Fritidshus eller inkomstproducerande investeringar?

Den amerikanska drömmen om att köpa ett hus har genomgått en hel del förändringar under de senaste 50 åren och expanderat till andra eller semesterhem. Men dessa stugor vid sjön, stugorna i bergen och stugorna på stranden sitter ofta tomma 90% av året medan deras ägare tar tid för nästa semester - och tar upp räkningen för inteckning och fastighetsskatter.

Det finns naturligtvis ett alternativ till att låta ditt fritidshus samla damm när du inte kan vara där: Hyr det till andra människor som vill njuta av lite tid bort från jobbet. Även om att hyra kan vara lukrativt, måste du ta hänsyn till skattekonsekvenserna.

Key Takeaways

• IRS anser att ett andra hem är en investeringseiendom om du tillbringar mindre än två veckor på att bo i den och försöker hyra den resten av tiden.
• Hyresförluster kan endast skrivas av mot inkomster från andra hyror, ett privat partnerskap som du inte driver eller ett S-företag.
• Hur länge du har ägt ett fritidshus påverkar vilka kapitalvinstskatter du betalar.
• Om du äger ett andra hem för att hyra det, och du har en AGI under $ 150 000, börja aktivt hantera det.

Ger ett andra hem

Att köpa och behålla en sekundär bostad är ett enormt ekonomiskt beslut. Ett andra hem har alla kostnader för ditt första hem och ofta mer men utan lätt avskrivningar från IRS.

Om du funderar på att köpa ett andra hem är ett av de första stegen att bestämma om du kommer att finansiera köpet med en inteckning eller om du betalar kontant. För att hjälpa dig bestämma använder du en inteckningskalkylator för att undersöka räntesatser från långivare i det område där din semesterfastighet är belägen. Sedan, när du har samlat uppskattningar av den totala kostnaden för dina månatliga inteckning betalningar, gå över din ekonomi för att se om det är mer vettigt att ta ut en inteckning eller att betala kontanter.

Om du är på väg att få ett fritidshus men inte har kapital för ett kassa med helt kontanter, ska du vara medveten om att IRS har stängt kryphålet där du kan använda en andra inteckning för att köpa en separat investeringseiendom medan du fortfarande drar av ditt betalningar som personlig inteckning. Om du tänker låna för ett andra hem, måste du ta en annan inteckning som möjliggör skatteavdragsränta.

7, 4 miljoner

Antalet bostäder i USA, motsvarande 5, 6% av det totala bostadsbeståndet, som är berättigat till det andra avdraget för bostadslån, enligt National Association of Home Builders och Census Bureau.

IRS för fritidshusinvesteringar

Om du äger ett hem och hyr det i färre än 15 dagar behöver du inte rapportera inkomsten. IRS anser dock att ett andra hem är en investeringseiendom om du tillbringar mindre än två veckor i det och sedan försöker hyra det resten av tiden. Det är viktigt att komma ihåg att efterfrågan på din stuga i skogen bara kan komma vid höga tider - samma period som du förmodligen vill använda fastigheten själv.

Andra hus verkar vara en grå plats för IRS. Alla hyresförluster är "passiva förluster" eller "hobbyförluster." Dessa kan endast skrivas av mot inkomster från andra passiva aktiviteter som andra hyror, ett privat partnerskap som du inte hjälper till att driva eller ett S-företag. Passiva förluster som du inte kan använda överförs förrän du säljer fritidsbostaden. När du säljer fastigheten kan du använda tidigare förluster för att kompensera eventuella vinster. Om du har ytterligare passiva avskrivningar efter försäljningen kan du göra anspråk på dem mot vanliga inkomster.

Från IRS: s senaste vägledning för skatteåret 2019 kan du dra av upp till $ 25 000 per år, om:

• Din justerade bruttoinkomst är mindre än 100 000 USD
• Du deltar aktivt i förvaltningen av fastigheten

Denna skattelättelse försvinner med $ 150 000 justerad bruttoinkomst (AGI) även om de flesta som har råd att köpa ett andra hem kommer att ha en AGI långt över dessa siffror. Om din AGI är mellan $ 100.000 och $ 150.000 kan du få halva avdraget. Aktivt deltagande är den största utmaningen. Du kan använda det årliga avdraget om du eller din make vill bli en kvalificerad fastighetsproffs och aktivt hantera fastigheten och bokför passiva förluster. Varning, dock är det inte troligt att IRS tror att du har ett heltidsjobb och månsken som fastighetsförvaltare. Du behöver en detaljerad dagbok om varför, när, var och vad du gör som fastighetsförvaltare för att bevisa ditt ärende och ta avdraget.

De flesta som äger andra bostäder skulle kunna tjäna bättre genom att få dem klassificerade som en fastighet för blandad användning för skatteändamål och hyra ut dem endast för skattefria 14 nätter under ett visst år.

Säljer ett fritidshus

Fastigheter i populära semesterområden tenderar vanligtvis att uppskatta högre än genomsnittet, så vid någon tidpunkt kanske du vill utbetala och sälja. Hur länge du har ägt ett fritidshus påverkar din kapitalvinstskatt. Om du säljer innan ett år har gått kommer du att bli föremål för den kortsiktiga kapitalvinster. Om du säljer efter ett år kommer din federala skatt att beräknas till den långsiktiga kapitalvinsten.

Du kan dock göra lite av en dodge om du är villig att flytta helt. Om du säljer din primära bostad med skattefria avdrag för $ 250 000 per person och flyttar in i fritidshemmet och förklarar det som din nya primära bostad, kommer du att kunna använda undantaget $ 250 000 ($ 500 000 för par) - förutsatt att du bor på det tidigare fritidshemmet i två år. Tyvärr är denna strategi ofta bara praktisk för egenföretagare eller pensionerade. Det finns också andra begränsningar för användning av uteslutning av kapitalvinster för fritidshus som har konverterats till en primär bostad.

Nästan 60% av amerikanerna har någon form av livförsäkring enligt de senaste siffrorna för 2018.

Om du bestämmer dig för att bli hyresvärd till andra hus och du har en AGI under $ 150 000 kan din bästa åtgärd vara att engagera dig aktivt i förvaltningen av din egendom.

Tips för den andra husägaren

Om du äger ett andra hem i syfte att hyra det, och du har en AGI under $ 150 000, gå in dit och börja aktivt hantera det. Det betyder att du inte kommer att kunna använda en agent för att hitta hyresgäster. Du kommer att ordna reparationer personligen, men det kommer att ge dig passiva förluster att skriva av.

Om aktiv ledning inte tilltalar dig eller din AGI är för hög, spendera mer tid på kabinen och förvandla den till en fastighet med blandad användning snarare än till en investeringseiendom. Detta innebär att skatterna ändras med ändringen av beteckningen - främst att du inte kan använda passiva förluster. Men du kommer att kunna kräva en procentsats av inteckningens ränta och fastighetsskatter som avdrag för din inkomstskatt.