Använd fastigheter för att avrätta skatteräkningar

Att investera i fastigheter är fortfarande ett av de bästa sätten att bygga förmögenhet och sänka skatter. Förmånerna inkluderar möjligheten att återkräva kostnaden för inkomstproducerande fastigheter genom avskrivningar, använda 1031 utbyten för att skjuta upp vinster från fastighetsinvesteringar och låna mot fastigheter för att göra ytterligare investeringar eller för andra ändamål. Hushållare kan dessutom dra nytta av undantaget för personlig bostad, som skyddar vinster vid försäljning av en personlig bostad från kapitalvinstskatter samt avdrag för inteckning av räntor. Läs vidare för att ta reda på om en eller en kombination av dessa strategier är rätt för dig. (För bakgrundsinformation, läs Investering i fastigheter .)

Avskrivning

Du kan återkräva kostnaden för inkomstproducerande hyresfastigheter genom årliga skatteavdrag som kallas avskrivningar. Internrevisionskoden definierar avskrivningsavdraget som ett rimligt bidrag för utmattning eller slitage, inklusive ett rimligt bidrag för föråldring.

Fastighetsinvesterare använder vanligtvis en avskrivningsmetod som heter Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS), där hyresfastigheter och strukturella förbättringar skrivs av under 27, 5 år, medan apparater och andra inventarier skrivs av under 15 år. Avskrivningskostnader resulterar ofta i nettoförlust på investeringseiendom även om fastigheten faktiskt ger ett positivt kassaflöde. Denna förlust, såväl som utgifter, såsom verktyg och försäkringar, redovisas i schema E, federala inkomstskattform 1040, och dras av från normal inkomst.

1031 Utbyten

Börsen 1031, med namnet på avsnitt 1031 i Internal Revenue Code, gör det möjligt för investerare att skjuta upp skatter genom att sälja en investeringseiendom och använda kapitalet för att köpa en annan egendom eller fastigheter med lika eller större värde. Detta utbyte måste ske inom en viss tidsperiod. Även om ett 1031-utbyte i stort sett kan omfatta olika typer av fastigheter, avser den stora majoriteten av transaktioner fastigheter. (Läs smarta fastighetstransaktioner för att läsa mer om denna typ av utbyte.)

Fastighetsregler
För att framgångsrikt genomföra ett 1031-utbyte måste egenskaperna uppfylla följande kriterier:

• Det sammanlagda värdet för ersättningsegenskaperna måste vara lika med eller större än det för de övergivna egenskaperna.
• Egenskaperna som ingår i transaktionen måste vara likartade, vilket innebär att fast egendom inte kan bytas mot någon annan typ av tillgång, till exempel ett fastighetsinvesteringsförtroende (REIT). (För mer information om REIT, läs grunderna i REIT-beskattningen. )
• De utbytta fastigheterna måste innehas för "produktiva ändamål i affärer eller handel" (en investering).

Alla kontanter eller egendom som mottagits genom transaktionen som inte anses vara likartad egendom betraktas som start och beskattas. Kontantstart inkluderar inte bara kontanter utan också fysisk egendom, till exempel inventarier. Med inteckningsstart avses alla skuldminskningar som uppnås genom transaktionen. Således måste skuldbeloppet som tas ut med ersättningsfastigheten vara lika med eller större än värdet på den skuld som pensionerats när den överlämnade egendomen säljs. (Mer information om utbyten av liknande slag, läs Trade Properties för att hålla Taxman i fjärd .)

Investorregler
Investeraren måste använda en kvalificerad mellanhand. En kvalificerad förmedlare är en agent som underlättar utbytesprocessen 1031, till stor del genom att hålla nettovinsten från den övergivna fastigheten innan de återinvesteras i ersättningsfastigheten. Endast en kvalificerad förmedlare får inneha dessa fonder under utbytet. Federationen för utbytespassare beskriver vilken roll den kvalificerade förmedlaren spelar i utbytesprocessen 1031.

Investeraren omfattas av två tidsfrister:

• Fyrtiofem dagar efter försäljningen av den överlämnade egendomen måste han leverera en skriftlig lista över kvalificerad ersättningsegendom till en kvalificerad part vid börsen, vanligtvis mellanhand. Det finns också flera regler som begränsar antalet egenskaper som kan identifieras.
• Dessutom måste han köpa det sammanlagda värdet av kvalificerade ersättningstillgångar inom 180 dagar efter försäljningen av den övergivna tillgången eller 180 dagar efter förfallodagen för sin skattedeklaration för det året, beroende på vad som inträffar först.

1031 Exchange, steg för steg
I en typisk transaktion beslutar en investerare att sälja en investeringseiendom och investera intäkterna från eventuell vinst i en annan fastighet.

1. För att uppnå detta på ett skatteeffektivt sätt ingår investeraren ett 1031-bytesavtal med en kvalificerad förmedlare och lägger ut den ursprungliga fastigheten till försäljning. Samtidigt börjar investeraren leta efter ersättningsfastigheter.
2. Den dagen investeraren säljer den ursprungliga fastigheten (den övergivna fastigheten) skickas nettovinsten efter att ha betalat alla utgifter till ett speciellt konto som upprättats av den kvalificerade förmedlaren.
3. Investeraren går sedan in i identifieringsperioden och har exakt 45 dagar att producera en lista över kvalificerade ersättningsfastigheter och 180 dagar på att stänga ersättningsfastigheten under växelperioden.
4. Med hjälp av hela intäkterna från försäljningen av den övergivna fastigheten stänger investeraren på den nya investeringseiendomen eller fastigheterna.
5. Den kvalificerade förmedlaren ansluter dessa medel till titelföretaget, det speciella kontot stängs och transaktionen slutförs.

Låna mot egenkapital

Investerare som har byggt upp betydligt eget kapital i antingen deras personliga hem eller investeringseiendom kan helt enkelt välja att refinansiera sina fastigheter och dra ut eget kapital för att göra ytterligare investeringar, förbättra hemmet eller för andra ändamål. Förordningarna varierar från stat till stat.

I ett typiskt scenario lånar en långivare 80% av det kombinerade lånet till värde eller 50% av fastighetens verkliga marknadsvärde, beroende på vad som är lägre. Till exempel på en egendom på $ 240 000 med ett lån på $ 100 000 kan det lånet som låntagaren extraherar vara $ 92 000 ($ 240 000 x 80% - 100 000 $).

Förmågan att låna kommer också att bero på en låntagares kreditpoäng, deras befintliga skuld-till-kapitalandel och deras skuld-till-inkomstkvot. Medan denna strategi är lite riskabelare, för dem som kan hantera den ytterligare skulden, kan den hjälpa till att bygga förmögenhet utan att behöva ingå ett 1031-byte eller sälja en fastighet. (Läs mer om hemlån : Vad det är och hur det fungerar .)

Uppskjuta skatter på försäljning av ett hem

Vinster från försäljningen av en skattebetalares primära personliga bostad utesluts från skatt på kapitalvinster upp till $ 500 000 för gifta par och $ 250 000 för enskilda individer om skattebetalaren har bott i hemmet i två av de senaste fem åren. Om vinsterna från försäljningen av en skattebetalares primära bostad är större än dessa undantag, kan skattebetalaren också investera den delen genom ett 1031-utbyte.

Investerare som bor i områden där hemvärden uppskattar kan använda en strategi för att handla upp för att både bygga sin personliga förmögenhet och minimera skatter samtidigt. (För att lära dig mer om skattekonsekvenserna av att sälja ditt hem, läs Kommer din hemförsäljning att lämna dig med skattchock? )

Inteckning av räntelån

Husägare kan dra av den del av sina inteckningar som kan hänföras till räntebetalningar på sina skattedeklarationer. Dessa betalningar är högre under de första åren av inteckning och minskar gradvis när inteckning betalas ut. (Läs mer i Skatteavdraget för inteckning .)

Poängen

Det finns många alternativ för fastighetsägaren som vill sälja och samtidigt minimera skattskyldigheten.

• Ett 1031-utbyte gör att avkastningen från en försäljning kan återinvesteras i liknande slag.
• Ett hemkapitallån tappar direkt i fastighetens värde och kan användas för en mängd olika syften.
• Försäljningen av en huvudbostad är berättigad till särskild skattebehandling.
• Inteckningsränta kan dras av vid skattetid.

Din personliga situation kommer att diktera vilka av dessa alternativ som är rätt för dig, men någon av dem hjälper dig att få ut mesta möjliga av din fastighetsinvestering.

För relaterad läsning, se A Tax Primer for Homeowners .