Gemensam hyresgäst - TIC
Gemensamt hyresavtal är ett arrangemang där två eller fler personer delar äganderätten till en fastighet eller tomt. Fastigheten kan vara kommersiell eller bostadlig. När en hyresgäst gemensamt dör övergår fastigheten till den hyresgästens egendom. Varje oberoende ägare kan kontrollera en lika stor eller annan procentsats av den totala fastigheten. Hyresavtalet i en gemensam partner har också rätten att lämna sin andel av fastigheten till varje mottagare som en del av deras egendom. Avtalsvillkor för gemensamma hyresgäster beskrivs i handlingar, rubriker eller andra juridiskt bindande dokument för äganderätt.
Hur TIC fungerar
När två eller flera personer äger fastigheter som hyresgäster gemensamt, ägs alla områden på fastigheten lika av gruppen. Medhyresgästerna kan ha en annan andel ägarintressen. Till exempel kan Sarah och Debbie äga 25% av en fastighet, medan Leticia äger 50%. Medan den procentuella ägda varierar, får ingen person kräva ägande till någon specifik del av fastigheten.
Hyresavtal i gemensamma avtal kan skapas när som helst. Så en individ kan utveckla ett intresse i en fastighet år efter att de andra medlemmarna har ingått ett hyresavtal. När vi återgår till exemplet ovan kan vi säga att Sarah och Leticia ursprungligen ägde 50% av fastigheten. Vid någon tidpunkt beslutade Sarah att dela upp sin 50% -del med Debbie som lämnade gruppen med en 25/25/50 split.
Vidare kan medlemmarna i avtalet självständigt sälja eller låna mot sin del av ägandet.
Key Takeaways
- Gemensamt hyresavtal är ett arrangemang där två eller flera personer har ägarintressen i en fastighet.
- Gemensamma hyresgäster kan äga olika procentsatser av fastigheten.
- Gemensamma hyresgäster kan begära sin del av fastigheten till vem som helst efter deras död.
- Gemensamt hyresavtal skiljer sig betydligt från ett gemensamt hyresavtal, särskilt när det gäller överlevnadsrättigheter och den äganderätt som varje hyresgäst har.
Kassera en TIC
En eller flera medhyresgäster kan köpa ut andra medlemmar för att lösa hyresrätten gemensamt. Om medhyresgästerna ska utveckla motsatta intressen eller vägbeskrivningar för fastighetens användning, förbättring eller vill sälja fastigheten, måste de komma överens om att gå vidare. I de fall en förståelse inte kan uppnås kan en partitionsåtgärd äga rum. Partitionsåtgärden kan vara frivillig eller beordrad av domstol, beroende på hur väl medhyresgästerna arbetar tillsammans.
I ett juridiskt partitionsförfarande kommer en domstol att dela fastigheten mellan hyresavtalet i gemensamma medlemmar så att varje medlem kan gå framåt separat från andra medlemmar. Känd som en partition i natura är det det mest direkta sättet att dela fastigheten och är vanligtvis den metod som används när medhyresgäster inte är motstridiga.
Om medhyresgästerna vägrar att samarbeta kan de överväga att ingå en partition av fastigheten genom försäljning. Här säljs innehavet och intäkterna fördelas mellan medhyresgästerna beroende på deras respektive intressen i fastigheten.
Fastighetsskatter med TIC-fastigheter
Hyresavtalet i gemensamt avtal, styrt av tillämplig lag, beskriver vanligtvis konsekvenserna av delat ägande på en fastighetsskatter. Avtalet kommer att beskriva hur skatteskuld fördelas kontraktuellt till varje ägare.
Eftersom en hyresavtal i gemensamt avtal inte lagligen delar upp en del mark eller egendom, kommer de flesta beskattande jurisdiktioner inte separat att tilldela varje ägare en proportionell fastighetsskatträkning baserat på deras ägarandel. Vanligtvis får hyresgästerna gemensamt en enskild fastighetsskuldräkning.
I många jurisdiktioner medför en hyresavtal i gemensamt avtal solidarisk ansvar för medhyresgästerna. Denna bestämmelse innebär att var och en av de oberoende ägarna kan vara ansvarig för fastighetsskatten upp till hela bedömningen. Ansvaret gäller för varje ägare oavsett ägarnivå eller procentsats.
När fastighetsskatten är uppfylld kommer samhyresgästerna att dra av betalningen från deras inkomstskatt. Om beskattningsdomstolen följde solidariskt ansvar kan varje medhyresgivare dra av beloppet de bidrog med från personskatteavtal. I de län som inte följer detta förfarande kan de dra av en procentandel av den totala skatten upp till deras ägarnivå.
Hyresrätter i vanliga kontra gemensamma hyresgäster
Även om de låter liknande skiljer hyresrätten sig på flera sätt från ett gemensamt hyresavtal. I en gemensam hyresrätt får hyresgäster lika stora andelar av en fastighet med samma gärning samtidigt.
En av de främsta skillnaderna kommer med tillägg eller borttagande av någon medlem från avtalet. I TIC-avtal bryter inte förändringen i medlemmarna avtalet. Med en gemensam hyresavtal bryts avtalet om någon av medlemmarna vill sälja sin ränta.
Om till exempel en eller flera medhyresgäster vill köpa ut de andra måste fastigheten tekniskt säljas och intäkterna fördelas lika mellan ägarna. Gemensamma hyresmedlemmar kan också använda den lagliga partitionsåtgärden för att separera fastigheten om anläggningen är tillräckligt stor för att rymma denna separation.
En gemensam hyresgästers död
En annan väsentlig skillnad inträffar om en medhyresgäst dör. Som nämnts tidigare tillåter TIC-avtal överföring av fastigheter som en del av ägarens gods. I ett gemensamt hyresavtal övergår emellertid fastighetens titel till den överlevande ägaren.
Med andra ord har hyresgäster gemensamt inga automatiska överlevnadsrättigheter. Om inte den avlidne medlemmens sista testament anger att deras intresse i fastigheten ska delas upp mellan de kvarlevande ägarna, tillhör en avliden hyresgäst i gemensamt intresse deras egendom. Omvänt, med gemensamma hyresgäster, överförs den avlidne ägarens intresse automatiskt till de överlevande ägarna. Till exempel, när fyra gemensamma hyresgäster äger ett hem och en hyresgäst dör, slutar var och en av de tre överlevande med ytterligare en tredjedel av fastigheten.
Äktenskap och äganderätt
Vissa stater sätter gemensam hyresrätt som förvaltningsägande för gifta par, medan andra använder hyresavtalet i gemensamt ägandemodell. En tredje modell, som används i cirka 25 stater, är en hyresavtal i sin helhet (TbyE), där varje make har ett lika och odelat intresse i fastigheten.
Fördelar och nackdelar med en hyresrätt gemensamt
Att köpa ett hem med en familjemedlem, vän eller affärspartner som hyresgäster gemensamt kan hjälpa individer att komma lättare in på fastighetsmarknaden. Eftersom insättningar och betalningar är indelade kan köp och underhåll av fastigheten vara billigare än för en individ. Dessutom kan lånekapaciteten effektiviseras om en ägare har en större inkomst eller bättre ekonomiskt stöd än de andra medlemmarna.
Pros
Underlättar fastighetsköp
Antal hyresgäster kan ändras
Olika grader av ägande möjliga
Nackdelar
Inga automatiska överlevnadsrättigheter
Alla hyresgäster är lika ansvariga för skulder, skatter
En hyresgäst kan tvinga försäljning av fastigheter
Men när man pantsätter fastigheter som hyresgäster gemensamt undertecknar dock alla låntagare dokumenten. Eftersom alla medlemmar undertecknar inteckningsdokument, i fallet med ett fall, kan långivaren beslagta innehaven från alla gruppmedlemmar. Även om en eller flera låntagare upphör att ge bidrag till inteckning, måste de andra låntagarna fortfarande täcka betalningarna för att undvika avskärmning.
Möjligheten att använda en testamente för att utse mottagare till fastigheten tillåter hyresgästen att kontrollera sin andel. Om en medhyresgäst dör utan testament kommer hans intresse för fastigheten att gå igenom skifterätt - en kostsam händelse både vad gäller tid och pengar.
Dessutom kan de återstående medhyresgästerna finna att de nu äger fastigheten med någon de inte känner eller med vilka de inte håller med. Denna nya medhyresgäst kan lämna in en partitionsåtgärd och tvinga ovilliga hyresgäster att sälja eller dela fastigheten.
Exempel på hyresrätter i vanliga (TIC)
Kalifornien tillåter fyra typer av delägare som inkluderar samhällsfastigheter, partnerskap, gemensam hyresrätt och hyresrätt gemensamt. TIC är dock standardformuläret bland ogifta parter eller individer som tillsammans förvärvar fastigheter. I Kalifornien har dessa ägare status som hyresgäster gemensamt såvida inte deras avtal eller avtal uttryckligen anger något annat genom att inrätta ett partnerskap eller gemensam hyresgäst.
Enligt SirkinLaw, ett fastighetsfirma i San Francisco som är specialiserat på sameie.
Fler och fler människor vänder sig till hyresrätter gemensamt ... som ett sätt att maximera sin köp- och säljkraft. Dessa arrangemang sänker priserna och ökar valet för köpare genom att låta dem samla resurser och köpa mer fastigheter än de annars kunde eller skulle.
I ett blogginlägg i augusti 2018 skriver de att TIC-omvandlingar - förändring av ägarstrukturen för bostadsfastigheter till ett hyresavtal-gemensamt arrangemang - har blivit särskilt populära i storstadsområdena Los Angeles och San Francisco / Oakland.
Jämför investeringskonton Leverantörs namn Beskrivning Annonsörens upplysning × Erbjudandena som visas i denna tabell kommer från partnerskap från vilka Investopedia erhåller ersättning.