1031 Utbyten: 10 saker att veta

IRS-kod Avsnitt 1031 tar sig långsamt in i det dagliga samtalet. Begreppet förbandas av fastighetsmäklare, titelbolag, investerare och fotbollsmamma. Vissa människor insisterar till och med på att göra det till ett verb, som i: "Låt oss 1031 byggnaden för en annan."

IRS avsnitt 1031 har många rörliga delar som användaren måste förstå innan han försöker använda den. Det finns också skattekonsekvenser och tidsramar som kan vara problematiska. Regeln anger också 1031 byte av liknande slag och begränsar regelens användning med semesteregenskaper.

Vad är avsnitt 1031?

I stort sett är ett 1031-utbyte (även kallat ett liknande sort eller en Starker) ett byte av en investeringseiendom för en annan. Även om de flesta swappar är skattepliktiga som försäljning, om du uppfyller kraven i 1031, har du antingen ingen skatt eller begränsad skatt vid utbytet.

(För bakgrundsläsning, se Undvika kapitalvinstskatt på din hemförsäljning.)

I själva verket kan du ändra din investeringsform utan att (som IRS ser det) utbetala eller redovisa en kapitalvinst. Det gör att din investering kan fortsätta växa upp skatteskatt. Det finns ingen gräns för hur många gånger eller hur ofta du kan göra 1031. Du kan rulla över vinsten från en bit investeringfastighet till en annan till en annan och en annan. Även om du kan ha en vinst på varje byte, undviker du skatt tills du säljer för kontanter många år senare. Då betalar du förhoppningsvis bara en skatt, och den till en långsiktig kapitalvinstnivå (för närvarande 15% eller 20%, beroende på inkomst - och 0% för vissa skattebetalare med lägre inkomst).

Bestämmelsen är endast för investeringar och affärsfastigheter, så du kan inte byta din primära bostad för ett annat hem. Det finns sätt du kan använda 1031 för att byta fritidshus - mer om det senare - men detta kryphål är mycket smalare än det brukade vara.

Särskilda regler för avskrivbar fastighet

Varning: Särskilda regler gäller när en avskrivningsbar egendom byts ut 1031. Det kan utlösa en vinst som kallas avskrivning av avskrivningar som beskattas som ordinarie inkomst. I allmänhet, om du byter en byggnad för en annan byggnad kan du undvika denna återinsättning. Men om du byter förbättrad mark med en byggnad för obefogad mark utan en byggnad, kommer de avskrivningar du tidigare har gjort anspråk på byggnaden att återfångas som vanliga inkomster.

Sådana komplikationer är varför du behöver professionell hjälp när du gör 1031. Men om du funderar på en 1031 - eller bara är nyfiken - här är 10 saker du bör veta.

Ändringar av regeln 1031

Innan den nya skattelagstiftningen gick den 22 december 2017, var vissa utbyten av personlig egendom - som franchiselicenser, flygplan och utrustning - kvalificerade för ett 1031-utbyte. Enligt den nya lagen gäller endast fastigheter. Utbyte av företagsaktier eller partnerskap intresserar aldrig - och gör det ändå inte.

Å andra sidan gäller fortfarande intressen som gemensam hyresgäst (TIC) i fastigheter. Det är värt att notera skattereduktionslagen (TCJA) att full kostnadsersättning för viss materiell egendom kan hjälpa till att kompensera för denna ändring av skattelagen.

TCJA inkluderar en övergångsregel som tillåter ett 1031 utbyte av kvalificerad personlig egendom under 2018 om den ursprungliga fastigheten såldes eller ersättningsfastigheten förvärvad den 31 december 2017. Övergångsregeln är specifik för skattebetalaren och tillåter inte omvänd 1031 byta där den nya fastigheten köps innan den gamla fastigheten säljs.

"Like-Kind" är bredbaserad

De flesta utbyten måste bara vara av "likartade slag" - en gåtfull fras som inte betyder vad du tror att det betyder. Du kan byta ut en hyreshus för rå mark eller en ranch för en remsor. Reglerna är förvånansvärt liberala. Du kan till och med byta ut ett företag mot ett annat. Men återigen, det finns fällor för de ovetande.

Du kan göra ett "försenat" utbyte

Klassiskt innebär ett utbyte en enkel byte av en egendom för en annan mellan två personer. Men oddsen för att hitta någon med den exakta egenskapen du vill ha som vill ha den exakta egenskapen du har är smal. Av den anledningen är majoriteten av utbyten försenade, treparts- eller "Starker" -utbyten (uppkallad efter det första skattemålet som tillät dem).

I ett försenat utbyte behöver du en kvalificerad mellanhand (mellanhand) som har kontanterna efter att du "säljer" din fastighet och använder den för att "köpa" ersättningsfastigheten åt dig. Detta trepartsutbyte behandlas som ett byte.

1031 Tidsramregler

Det finns två viktiga tidsregler som du måste följa vid ett försenat utbyte.

1. Den första avser beteckningen av en ersättningsegenskap. När försäljningen av din fastighet inträffar får förmedlaren kontanterna. Du kan inte få kontanter, annars kan det förstöra 1031-behandlingen. Inom 45 dagar efter försäljningen av din fastighet måste du också utse ersättningsegendom skriftligen till mellanhanden och ange den egendom du vill förvärva. IRS säger att du kan utse tre egenskaper så länge du så småningom stänger en av dem. Du kan till och med utse mer än tre om de faller inom vissa värderingstester.
2. Den andra timingregeln i ett försenat utbyte avser stängning. Du måste stänga den nya fastigheten inom 180 dagar efter försäljningen av den gamla. Observera att de två tidsperioderna löper samtidigt. Det betyder att du börjar räkna när försäljningen av din fastighet stängs. Om du utser ersättningsegendom exakt 45 dagar senare har du bara 135 dagar kvar för att stänga ersättningsegenskapen.

Skatteimplikationer och inteckningar

Du kan ha kontanter kvar efter att förmedlaren förvärvar ersättningsegenskapen. I så fall betalar förmedlaren det till dig i slutet av de 180 dagarna. Dessa kontanter - så kallade "boot" - kommer att beskattas som delvis försäljningsintäkt från försäljningen av din fastighet, vanligtvis som en realisationsvinst.

Ett av de viktigaste sätten att människor får problem med dessa transaktioner är att inte överväga lån. Du måste ta hänsyn till hypotekslån eller annan skuld på den egendom som du lämnar och eventuell skuld på ersättningsfastigheten. Om du inte får tillbaka kontanter, men ditt ansvar sjunker - kommer det också att behandlas som inkomst för dig, precis som kontanter.

Anta att du hade en inteckning på 1 miljon dollar på den gamla fastigheten, men din inteckning på den nya fastigheten du får i utbyte är bara 900 000 dollar. Du har 100 000 dollar i vinst som också klassificeras som "boot" och den kommer att beskattas.

1031s för fritidshus

Du kan sälja din primära bostad och i kombination med din make skjuta 500 000 dollar i kapitalvinst så länge du har bott där i två år av de senaste fem. Men denna paus är inte en 1031 och den är inte tillgänglig för ditt andra eller fritidshus.

2004 Åtdragning av semesterhusets kryphål

Du kanske har hört berättelser om skattebetalare som använde 1031-bestämmelsen för att byta ett fritidshus för ett annat, kanske till och med för ett hus där de vill gå i pension och avsnitt 1031 försenade varje erkännande av vinst. Senare flyttade de in i den nya fastigheten, gjorde det till deras primära bostad och planerade så småningom att använda uteslutningen av kapitalvinsten på 500 000 dollar.

2004 strammade kongressen detta kryphål. Ja, skattebetalarna kan fortfarande förvandla fritidshus till hyresfastigheter och göra 1031 utbyten. Exempel: Du slutar använda ditt strandhus, hyr det ut i sex månader eller ett år och byter det sedan mot en annan fastighet. Om du får en hyresgäst och uppför dig på ett affärsmässigt sätt har du förmodligen konverterat huset till en investeringseiendom, vilket skulle göra ditt 1031-utbyte okej.

Men om du bara håller ut det för uthyrning men aldrig har hyresgäster, är det förmodligen inte tillåtet. Fakta kommer att vara viktiga, liksom tidpunkten. Ju mer tid som går innan du konverterar fastighetens användning till uthyrning desto bättre. Även om det inte finns någon absolut standard räcker antagligen något mindre än sex månader med bona fide-hyra. Ett år skulle bli bättre.

Flytta in i ett bytesbostad 1031

Om du vill använda den egendom du bytte till som ditt nya andra eller till och med primära hem kan du inte flytta in direkt. År 2008 fastställde IRS en säker hamnregel, enligt vilken den sa att den inte skulle ifrågasätta om en ersättningsbostad kvalificerade sig som en investeringseiendom i syfte med avsnitt 1031. För att uppfylla den säkra hamnen, i vart och ett av de två tolvmånadersperioderna omedelbart efter utbytet:

• Du måste hyra bostaden till en annan person för en rättvis hyra i 14 dagar eller mer
• Din egen personliga användning av bostaden kan inte överstiga det större på 14 dagar eller 10% av antalet dagar under den 12-månadersperioden som bostaden hyrs till en rättvis hyra.

Efter att ha lyckats byt en semester- eller investeringseiendom till en annan kan du inte omedelbart konvertera den nya fastigheten till ditt primära hem och dra nytta av uteslutningen på 500 000 dollar.

Innan lagen ändrades 2004, kan en investerare överföra en hyresfastighet i ett 1031-byte för en annan hyresfastighet, hyra ut den nya hyresfastigheten under en period, flytta in i fastigheten i några år och sedan sälja den med fördel av uteslutning av vinst från försäljning av en huvudbostad. Om du förvärvar egendom i ett 1031-byte och senare försöker sälja den egendom som din huvudsakliga bostad, kommer undantaget inte att gälla under den femårsperiod som börjar med det datum då fastigheten förvärvades i 1031-liknande utbyte. Med andra ord måste du vänta mycket längre på att använda skattemässiga skattemässiga kapitalvinster.