Skatteregler för uthyrning av ditt fritidshus

Semesterhusägare kan välja att hyra ut sina fastigheter för att kompensera ägandekostnaderna eller för att generera inkomst. Beroende på antalet dagar som en fastighet hyrs ut varje år, kan ägaren ha rätt till vissa skattemässiga fördelar som kan bidra till att göra hus-ägandet mer överkomligt. Att förstå skattereglerna i förväg kan hjälpa fritidshusägare att dra fördel av skattelättnader och undvika överraskningar vid skattetid.
SE: Vacation Property Walkthrough

14-dagars eller 10% regel
De skatteförmåner som en ägare kan ha rätt beror på antalet dagar varje år fastigheten hyrs ut och hur mycket tid ägaren tillbringar i huset. Om fritidsbostaden uteslutande används för ägarens personliga njutning (och det inte hyrs ut när som helst under året), kan ägaren i allmänhet dra av fastighetsskatter och ränta på en bostadslån. Liksom en primärbostad kan inte kostnaderna för försäkring, underhåll och verktyg skrivas av.

Om bostaden används för hyresändamål kommer husägaren att ingå i en av tre kategorier.

Fastighet hyrs för 14 dagar eller mindre varje år
Enligt skattelagen kan en semesterfastighet hyras ut i upp till två veckor (14 nätter) varje år utan att behöva rapportera hyresintäkterna. I det här fallet betraktas huset fortfarande som en personlig bostad så att ägaren kan dra av räntor och fastighetsskatter på schema A enligt de vanliga reglerna för andra hem. Ägaren kan dock inte dra av några kostnader som hyreskostnader.

Denna skattelastning kallas ibland "Masters-undantag" eftersom husägare nära Augusta National Golf Club kan tjäna så mycket som $ 20 000 för att hyra ut sina hem under den årliga turneringen - utan att behöva rapportera inkomst på sina skattedeklarationer.

Ägaren hyr ut fastigheten i 15 dagar eller mer och använder den under 14 dagar
I detta fall betraktas fastigheten som en hyresfastighet och hyresaktiviteterna ses som ett företag. Alla hyresintäkter måste rapporteras till skattemyndigheten och ägaren kan dra av vissa hyreskostnader inklusive:

• Avgifter som betalas till fastighetsförvaltare
• Försäkringspremie
• Underhållskostnader
• Inteckningsränta
• Fastighetsskatt
• verktyg
• Avskrivning

Mängden hyreskostnader som kan dras är baserad på andelen dagar som fritidsbostaden hyrdes ut (kallad "hyrdagar"). Detta beräknas genom att dividera antalet dagar hemet hyrdes ut med det totala antalet dagar hemmet användes (hyredagar plus dagar för personligt bruk). Till exempel, om ett fritidshus hade totalt 120 användningsdagar och 100 av dessa dagar var hyredagar, kan 83% av utgifterna (100 hyresdagar / 120 totala användningsdagar) dras av från hyresintäkterna (hyresdelen av utgifterna utöver hyresintäkterna kan inte dras av). Ägaren skulle inte kunna dra av de återstående 17% av hyreskostnaderna.

Förutom att dra av hyreskostnader, kan ägarna kunna dra av upp till 25 000 USD varje år i förluster, beroende på ägarens justerade bruttoinkomst (AGI), och passiva förluster kan skrivas av om ägaren själv förvaltar fastigheten .

SE: Uthyrningsfastigheter: Cash Cow eller Money Pit?

Ägaren använder fastigheten i mer än 14 dagar eller 10% av den totala dagen hemmet hyrdes
Om personliga dagar överstiger 14 dagar eller 10% av antalet dagar hemmet hyrs (beroende på vad som är större), anser IRS fastigheten att en personlig bostad och hyresförlust inte kan dras av. Hyrekostnader, upp till hyresintäkterna, såväl som fastighetsskatter och hypoteksränta kan fortfarande dras av.

Eftersom den 14-dagars avbrottet kan ha en dramatisk effekt på skatter är det viktigt att noggrant hålla reda på och dokumentera personliga användningsdagar jämfört med dagar som används för reparationer och underhåll. Enligt IRS räknas inte någon dag som ägnas åt att arbeta i huvudsak på heltid med att reparera och underhålla (inte förbättra) din egendom som en dag för personlig användning. Räkna inte en sådan dag som en dag för personlig användning även om familjemedlemmar använd fastigheten för rekreationsändamål samma dag. "

Poängen
Ägare som hyr ut fritidshus kanske kan dra fördel av vissa skattemässiga fördelar och därmed göra ett andra hem billigare. Skattelagen ger mycket olika fördelar beroende på antalet dagar som fastigheten hyrs ut varje år och hur mycket tid ägaren använder hemmet. Eftersom skattelagstiftningen är komplicerad kan det vara till hjälp (och försiktigt) att rådfråga en kvalificerad skattespecialist för att få en omfattande förståelse för skattelagstiftningen och för att bestämma det bästa sättet att hyra ut ditt fritidshus.

SE: Skatteavdrag för hyresfastighetsägare