Kapitalförbättring
En kapitalförbättring är tillägget av en permanent strukturförändring eller återställande av en del av en fastighet som antingen kommer att förbättra fastighetens totala värde, förlänga dess livslängd eller anpassa den till nya användningsområden. Individer, företag och städer kan göra kapitalförbättringar av fastigheten de äger. I en affärs- eller kommunal bemärkelse kan denna process också kallas investeringar.
Enligt Internrevisionstjänsten (IRS) måste denna typ av förbättring vara mer än ett år efter att den har slutförts. Även om omfattningen av en kapitalförbättring kan variera, gör både enskilda husägare och storskaliga fastighetsägare kapitalförbättringar.
Hur en kapitalförbättring fungerar
Kapitalförbättring ökar vanligtvis marknadens värde på en fastighet men kan också öka nyttan av tillgången utöver dess nuvarande tillstånd.
IRS-publikation 523 beskriver definitionen av en kapitalförbättring. Exempel på förbättringar av bostadskapital inkluderar tillägg av ett sovrum, badrum eller ett däck. Andra IRS-godkända projekt inkluderar att lägga till nya inbyggda apparater, vägg-till-vägg mattor eller golv, eller förbättringar av ett hems yttre, som att byta ut tak, sidospår eller stormfönster.
Till exempel, om en person köper en ny varmvattenberedare och ett verktygshus för sin egendom, som båda är fäst vid huset, skulle de betraktas som kapitalförbättringar i hemmet. Ett exempel på en affärsbaserad kapitalförbättring skulle vara att ersätta HVAC eller installera amerikaner med funktionshindrade lag (ADA) tillgängliga funktioner i en befintlig byggnad. På liknande sätt skulle skapandet av en ny offentlig park i ett centrum också anses vara en kapitalförbättring för en stad. I dessa scenarier skulle de nya tilläggena göra respektive egendom mer värdefull, skulle betraktas som permanenta tillägg och deras borttagning skulle orsaka materiell skada på fastigheten.
Key Takeaways
- En kapitalförbättring är en permanent strukturförändring eller restaurering som förbättrar en fastighets värde, ökar dess livslängd eller anpassar den för nytt bruk.
- IRS definierar kapitalförbättringar och skiljer dem från reparationer.
- Förutom att förbättra ett hem, ökar kapitalförbättringen kostnadsbasen för det hemmet, vilket i sin tur minskar storleken på eventuella skattepliktiga vinster när det säljs.
Kapitalförbättringar Påverkan Kostnadsbasis
En kostnadsbas är en tillgångs ursprungliga kostnad. IRS sätter specifika standarder för en förbättring för att kvalificera sig som en kostnadsbaserad ökning. En primär oro är att det måste vara på plats när en fastighet säljs. En kapitalförbättring måste också bli en del av fastigheten - eller fästas så permanent på fastigheten - att borttagningen av den skulle orsaka betydande skador eller minska värdet på fastigheten själv.
IRS skiljer mellan kapitalförbättringar och reparationer. Reparationer eller underhåll kan inte ingå i fastighetens kostnadsbas. Reparationer som ingår i ett större projekt, som att byta ut alla hemfönster, kan dock betraktas som kapitalförbättringar. Renoveringar som är nödvändiga för att hålla ett hem i gott skick ingår inte om de inte tillför värde till tillgången. Exempel på sådana icke-kvalificerade reparationer, enligt IRS, inkluderar måla väggar, fixa läckor eller byta ut trasiga hårdvara.
Kapitalförbättringar påverkar kapitalvinster
Förutom att förbättra hemmet, ökar en kapitalförbättring - enligt IRS - kostnadsbasen för en struktur. Det vill säga att utgifter som uppkommer vid förbättringarna läggs till det belopp som ägaren betalade för att köpa eller bygga fastigheten. Förstärkning av kostnadsbasen reducerar i sin tur storleken på den beskattningsbara kapitalvinsten vid försäljning av fastigheten.
Realisationsvinster från fastigheter uppför sig annorlunda än andra typer av kapitalvinster. Från och med 2019 har husägare rätt till ett undantag för kapitalvinst på all vinst från försäljningen av en primär bostad upp till USD 250 000 om de är singel och $ 500 000 om de är gifta och arkiverar tillsammans. Detta undantag har en viktig förbehåll. Husägaren måste ha haft bostad på fastigheten i minst två av de senaste fem åren före försäljningen.
Om vinsten är betydligt mer än de belopp som anges ovan kapitaltillskott kan effekt på kostnadsbasen vara betydande. Många faktorer kan göra att en skattebetalare stöter på $ 250/500 realisationsnivåer. Dessa inkluderar om ägarna förvärvade fastigheten för många decennier sedan och om lokala fastighetsvärden dramatiskt hade ökat sedan köpet.
Antag att till exempel en person köper ett hus för $ 650 000 och spenderar $ 50 000 för att renovera köket och lägga till ett badrum. Kostnadsbasen för hemmet ökar från $ 650 000 till $ 700 000. Efter 10 års ägande och boende i hemmet hamnar husägaren, som är singel och arkiverar skatter som sådan, med att sälja fastigheten till ett pris av 975 000 USD. Om inga kapitalförbättringar hade gjorts skulle det beskattningsbara beloppet för realisationsvinsten vara 75 000 USD, ($ 975 000 försäljningspris - 650 000 USD inköpspris - 250 000 USD uteslutande av kapitalvinster).
Men eftersom kapitalförbättringen ökade kostnadsbasen med $ 50 000, skulle det beskattningsbara beloppet för kapitalvinsten vara $ 25 000 ($ 975 000 - ($ 650 000 + $ 50 000) - $ 250 000 = $ 25 000).
Real Life Exempel på en kapitalförbättring
New Yorks statliga hyreslagar inkluderar en bestämmelse som kallas MCI-programmet. Med anor från 1970-talet tillåter det hyresvärdar att höja hyrestabiliserade eller -kontrollerade byggnadshyror med upp till 6% per år för att få tillbaka kostnaden för stora kapitalförbättringar av dessa strukturer. En uppgradering av HVAC-systemet, nya hissar, uppdaterade gemensamma utrymmen och andra förbättringar räknas alla till MCI.
I februari 2019 införde två statliga lagstiftningsmedlemmar ett lagförslag för att eliminera programmet, vilket tar ut att det är för lätt för byggnadsägare att missbruka programmet. Missbruk kommer när dessa skrupelfria hyresvärdar lämnar uppblåsta eller tillverkade anspråk på utgifter. MCI-programmet är i sig orättvist orättvist, bedömer vissa kritiker. Dessa distraherare säger att en kapitalförbättring är en engångskostnad för en hyresvärd, men en hyreshöjning är en löpande kostnad för en hyresgäst.
Jämför investeringskonton Leverantörs namn Beskrivning Annonsörens upplysning × Erbjudandena som visas i denna tabell kommer från partnerskap från vilka Investopedia erhåller ersättning.