Förstå Escrow-processen

Att köpa ett hus kan vara en komplicerad process för vilken de flesta människor i allmänhet är oförberedda. Ett av dessa mystiska element är escrow-processen - även kallad avslutningen. Denna process, som inträffar mellan den tid en säljare accepterar erbjudandet och köparen får nycklarna kan vara överväldigande för många husköpare.

Vad är Escrow?

Escrow är ett finansiellt instrument som innehas av en tredje part på uppdrag av två andra parter som genomför en transaktion. Det är som ett trustkonto som innehas av en tredje part medan alla säljares och köparens skyldigheter uppfylls.

Tiden det tar att gå från början till slutet av escrow-processen varierar. Några av de faktorer som bestämmer stängningens längd inkluderar ett förhandsgodkännande av ett inteckning, med rätt dokument till hands, och hur lång tid det tar för att fullgöra försäkringen. Och precis som tiden kan processen också variera beroende på tillstånd. Stegen är dock i allmänhet desamma för alla.

Öppna ett Escrow-konto

När du och säljaren har tecknat ett ömsesidigt acceptabelt köpeavtal kommer din agent att samla in din pengarcheck och deponera den på ett spärrkonto hos det spärrföretag som anges i köpsavtalet.

Spaltbolaget fungerar som en neutral tredje part för att samla in nödvändiga medel och dokument som är inblandade i stängningsprocessen från den inledande allvarliga insättningen och lånedokument till den undertecknade gärningen. I vissa områden kan advokater hantera denna process istället för ett spärrföretag och det kan kallas en lösning snarare än en spärr.

Vänta på bankens bedömning

Banken som förskaffar inteckningen gör sin egen bedömning - som köparen vanligtvis betalar för - för att skydda sina ekonomiska intressen om den någonsin behöver avskärma fastigheten. Om utvärderingen kommer in lägre än det erbjudna priset, kommer långivaren inte att ge dig finansiering om du inte kommer med skillnaden eller säljaren sänker priset till det uppskattade beloppet.

Du kan dock försöka ändra värderarens åsikt genom att göra något av följande:

• Ge ytterligare information om varför du anser att bostaden bör utvärderas till ett högre belopp
• Få en andra utvärdering
• Prova en annan långivare och hoppas att utvärderingen kommer till din fördel

Om inget av dessa alternativ är möjligt kan du avbryta köpeavtalet.

Säker finansiering

Du borde redan ha godkänts för en inteckning innan ditt avtal godkändes. När du ger din långivare fastighetsadressen kommer de att utarbeta en uppskattning av god tro - eller ett uttalande med ditt lånebelopp - räntesats, stängningskostnader och andra kostnader i samband med köpet. Se till att du förhandlar om siffrorna i detta dokument innan du skriver under det. När du har ett skriftligt lånåtagande är det dags att ta bort finansieringsförutsättningen skriftligen.

Godkänn säljarens upplysningar

Du bör få skriftligt meddelande om alla uppenbara problem som redan har identifierats av säljaren eller säljarens agent. Till exempel i garage med måttlig till låginkomst i områden med höga levnadskostnader kan garaget ha förvandlats till ett bostadsområde i strid med stadens bostadskoder. Du kanske redan är medveten om problem som dessa eftersom de ofta nämns i listan.

Fastigheten kan levereras med en säljare utan upplysningar, vilket innebär att säljaren inte släpper några detaljer i försäljningsvillkoren. Om du fortfarande är intresserad av fastigheten, gör din egen inspektion. Se till att du får tillstånd från säljaren innan din inspektör kommer till lokalerna.

Få nödvändiga inspektioner

Nästa steg är att överväga om du vill ha en extra kostnad för inspektioner. Även om dessa inte krävs, kan de vara praktiska med tanke på dina omständigheter.

Även om det inte är ett krav, är det i ditt bästa intresse att få en heminspektion. För några hundra dollar kommer en professionell heminspektör att berätta om det finns några farliga eller kostsamma fel i hemmet. Om det finns det, vill du veta om dem så att du kan göra något av följande:

• Tillbaka från köpet.
• Be säljaren fixa dem.
• Be säljaren att sänka priset så att du kan hantera reparationerna själv.

Observera att du inte kan förhandla om några säljkoncessioner här om kontraktet säger att du kommer att köpa fastigheten "som den är." Om inspektionsprocessen avslutas på tillfredsställande sätt måste du ta bort inspektionshändelsen skriftligen. Du kommer att upprepa detta steg efter andra inspektioner.

Bekämpning av skadedjur

Du kanske vill ha en skadedjurskontroll för att säkerställa att huset inte har termiter, snickermyror eller andra skadedjur som kackerlackor eller råttor. Dessa problem kanske inte är synliga under dagen när du troligen har sett huset och skulle vara en oerhört ovälkommen upptäckt efter att du flyttade in. Eventuella skadedjursproblem måste åtgärdas innan försäljningen kan fortsätta - förutsatt att du vill fortsätta med köpet. Detta är ett annat område där du kanske vill förhandla om med säljaren för att betala för arbetet.

Miljöinspektion

Det rekommenderas ibland att få en miljökontroll för att kontrollera om det finns toxiner i hemmet som mögel och asbest. Det kan också vara problem på hemsidan som förorening från en plats i närheten av en deponi, tidigare oljefält, kemtvätt, bensinstation eller annan miljöfarlig verksamhet. Eventuella problem som upptäckts i detta område kan innebära allvarliga hälsorisker och kan vara dyra att fixa.

Geologisk rapport

Områden som är utsatta för jordbävningar kan kräva en jordrapport och / eller en geologisk rapport för att bedöma risken för allvarlig skada på fastigheten i händelse av en sådan katastrof. Du kanske också vill överväga en översvämningsrapport. Om huset är för troligt att översvämma, kommer du inte att kunna få husägare försäkring, vilket innebär att du inte kan få en inteckning. I vissa fall kommer att köpa översvämningsförsäkring utöver din husägares försäkring lösa detta problem. På landsbygden bör en markundersökning göras för att verifiera fastighetens gränser. I stadsområden tenderar gränserna redan att vara mycket tydliga.

Riskförsäkring

Detta inkluderar husägarförsäkring och eventuell extra täckning som krävs i ditt geografiska område (t.ex. översvämningsförsäkring). Du måste ha en hemförsäkringsförsäkring tills din inteckning har betalats av. Om du vill spara några dollar väljer du ditt eget försäkringsbolag och shoppar för att få bästa pris. Den som banken väljer kanske inte är den du vill ha.

Titelrapport och titelförsäkring

Både titelrapporter och titelförsäkring krävs av din långivare. Även om de inte var det, vill du ha dem ändå.

Titelrapporten ser till att titeln på fastigheten är tydlig - det vill säga att det inte finns några panter i fastigheten och ingen utom säljaren har ett krav på någon del av den. Titelförsäkring skyddar dig och långivaren från juridiska utmaningar som kan uppstå senare om något inte dyker upp under titelsökningen.

Om det är något fel med titeln (känd som ett moln eller defekt), måste säljaren fixa det så att försäljningen kan fortsätta eller låta dig gå bort. Beroende på var du bor kan escrow-företaget och titelbolaget vara samma.

Den sista genomgång

Det är en bra idé att inspektera fastigheten omedelbart före stängning för att se till att inga nya skador har inträffat och att säljaren har lämnat dig föremål som anges i köpeavtalet, t.ex. apparater eller inventarier.

Vid denna tidpunkt kommer du förmodligen inte att kunna backa ut om inte hemmet har drabbats allvarliga skador. Det är emellertid inte ovanligt för en liten köpare att pressa sin agent för att få avtalet ogiltigt över något obetydligt.

HUD-1-formulär

Åtminstone en dag före stängning får du ett HUD-1-formulär eller den slutliga redovisningen av lånevillkor och stängningskostnader. Jämför det med uppskattningen av god tro som du skrev tidigare. De två dokumenten bör vara mycket lika. Leta efter onödiga, oväntade eller överdrivna avgifter samt direkt misstag.

Stäng Escrow

Stängningsprocessen varierar något beroende på tillstånd, men du måste skriva under massor av pappersarbete; ta dig tid med och läs noga. Säljaren har också papper att skriva under. Efter att alla papper har undertecknats kommer beredskapspersonalen att förbereda en ny handling som namnger dig som fastighetens ägare och skicka den till länets inspelare. Du skickar in en kassakontroll eller ordnar en banköverföring för att betala för din nedbetalning och stängningskostnader, och din långivare kommer att leda dina lånekapital så att säljaren och, i förekommande fall, säljarens långivare, kan betalas.

Om du når det så långt kommer du äntligen att ta besittning av hemmet.

12 steg för att avsluta en fastighetsaffär

Poängen

Din agent kommer att övervaka hela processen, så var inte alltför orolig om du inte förstår varje detalj. Men i alla transaktioner där du sätter så mycket på linjen ekonomiskt är det en bra idé att ha åtminstone en grundläggande uppfattning om vad som händer så att du inte får dra nytta av det. (För relaterad läsning, se "Förstå Escrow-processen och kraven")