kan du fråga långivaren om det kommer att ge en "uppskattning av god tro", som anger hur mycket du också måste betala i slutkostnader. I vissa fall kan det faktiskt fungera till din fördel att betala en något högre skattesats om det kommer med lägre förskottsavgifter.

För att fastställa räntor måste varje långivare dra din kreditrapport, vilket kan sänka din kreditpoäng. Du kan minimera, eller till och med eliminera, påverkan på din poäng genom att göra din forskning under en kort tidsperiod. Företaget som utvecklar FICO-poäng, till exempel, gör inte dig (eller inte mycket) för hypoteksförfrågningar som görs inom 30 - 45 dagar av scoring, beroende på vilken version av FICO-formeln långivaren använder. (Se mer om din kreditpoäng nedan.)

Kan du få en bättre refinansiering med en inteckningsmäklare?

Att närma sig flera bolåneföretag kan tyckas vara mycket arbete, särskilt om du har en begränsad mängd ledig tid. Det är en av fördelarna med att arbeta med en inteckningsmäklare, som sammanställer din information och kontakter flera långivare för dina räkning. Det är som en enda butik för dina inteckning behov.

Eftersom mäklare betalas av bankerna och bolån som de arbetar med behöver du inte betala dem direkt för sina tjänster. Dessutom belönar långivare dem ibland för att få in kunder genom att förse dem med specialpriser.

Men det finns nackdelar med att lägga ut din sökning. Mäklare kan till exempel kompenseras för att sätta dig i ett större lån, även om det inte är i ditt bästa intresse. Och vissa långivare fungerar inte med mäklare, så det kan ibland begränsa dina alternativ.

Det finns dock inga problem med att använda båda metoderna. Du kan använda en mäklare för att göra tunga lyft, men leta efter en eller två offert på egen hand för att se hur de jämför och hitta den bästa långivaren för dig.

Lås in din takt: känner till strategin

Att förutsäga var räntorna kommer att flytta flera veckor före tiden är ett dumt ärende - inte ens bankerna vet vart de ska. Så när du väl har hittat ett bra erbjudande är det alltid en bra idé att låsa in din ränta så att du vet att det kommer att vara detsamma före ditt stängningsdatum.

Anta till exempel att banken uppskattar att du kan stänga på lånet inom 30 dagar. Du kanske vill be om att låsa in din ränta i 45 dagar för att se till att den inte tappar uppåt när du slutför noten.

Att få ett taklås som är längre än nödvändigt fungerar dock inte alltid till din fördel. När bankerna fryser sin ränta antar de risken om räntorna skulle stiga uppåt. Så de kompenserar vanligtvis för en längre låsperiod med en högre skattesats eller ytterligare avgifter.

Poäng eller inga poäng?

Ett annat sätt att få en lägre ränta på ditt lån är att betala "poäng", som är förbetalda räntor på din sedel. Varje punkt motsvarar en procent av ditt lånevärde. Så att betala två poäng på en 200.000 $ inteckning innebär att du smider över $ 4.000.

I utbyte erbjuder långivaren en lägre ränta, vilket kan vara till nytta för dig om du stannar tillräckligt länge i ditt hem. Och som med ränta som du betalar under lånets gång är beloppet du betalar i poäng i allmänhet skatteavdragsbart (detta förutsätter att det fortfarande är ekonomiskt vettigt för dig att specificera dina avdrag snarare än att ta det nya högre standardavdraget).

Naturligtvis måste du ha lite extra kontanter vid stängningstid för att dra fördel av att använda poäng. Om du å andra sidan letar efter lägsta möjliga förkostnad på din refi, är du bättre att undvika förutbetalda räntor och leva med en något högre ränta.

Vad kostar refinansiering?

Utsikterna till en betydligt lägre ränta på ditt lån kan vara frestande för alla husägare. Men innan du fortsätter med en refi, måste du verkligen veta vad det kommer att kosta. Ofta tappar det som verkar mycket mycket glans när du ser avgifterna.

Det är därför det är viktigt att jämföra uppskattningar av god tro från olika långivare. Dessa dokument inkluderar räntesatsen och en fördelning av de beräknade utgifterna för att stänga lånet.

En av de största utgifterna är långivarens ”ursprungsavgift.” Men du kommer också att möta en rad andra avgifter, som kostnader för en uppdaterad utvärdering, sökningsavgifter för titeln och premien för titelförsäkring. Totalt kan alla dessa kostnader lägga till upp till 5% av lånets värde.

Bestäm Break-Even Point

Såvida du inte tänker stanna i ditt hem under lång tid, kan dessa kostnader i förväg göra en refi förbudsmässig. För att räkna ut det, dela stängningskostnaderna med det belopp du sparar varje månad från din nya ränta. Resultatet är antalet månader det kommer att ta innan du bryter jämnt på ditt nya lån.

Om du specificerar dina skatteavdrag måste du bara justera det belopp du sparar på ränta med din marginalskattesats, eftersom regeringen i huvudsak ger dig en rabatt på dina finansieringskostnader.

Du har antagligen hört talas om långivare som erbjuder lån utan stängningskostnader, vilket kan tyckas vara det perfekta sättet att spara lite pengar. Men det finns en fångst: långivaren måste debitera dig en högre ränta för att redovisa dessa utgifter. Om du stannar kvar i ditt hem tillräckligt länge kan du vara bättre på att betala över avgifterna nu i utbyte mot en lägre månadsbetalning.

Betydelsen av kreditpoäng

Ekonomiska trender har en stor inverkan på den ränta du får. Fasta räntor, till exempel, tenderar att röra sig i låssteg med avkastningen på en 10-årig statsobligation.

Men enskilda faktorer har också mycket att göra med din ränta. Din inkomst och jobbhistoria spelar en viktig roll, liksom din kreditpoäng, som är baserad på information i din kreditrapport. Ju högre poäng, desto lägre ränta måste du betala för ditt nya lån.

Enligt webbplatsen myFICO kommer en låntagare som har en poäng på 760 eller högre vanligtvis att betala mer än $ 200 mindre per månad på en 30-årig fast ränta till ett värde av $ 216 000 än någon med en poäng på 620.

Förbättra ditt poäng

Det lönar sig då att få din kreditpoäng så hög som möjligt innan du startar refi-processen. Många kreditkortsleverantörer erbjuder dem gratis, även om vissa använder andra poängsystem än FICO, som är den mest använda modellen. Du kan också köpa din poäng från myFICO.com.

Du vill också titta på din faktiska kreditrapport från alla tre rapporteringsbyråer: Experian, Equifax och TransUnion. Lyckligtvis kan du få en gratis kopia av var en gång om året på annualcreditreport.com. Se till att informationen på dina befintliga kreditkonton är korrekt. Om du upptäcker ett fel i din rapport vill du kontakta lämpligt kreditbyrå så att det kan undersöka.

Utesluter alla större fel i din rapport kan det ta tid att öka dina siffror. De största faktorerna som påverkar din poäng är din kreditanvändning och betalningshistorik, som tillsammans utgör hela 65% av ditt FICO-nummer. Så det bästa du kan göra för att sänka din hypoteksränta är att sänka dina övriga lån och alltid göra dina betalningar i tid.

Poängen

Det finns inget svar på alla storlekar på huruvida det är vettigt att refinansiera din inteckning. I de flesta fall kommer det till matematiken. Om det belopp du sparar på månadsbasis så småningom förmörkar stängningskostnaderna kan det vara ett klokt drag att ta ett nytt lån.

Om du gör en refi, är det säkraste sättet att få det bästa erbjudandet att jämföra erbjudanden från flera långivare. När du hittat den, vill du låsa in räntan för att säkerställa att du inte sitter fast med högre räntavgifter när slutdatumet rullar runt.