11 misstag första gången husköpare bör undvikas
Att köpa ditt första hem kan vara en spännande och nervtäckande upplevelse. Du behöver inte bara hitta rätt plats, utan du måste också hitta rätt inteckning. Med lågt lager på många lokala marknader och stigande bostadspriser över hela landet kan det vara en utmaning att hitta ett prisvärt hem.
Du kanske känner press för att hitta ett hem direkt, men innan du besöker hus och börjar göra erbjudanden måste din finansiering vara i ordning. Det handlar om att se till att din kredithistoria och kreditpoäng, skuld-till-inkomstkvot och den totala finansiella bilden övertygar en långivare om att du är tillräckligt kreditvärdigt för att låna pengar.
Många första gången köpare tenderar att göra ett antal felsteg i hypoteks- och hemköpsprocesser. Här är några av de vanligaste misstagen att undvika.
1. Håll inte flikar på din kredit
Ingen gillar överraskningar, särskilt innan man köper ett hus. Om du (och / eller din make) har uppenbara kreditproblem - som en historia med försenade betalningar, inkassoåtgärder eller betydande skulder - kan hypotekslångivare erbjuda dig räntor och villkor som är mindre än idealiska eller förnekar din ansökan direkt. Endera situationen kan vara frustrerande och kan skjuta tillbaka din ideala tidslinje.
För att ta itu med potentiella problem i förväg, kolla din kreditrapport gratis varje år på annualcreditreport.com från vart och ett av de tre kreditrapporteringsbyråerna: Transunion, Equifax och Experian. Leta efter fel och bestrida eventuella skriftliga misstag med rapporteringsbyrån och borgenären, inklusive underlagsdokumentation för att hjälpa till att göra ditt ärende. Om du hittar aktuella men exakta negativa poster, till exempel försenade betalningar eller kriminella konton, finns det inget sätt att ta bort dessa artiklar snabbt. De kommer att förbli i din kreditrapport i 7 till 10 år. Men du kan öka din poäng genom att betala dina räkningar i tid, göra mer än de minsta månatliga betalningarna på skulder och inte maximera din tillgängliga kredit. Ha framför allt tålamod; Det kan ta minst ett år att förbättra en låg kreditpoäng.
Kontrollera också om din bank, kreditförening eller kreditkortsleverantör ger dig fri tillgång till din kreditpoäng. Om din poäng är under 620 kan du ha problem med att få godkänt en konventionell inteckning. För att kvalificera dig för ett FHA-lån behöver du en kreditpoäng på minst 580 för att använda programmets maximala finansiering (3, 5% utbetalning), eller en minsta poäng på 500 med en 10% utbetalning krävs.
2. Söka efter hem innan du förhandsgodkänns
När du hittar det perfekta huset finns det ingen tid att slösa bort. På många heta marknader kommer du att möta flera bud och hård konkurrens. Säljare kommer sannolikt inte att beakta erbjudanden från köpare som inte har ett förhandsgodkännandebrev från en långivare. Ett förhandsgodkännandebrev visar en säljare att långivaren har gjort sin due diligence för att säkerställa att du har medel och motivation att återbetala dina räkningar, baserat på din kredithistoria och poäng, inkomst och anställning historia, finansiella tillgångar och andra viktiga faktorer.
På en konkurrenskraftig marknad tar inte säljare dig på allvar utan ett förhandsgodkännandebrev, och du kan tappa bort ett hem du verkligen vill ha. Detta dokument visar det lånebelopp som du är berättigad till, din ränta och låneprogram och ditt beräknade utbetalningsbelopp. I vissa fall (särskilt för bostäder med högre kostnad eller på mycket konkurrenskraftiga marknader) kan långivare be dig att ge bevis på medel för en utbetalning. Förhandsgodkännandebrevet innehåller också ett utgångsdatum, vanligtvis inom 90 dagar.
3. Inte shoppa runt för ett lån
Hemköpare kan lämna mycket pengar på bordet när de inte handlar om en inteckning. Att ansöka om en inteckning hos några olika långivare ger dig en bättre känsla av vad du har råd med och låter dig göra en äpple-till-äpple jämförelse av låneprodukter, räntor, stängningskostnader och långivaravgifter. Ännu viktigare är att shoppa en inteckning får dig bättre ställning att förhandla med långivare för att få bästa möjliga erbjudande.
När du handlar långivare, var uppmärksam på avgifter och stängningskostnader, som kan läggas till vid stängningsbordet. Även om vissa av prisavvikelserna kanske inte verkar stora på papper nu, kan de lägga till betydande kostnadsbesparingar under lånets livstid. Tänk på att vissa långivare kommer att erbjuda dig rabatt "poäng", ett sätt att köpa ner din ränta på förhand, vilket ökar dina stängningskostnader. Och andra långivare som främjar låga eller inga stängningskostnader tenderar att ta ut högre räntor för att göra skillnaden.
Förutom att kontrollera med din nuvarande finansiella institution (en bank eller kreditförening), be en inteckning mäklare att handla räntor för dina räkning. Lånemäklare är inte långivare. de fungerar som en matchmaker mellan dig och långivare i deras nätverk. De kan spara tid och pengar genom att jämföra flera långivare som har produkter som passar dina behov. Det är också värt att undersöka vissa direkta långivare, antingen online eller personligen, för att se vad de erbjuder.
Genom att ansöka om en inteckning hos flera långivare får du låneskattningar för att jämföra räntor och stängningskostnader sida vid sida. Om du gör de flesta av dina ränta shopping inom 30 dagar, kommer de flera kreditkontroller långivare utför räknas som en "hård förfrågan", som kreditvärdarna kallar det, och det är osannolikt att sänka din kredit värdering. Det finns inget gyllene antal långivare som du bör handla, men med tre till fem låneskattningar i handen ger dig en stark jämförelseunderlag.
4. Att köpa mer hus än du har råd
När en långivare säger att du kan låna upp till $ 300 000, betyder det inte att du borde göra det. Varför inte? Om du maximerar ut ditt lån kanske dina månatliga betalningar faktiskt inte är hanterbara. Vanligtvis har de flesta blivande husägare råd med ett lånebelopp mellan 2 och 2, 5 gånger sin bruttoinkomst. Med andra ord, om du tjänar $ 75 000 per år, kan du ha råd med ett hem som är prissatt mellan $ 150 000 och $ 187 500. Investopedias inteckningskalkylator kan hjälpa dig att uppskatta månatliga betalningar, vilket är en bättre barometer för huruvida du har råd med ett hem i ett visst prisklasse.
Att köpa mer hus än du rimligen har råd kan landa dig i problem om du måste sträcka ut din månatliga budget för att betala inteckning. Med andra ord, du kan sluta känna "hus fattig" och känna köparens ånger. Tänk också på att husägarskapet kommer med extrakostnader utanför de månatliga inteckningskostnaderna. Du måste spara för oundvikliga underhållskostnader, reparationer, hyresgästens föreningsavgifter (om tillämpligt) och andra kostnader som du inte har behövt betala som hyresgäst.
Att sträcka ut din månatliga budget för att täcka din inteckning kan också innebära att du inte kan spara för en nödsituation eller dessa husreparationer, och det kommer att äta upp ditt kassaflöde för andra ekonomiska mål också.
Nedersta raden: Fixera inte det maximala lånebelopp som du har godkänt för, utan om du har råd med den månatliga inteckningskostnaden vid den prispunkten. Första gången husköpare kanske vill vara extra försiktiga och köpa ett hus under deras maxbudget.
5. Inte anställa en fastighetsmäklare
Att försöka leta efter ett hem på egen hand är tidskrävande och komplicerat. En professionell, erfaren fastighetsmäklare kan hjälpa dig att begränsa dina val och upptäcka problem, både med fysisk egendom och i förhandlingsprocessen med säljare. Vissa stater kräver en fastighetsadvokat för att hantera transaktionen, men advokater hjälper dig inte att söka efter ett hem; de kan hjälpa dig att utarbeta ett erbjudande, förhandla om köpeavtalet och agera som en avslutande agent.
Om du går på utställningar utan din egen fastighetsmäklare, kan en säljares ombud erbjuda att representera dig. Det här kan vara torrt eftersom den agenten inte har dina intressen i åtanke; deras mål är att få det högsta och bästa erbjudandet för säljaren. Att ha en egen agent, vars intressen är mer anpassade till din, hjälper dig att göra mer informerade val.
Bäst av allt, kostnaden för att få en agent inte kommer direkt ut ur din ficka. Som köpare betalar du i allmänhet inte köpagentens provision. Det betalas vanligtvis av säljaren till säljarens agent som sedan delar upp provisionen med köparens agent.
6. Öppna (eller stänga) kreditlinjer
Du kan fortfarande nekas en inteckning även efter att du förhandsgodkänts för en. Lånekreditgivare kontrollerar din kredit under förhandsgodkännandet och igen strax innan du stänger innan du ger dig det sista gröna ljuset. Under tiden ska du behålla status quo i din kredit och ekonomi. Det innebär att man inte öppnar nya kreditlinjer eller stänger befintliga kreditlinjer. Om du gör det kan du sänka din kreditpoäng och öka din skuld-till-inkomstkvot - båda viktiga skälen för en långivare att neka slutgiltigt godkännande.
Vänta istället tills du har stängt hemmet för att ta ut nya kreditlinjer (som en bil- eller autolån eller ett nytt kreditkort). Och även om det är fantastiskt att betala av ett kreditkortskonto eller lån innan du stänger hemmet, tar du bort kredithistoriken från din rapport genom att stänga kontot. Kreditlängd är en av de viktigaste faktorerna som kreditrapporteringsbyråer använder för att generera din kreditpoäng. I stället lämna kontot öppet och aktivt, men använd det inte förrän efter stängning. (Obs: Vissa kreditkortsföretag kan stänga ditt konto för långsiktig inaktivitet, vilket också kan påverka din kredit negativt. Håll konton aktiva genom att göra små köp som du betalar omedelbart och i sin helhet varje månad.)
7. Att göra stora köp på kredit
Precis som att öppna eller stänga kreditrader kan göra din poäng, så kan även köra upp befintliga konton. Håll återigen din kredit och ekonomi stabil tills du stänger hemmet. Använd kontanter istället eller, ännu bättre, försena att köpa nya möbler eller en TV tills efter stängning.
Du vill också få en uppfattning om hur din budget kommer att hantera dina nya husägarkostnader. Du kanske vill vänta några månader innan du lägger till fler månatliga betalningar för stora inköp i mixen.
8. Flytta runt pengar
Ett annat stort no-no i hypotekslån: att göra stora insättningar eller uttag från dina bankkonton eller andra tillgångar. Om långivare plötsligt ser outlånade pengar komma in eller gå ut, kan det se ut som att du fick ett lån, vilket skulle påverka din skuld-till-inkomstkvot. Kreditgivare är inte oroliga för transparenta insättningar, till exempel en bonus från din arbetsgivare eller din IRS-skattebetalning. Men om en vän ansluter dig pengar eller om du får affärsinkomster på ditt personliga konto kommer en långivare att kräva bevis för att verifiera att insättningen inte är ett förklädt lån. Räkna med att en långivare kommer att be om en räkningsförsäljning (om insättningen kommer från något du sålde), en annullerad check eller en lönestub.
Du kan använda en gåva från en släkting eller en vän mot din utbetalning. Många låneprodukter kräver emellertid ett presentbrev och dokumentation för att köpa insättningen och kontrollera att givaren inte förväntar dig att du ska betala tillbaka pengarna.
9. Byta jobb
Medan du byter jobb kan gynna din karriär kan det komplicera ditt inteckningstillstånd. En långivare vill se till att du har stabila inkomster och sysselsättning och att du har råd att betala tillbaka din inteckning. Om du förhandsgodkändes för en inteckning baserad på en viss inkomst och jobb, kan alla chanser under tiden innan stängning vara en röd flagga och försena din stängning.
För godkännande måste du i allmänhet lämna bevis på två år i följd av stadig anställning och inkomst. När du byter jobb störs den kontinuerliga registreringen av inkomst och sysselsättning, särskilt om du tar ett lägre betalande jobb. Om du byter till en roll som betalar 25% eller mer av din lön i provisioner, måste du bevisa att du har tjänat denna inkomst under två raka år. När det är möjligt rekommenderar långivare att vänta på att byta jobb tills efter att ditt lån stängts. Om det inte är möjligt, berätta för din långivare direkt.
10. Hoppa över heminspektionen
Om du inte har mycket kontanter för att fixa ett hem och är villig att riskera att behöva betala för oförutsedda reparationer, kan det vara ett kostsamt misstag att avstå från en heminspektion. Varför? Heminspektioner är avsedda att hitta stora problem med ett hem, och de skyddar dig (köparen). Om du inte får en inspektion kommer du inte att använda någon större fråga, till exempel spruckna rör eller vattenskador, ytor efter att du har stängt i ett hem. Det innebär att du kan ta del av hela räkningen för att lösa dessa problem. När du gör ett erbjudande på ett hem kan du inkludera en händelsekontroll som ger dig en strafffri avgång från affären om en större fråga upptäcks och säljaren inte vill lösa den innan den stängs.
Med den beredskapen på plats kan du dra tillbaka ditt erbjudande och vanligtvis få tillbaka din fulla insättning. Heminspektionsavgiften återbetalas inte och betalas vanligtvis av köparen till heminspektören framför och kan vanligtvis sträcka sig från $ 300 till $ 500, beroende på platsens storlek och fastighetens storlek. Det är ett litet pris att betala när du väger det mot att potentiellt tappa ut tusentals dollar för att ersätta en ugn, vattenvärmare, tak eller andra stora biljettartiklar. Du kan överväga ytterligare inspektioner, till exempel en skadedjurskontroll, mögel- eller radoninspektion, eller ett avloppsområde, till exempel om din långivare begär det. Dessa och andra inspektioner kan skydda din investering och säkerhet.
11. Att inte jämföra låneskattningen med avslöjande avslöjande
Din långivare är skyldig enligt lag för att ge dig avslöjande information tre arbetsdagar före ditt stängningsdatum. Detta dokument visar de exakta kostnaderna som du förväntas betala vid stängning, inklusive din utbetalning, stängningskostnader, lånedetaljer och villkor och annan viktig information. Det är ett dokument på fem sidor så ta dig tid att jämföra det med den ursprungliga låneskattningen du fick för att se till att du inte debiteras extra avgifter (kallat skräpavgifter) av din långivare eller andra parter som är involverade i transaktionen.
Om vissa avgifter ökar mer än förväntat, be din långivare förklara varför. Se till att grundläggande detaljer, t.ex. ditt namn och annan identifierande information listas korrekt så att du inte stöter på pappersproblem på stängningsdagen. Om du hittar fel eller tvivelaktiga eller oförklarade extra avgifter, berätta för din långivare omedelbart så att dessa problem kan hanteras. I vissa fall kan din stängning behöva skjutas tillbaka för att säkerställa att pappersarbetet korrigeras och uppdateras och att alla problem löses.
Poängen
Du vill inte oavsiktligt sabotera din inteckning - och ditt hemköp. Vissa av dessa misstag verkar oskyldiga, men de kan sidleda din stängning och skapa massiv huvudvärk. Prata med din långivare om vad du bör göra från förhandsgodkännande till stängning för att säkerställa en smidig process. Och försök att hålla alla dina dokument - kontoutdrag, W-2: er, insättningsregister, skattedeklarationer, betalstubbar etc. - organiserade och uppdaterade så att du kan tillhandahålla dokumentation om din långivare begär det.
När det är dags att köpa ditt första hem kan det att vara välläst och utbildat om utlånings- och fastighetsprocessen hjälpa dig att undvika några av dessa misstag och spara pengar på vägen. Se till att transaktionen går smidigt genom att ha utbildade, erfarna yrkesverksamma vid din sida för att vägleda dig. Detta kan lindra stress och komplexitet på vägen.