Terminal kapitaliseringsfrekvens
Den terminala aktiveringsgraden är den kurs som används för att uppskatta en fastighets återförsäljningsvärde vid slutet av innehavstiden. Det förväntade nettoresultatet (NOI) per år divideras med terminalkapaciteten (uttryckt i procent) för att få terminalvärdet. Terminalvärden beräknas baseras på jämförbara transaktionsdata eller vad som tros vara lämpligt för en viss egendoms placering och attribut.
Förstå terminalkursen
Den terminala aktiveringsgraden kallas också en utgångsränta. Inhämtningsgraden för en fastighet beräknas första årets NOI dividerat med fastighetens inköpspris. Terminalvärden är den beräknade NOI för det senaste året (eller utgångsåret) dividerat med försäljningspriset. Om denna ränta är lägre än inmatningsgraden betyder det vanligtvis att fastighetsinvesteringen var lönsam.
De flesta proffs som investerar i fastigheter håller med om att det är viktigt att matcha terminalkapitalräntan med marknadens nuvarande kurs, med tanke på att det kan vara ett säkrare test för utvecklingen för att skjuta upp terminalkapitalräntan lite. Ett dynamiskt kalkylblad kan vara användbart för att stresstesta utvecklingsprojektet för att fastställa den högsta terminala kapitaliseringsgraden som fortfarande skulle ge investerare en tillräcklig uppsida.
Kunniga fastighetsinvesterare letar efter marknader och fastighetstyper för vilka marknadsvärde beräknas sjunka, eftersom en lägre terminalkapitalisationsgrad, jämfört med den inbyggda cap-räntan, kommer att resultera i kapitalvinster, förutsatt att rörelseresultatet netto inte minska under innehavstiden. Vissa av de uppgifter som måste beaktas inkluderar utbud och efterfrågan mätvärden för varje kategori av utrymme, såväl som för tjänster och utgifter som antas vara relaterade till varje verksamhetsområde.
Även om framtiden alltid är osäker, är två saker definitivt säkra om slutet på varje innehavstid: byggnaderna kommer att åldras och marknaderna kommer att förändras. Det är alltså kritiskt att alla fastighetsinvesterare sammanställer och analyserar så mycket data som möjligt för att exakt fastställa en terminal kapitaliseringsgrad för ett projekt.
Exempel på terminalkapitalränta
En investerare köper en helt ockuperad fastighet för 100 miljoner dollar. Första året NOI beräknas till $ 5, 0 miljoner. Inträdesgraden är därför 5, 0%. Sju år senare tror investeraren att terminalkapitalnivån är cirka 4, 0%. Förra året NOI, som har tagit hänsyn till hyreskalering under vägen, beräknas till 5, 5 miljoner dollar (igen, förutsatt full beläggning). Återförsäljningsvärdet beräknas till $ 137, 5 miljoner (5, 5 miljoner dollar i NOI dividerat med 4, 0% terminal kapitalisering, eller utgång, kurs).
Key Takeaways
- Den terminala aktiveringsgraden är den kurs som används för att uppskatta en fastighets återförsäljningsvärde vid slutet av innehavstiden.
- Inhämtningsgraden för en fastighet beräknas första årets NOI dividerat med fastighetens inköpspris.
- Om denna terminalkapitalränta är lägre än inmatningsgraden, betyder det vanligtvis att fastighetsinvesteringen var lönsam.