Vad du borde veta om hembesökningar

Oavsett om du köper ett hem med en inteckning, refinansierar din befintliga inteckning eller säljer ditt hem till någon annan än en kassa med helt kontanter, är en bostadsbedömning en viktig del av transaktionen. Oavsett om du är en köpare, ägare eller säljare, vill du förstå hur utvärderingsprocessen fungerar och hur en värderare fastställer ett hemvärde.

Vad är en hembedömning?

En bedömning är en opartisk professionell åsikt om ett hems värde. Bedömningar används nästan alltid i köp och försäljningstransaktioner och används ofta vid refinansieringstransaktioner. Vid en köp-och-försäljningstransaktion används en utvärdering för att bestämma om husets kontraktspris är lämpligt med tanke på hemets skick, plats och funktioner. I en refinansieringstransaktion säkerställer en utvärdering långivaren att den inte ger låntagaren mer pengar än hemmet är värt.

Kreditgivare vill se till att husägare inte lånar över för en fastighet eftersom huset fungerar som säkerhet för inteckning. Om låntagaren skulle ha standard på lånet och gå in på avskärmning kommer långivaren att sälja hemmet för att få tillbaka pengarna som det lånade ut. Bedömningen hjälper banken att skydda sig mot utlåning mer än den skulle kunna återhämta sig i detta värsta fall.

Vad du borde veta om hembesökningar

Bedömningsprocessen och hur bedömningsvärdena fastställs

Eftersom bedömningen främst skyddar långivarens intressen, kommer långivaren vanligtvis att beställa bedömningen. Enligt Appraisal Institute, en sammanslutning av professionella fastighetsmäklare, bör en kvalificerad bedömare licensieras eller certifieras - som krävs i alla 50 stater - och vara bekant med det lokala området. Enligt federala bestämmelser måste värderaren vara opartisk och inte ha något direkt eller indirekt intresse av transaktionen. Fannie Mae kräver bedömare att intyga att de har erfarenhet av att bedöma liknande egenskaper i samma geografiska område.

En fastighets bedömningsvärde påverkas av den senaste tidens försäljning av liknande fastigheter och av aktuella marknadstrender. Hemets bekvämligheter, antalet sovrum och badrum, planlösningens funktionalitet och fyrkantiga bilder är också viktiga faktorer för att bedöma husets värde. Värderaren måste göra en fullständig visuell inspektion av interiören och utsidan och notera alla förhållanden som negativt påverkar fastighetens värde, till exempel nödvändiga reparationer.

Vanligtvis använder bedömare Fannie Maes enhetliga bostadsbedömningsrapport för enfamiljshus. Rapporten ber bedömaren om att beskriva inredningen och utsidan av fastigheten, grannskapet och närliggande jämförbara försäljningar. Värderaren ger sedan en analys och slutsatser om fastighetens värde baserat på hans eller hennes iakttagelser.

Rapporten måste innehålla en gatukarta som visar utvärderad egendom och jämförbar försäljning som används; en utvändig byggnadsskiss; en förklaring av hur kvadratmaterialet beräknades; fotografier av hemmets främre, bakre och gata scen; främre yttre fotografier av varje jämförbar egendom som används; och all annan relevant information - som marknadsföringsdata, offentliga markregister och offentliga skatteregister - som värderaren kräver för att fastställa fastighetens verkliga marknadsvärde. En bedömning kostar flera hundra dollar och i allmänhet betalar låntagaren denna avgift.

Vad husköpare behöver veta

När du köper ett hem och är under kontrakt kommer bedömningen att vara ett av de första stegen i stängningsprocessen. Om bedömningen kommer till eller över kontraktspriset, fortsätter transaktionen enligt plan. Om bedömningen kommer under kontraktets pris kan det emellertid försena eller spåra transaktionen.

Chansen är varken du eller säljaren vill att transaktionen ska falla igenom. Som köpare har du en fördel genom att en låg bedömning kan fungera som ett förhandlingsverktyg för att övertyga säljaren att sänka priset. Banken lånar inte ut dig eller någon annan potentiell köpare mer än hemmet är värt. Faktum är att maximalt 80% till 97% av värdet är typiskt, beroende på typen av inteckning och låntagarens kvalifikationer.

Medan bedömningar hjälper köpare att undvika överbetalningar för bostäder, kan en säljare känna att en låg bedömning är felaktig och är ovilliga att sänka priset. Om en dålig bedömning står mellan dig och ditt hemköp eller försäljning, se till att få en andra åsikt via en annan bedömning av annan person. Bedömare kan göra misstag eller ha ofullständig information. Ännu bättre, presentera ett faktiskt fall för ett högre värde för den ursprungliga värderaren. Han eller hon kan komma överens med dig och revidera utvärderingen.

Vad hemsäljare behöver veta

Som säljare innebär en låg bedömning, om den är korrekt, att du måste sänka ditt hems pris för att få det sålt. Att hålla ut för en kassa med helt kontanter som inte kräver en utvärdering som villkor för att genomföra transaktionen kommer sannolikt inte att få ett högre försäljningspris. Ingen vill betala för mycket för ett hem.

Tyvärr kan nyligen nedsatt försäljning i ditt omgivning sänka ditt hem utvärderingsvärde. Om du känner att ditt hemvärde har dragits ned av försäljningspriserna på närliggande avskärmningar och korta försäljningar, kan du kanske övertyga bedömaren om att ditt hem är värt mer om det är i betydligt bättre skick än dessa fastigheter. Säljare bör också veta att federala riktlinjer som är avsedda att eliminera de uppblåsta bedömningsvärdena som bidrog till bostadskrisen 2008 ibland orsakar att bedömningar kommer under det verkliga marknadsvärdet och kan göra låga bedömningar svåra att utmana.

Vad refinansierar husägare behöver veta

Om du refinansierar en konventionell inteckning kan en låg bedömning hindra dig från att göra det. Hemmet måste värdera till eller över det belopp du vill refinansiera för att ditt lån ska godkännas. Men om din befintliga inteckning är en FHA-inteckning kan du refinansiera utan en utvärdering genom FHA Streamline-programmet - ett utmärkt alternativ för hushållsägare under vattnet.

Poängen

När allt går smidigt är bedömningen bara en annan ruta för att kryssa för i en slutlista. När värderingsvärdet är lägre än väntat kan transaktionen försenas eller till och med avbrytas. Oavsett vilken situation du stöter på i ditt hem att köpa, sälja eller refinansiera erfarenheter, en grundläggande förståelse för hur utvärderingsprocessens funktioner bara kan fungera till din fördel, särskilt om du köper ditt första hem.