Varför fastigheter inte är en bra investering just nu

Är fastigheter en bra investering just nu 2018? Även om det inte är så dicey som i, säga, 2008, men det är full av stora risker. De delar av landet med starka ekonomier har överhettat fastighetsmarknaderna med priser i proportion till hushållens inkomster. De platser där fastighetspriserna är mer rimliga tenderar att ha mjukare ekonomier och jobbmarknader och mindre utsatta tillväxtutsikter för de kommande åren.

Real Estate Rising

Sedan fastighetsmarknaden kollapsade under den stora lågkonjunkturen har köpare som tappade floden av negativa rubriker och köpt på marknadens lågpunkter belönats. Från det första kvartalet 2009 (nadir) till det första kvartalet 2018 har medianpriset för hemförsäljning nationellt ökat med nästan 60%, enligt den senaste amerikanska statistikbyrån för bostäder och stadsutveckling. I vissa städer har dock uppstarten varit särskilt omfattande, inklusive San Francisco, Phoenix, Miami och Las Vegas (som båda förstördes i lågkonjunkturen). Hempriserna ligger till och med över deras topp för lågkonjunktur i 57 av 105 storstadsstatistikområden, inklusive Houston (upp 79%), Dallas-Fort Worth (78%) och Denver (75%), enligt en ATTOM Data Solutions US i april 2018 Hemförsäljningsrapport.

Hempriser och hushållens inkomster

Fastighetspriserna är bara hållbara så länge människor har råd att köpa bostäder. Lagen om utbud och efterfrågan dikterar att om köpare slutar köpa, faller priserna som svar. Ett enkelt sätt att avgöra om bostadspriserna överstiger den nivå som köpare bekvämt har råd med är att jämföra dem med hushållens inkomster. Hushållens finansexperter rekommenderar att du inte använder mer än tre gånger din årliga inkomst på ett hem. På lång sikt har de amerikanska bostadspriserna svävat runt det förhållandet.

Från 2011 till 2018 har huspriserna dock vuxit oproportionerligt till hushållens inkomster i de flesta städer som har heta marknader och blomstrande ekonomier. I San Francisco är till exempel förhållandet mellan hushållspriserna och hushållens inkomster 45% högre än den långsiktiga baslinjen. Med andra ord, köpare sträcker sina budgetar för att köpa hus som kostar fyra och fem gånger vad de gör varje år. Berättelsen är liknande i Denver, Miami och Seattle, som alla har sett bostadspriserna snabbt stiga, även om inkomsterna endast gör små framsteg.

Innan fastighetsmarknaden imploderade mellan 2007 och 2008 överskred medianpriserna medianinkomsterna med en multipel av fem - en av de faktorer som ledde till subprime-hypoteksledningen. När priserna närmar sig denna tröskel igen (från maj 2018 var den 4, 39), bör köpare vara försiktiga för att inte hoppa in rätt vid en annan marknadstopp.

Där fynd hittas

Vissa städer erbjuder fortfarande rimliga bostadspriser i förhållande till hur mycket invånare tjänar. I St. Louis, till exempel, svävde pris-till-inkomst-förhållandet precis runt det långsiktiga riktmärket i slutet av 2017. Tyvärr har staden inte visat någon av de tillväxt- och prisuppskattningar som har sett någon annanstans sedan 2011. Faktum är att, har priserna sjunkit något under den tiden. Chicago är en annan stad som har prisvärda hem, men dess priser har också sjunkit sedan 2011, och stadens arbetslöshet, från augusti 2018, var i den övre tredjedelen bland de 50 största amerikanska storstadsstatistikområdena.

Poängen

Förhållandet till den amerikanska bostadsmarknaden är att de städer som är bäst presterar blir överhettade och inte överkomliga, medan platserna med prisvärda bostäder inte har de största framtidsutsikterna.

Marknaden för fastighetsbullar, som går in i sitt sjunde år, gör bostäderna heta igen. Baserat på Warren Buffetts råd är det dock inte sättet att lyckas ekonomiskt med att investera i det heta. Det sista smarta fastighetsspelet var 2011 då massorna fortfarande trampade varandra för att komma till utgångarna. Nu är det dags att söka undervärderade investeringsmöjligheter någon annanstans.