Förstå fastighetsprovisioner: Vem betalar?
När du avser att köpa eller sälja ett hus är en faktor som är värd att överväga en fastighetsmäklares avgifter. Tyvärr är de flesta bara intresserade av hur mycket dessa avgifter är, och har ingen aning om hur de fungerar eller som till och med betalar dem när en transaktion är klar. Här tittar vi på några av de mer universella principerna för fastighetsavgifter.
Hur mycket?
De provisioner som betalas till fastighetsmäklare är förhandlingsbara och därför varierar de. Även om många tror att provisionen alltid är 6% visade en rapport från REAL Trends Data 2004 en genomsnittlig provision i USA till 5, 1%. Denna procentsats är en procentandel av försäljningspriset för hemmet, så det exakta beloppet detta kommer att medföra kommer inte att bli känt förrän ett erbjudande har accepterats och huset är sålt. All provision till en fastighetsmäklare måste förhandlas som en del av avtalet mellan agenten och köparen eller säljaren innan affären är fullbordad.
Vem betalar?
Exakt vem som betalar en fastighetsmäklars provision är där saker blir lite svåra. Om du antar att både köparen och säljaren har en agent kan du hävda att säljaren betalar den eller att köparen betalar den. Detta beror på att avgiften kommer från försäljningen och ofta delas - även om det inte alltid är jämnt mellan de två agenterna.
Anta till exempel att en köpare och säljare (var och en med en fastighetsmäklare) går med på en affär i ett hem. Hemmet säljs till köparen för $ 250 000. Om man antar att fastighetsprovisionen är 6%, betyder det att provisionen för denna försäljning är $ 15 000. Du kan antingen hävda att köparen betalar denna avgift (eftersom han eller hon betalar husets kostnader) eller att säljaren betalar den (eftersom den kommer ut ur hemets eget kapital). Hursomhelst är det viktigt att notera att denna avgift kommer från huskostnaderna - den täcks inte ut förutom försäljningspriset. Så om säljaren äger huset direkt, kommer han eller hon att komma från försäljningen med $ 235 000 ($ 250 000 - $ 15 000).
Hur fördelas pengarna?
Kontrakten som köparen och säljaren har med sina agenter bestämmer den avgift som varje agent kommer att få i förväg. Procentgraden delas ofta jämnt mellan köparens och säljarens agent, även ibland kan ett kontrakt föreskriva att en agent får mer av provisionen än den andra. Sedan är det i allmänhet upp till advokaterna i transaktionen att extrahera provisionen och distribuera den enligt agenternas kontrakt. Avgiften går dock inte direkt till fastighetsmäklare - den går till deras mäklare. Licensierade fastighetsmäklare måste arbeta för en mäklare, av vilka många tar en nedskärning av fastighetsavgifterna för att täcka kostnaden för saker som reklam, skyltuthyrning och kontorslokaler.
Tillfredsställelser om fastighetsavgifter
En av de största anmärkningarna om fastighetsavgifter är att de är för höga, eller att de tjänster som fastighetsmäklare levererar inte är värda kostnaden för avgifterna. Även om det verkligen finns både bra och dåliga agenter, är detta ett fortfarande tufft argument att vinna på båda sidor. Anta till exempel att hemmet i exemplet ovan såldes första dagen det listades. Det betyder faktiskt att åtminstone säljarens agent tjänar $ 7 500 för en relativt liten mängd arbete - mestadels ta foton, listar hemmet, diskuterar prissättning med säljaren och besvarar hans eller hennes frågor. På baksidan kan emellertid ett hem också ta veckor, månader eller, i fallet med mycket unika eller dyra hus, år att sälja. För säljarens ombud kan detta lägga till många timmar på att marknadsföra hemmet, hålla öppna hus och ta telefonsamtal och hålla sig à jour med andra listor och försäljningar i grannskapet; den agenten kommer också att bära de långsiktiga kostnaderna för att hålla huset på marknaden, inklusive skyltar och reklamavgifter. Om du tittar på det här sättet, är det inte många säljare som vill ta risken att betala en fastighetsmäklare per timme.
Detsamma gäller för köpare - en del kommer att hitta ett hus omedelbart, medan andra kommer att titta på dussintals hus innan de bosätter sig på ett. Om köpare var tvungna att betala en agent per timme skulle de ha nackdelen att bli rusade. Om de skulle betala agenten en schablonavgift kan detta sätta fastighetsmäklaren i stånd att flytta valet snabbare. På detta sätt är kommissystemet utformat för att fungera som en slags kompromiss mellan köpare och säljare.
Plana avgifter
Som sagt finns det listande agenter som arbetar för en schablonavgift. Detta kan uppenbarligen gynna säljare när det gäller kostnadsbesparingar, men nackdelen är att dessa agenter i allmänhet erbjuder begränsad representation. På ett sätt fungerar procentbaserade fastighetsavgifter som en typ av försäkring som skyddar både fastighetsmäklare och köpare och säljare de representerar. Liksom med försäkring får endast en part maximal nytta i varje enskilt fall, men detta balanserar för att systemet ska fungera.
I de fall där fastighetsmäklaren måste arbeta många månader för att slutföra ett avtal, säkerställer den procentuella avgiften att han eller hon kan förvänta sig ett rimligt belopp för det slutförda arbetet och utgifterna för att få jobbet gjort. Men det betyder också att en fastighetsmäklare ibland får lika mycket för mycket mindre arbete. Eftersom båda parter ingår i transaktionen utan någon kännedom om resultatet, betraktas kursen som ett rättvist sätt att säkerställa att köparen eller säljaren inte betalar för mycket, och att fastighetsmäklaren är rättvis betalad för arbetet. affären kan innebära. En procentandel är också ett sätt att jämna ut spelplanen när det gäller att göra fastighetsmäklare tillgängliga för köpare och säljare, oavsett om de är miljonärer eller vill köpa eller sälja en lägenhet på $ 90 000. (Har du en bra fastighetsmäklare? Läs fastighetsmäklare definition för några ledtrådar.)
Poängen
Fastighetsmäklareprovisioner kan vara en av de minst uppfattade aspekterna för att köpa eller sälja ett hem. Om du bestämmer dig för att rekrytera en fastighetsmäklares tjänster, se till att du läser kontraktet noggrant och förstå villkoren för provisionen du betalar för din agent.