7 lösningar för husägare som kämpar med sitt inteckning
Om du uppfyllde förutsättningarna för att köpa ditt hem men nu kämpar för att betala dina inteckningar är du inte ensam. Enligt RealtyTrak är 1 av varje 2 005 bostäder avskärmning. I New Jersey är det 1 av varje 718 hem; i Maryland är det 1 av 1023 hem. Du kanske känner att du också är på snabb väg att bli en annan avskärmningsstatistik. Men ge inte upp ännu. Du kanske kan minska dina inteckningslån genom att minska dina månatliga inteckningsbetalningar. Varje situation är annorlunda, så Investopedia talade med flera inteckningsexperter för att hitta sju olika alternativ.
Lösning 1: Refinansiering till ett längre lån
Att fördela ditt lån över en längre period är ett alternativ som kan minska ditt månatliga betalningsbelopp. Återfinansiering till ett lån på längre sikt är det enklaste sättet att minska månatliga hypoteksbetalningar - särskilt när kassaflödet är ett problem, enligt Al Hensling, president för United American Mortgage i Irvine, Kalifornien.
Det är dock viktigt att notera att din ränta kommer att öka. För att kompensera detta säger Matt Hackett, försäkrings- och operatörschef på New York-baserade Equity Now att majoriteten av inteckningar inte har någon förskottsbetalning: "Som ett resultat, när din ekonomiska situation förbättras rekommenderar jag att du gör högre betalningar för att öka hastigheten på som du betalar ut rektor, säger Hackett.
Han råder också husägare att se till att förutbetalningar tillåts utan straff och föreslår att de bestämmer skillnaden mellan deras nuvarande ränta och den nya räntan på lånet på längre sikt för att se om det är meningsfullt.
Lösning 2: Refinansiera till en ARM
Återfinansiering till en justerbar räntelån (ARM) är ett genomförbart alternativ om du nästan är klar med att betala av din inteckning. ”Fler och fler konsumenter erkänner de ekonomiska fördelarna som en justerbar ränteslån kan ge under de rätta omständigheterna, ” säger Hensling. Ett perfekt exempel är en husägare som räknar med att sälja sitt hem under de kommande tre åren och för närvarande har ett lån på 400 000 $ med fast ränta till 4, 25% som betalar 1 976, 76 $ per månad.
Hensling säger att om husägaren refinansierade till en hybridjusterbar ränta som fastställdes i fem år till 2, 875% skulle detta minska den månatliga betalningen till 1 695, 57 dollar per månad och spara 281, 19 dollar per månad.
Jeremy Brandt, VD för WeBuyHouses.com, håller med och lägger till, ”Om ett hem är nästan lönat, går den stora majoriteten av de månatliga betalningarna till eget kapital och inte till ränta. Återfinansiering till en ARM kan lösa kortsiktiga kassaflödesfrågor genom att minska den månatliga betalningen på bekostnad av efterföljande betalningar. Med det sagt, om räntorna börjar öka, kan de månatliga betalningarna öka under en period.
Lösning 3: Refinansiera från en ARM till ett fast räntelån
Om du har en ARM kan det hända att du inte byter till en fast ränta sänker dina månatliga betalningar nu, men det kan hindra dina betalningar att gå högre. "Det är vettigt om de nuvarande fasta räntorna är lägre än ARM-räntan, eller om du räknar med att flytta senare än de kommande tre åren, " säger Brandt. Men han varnar för att om du har varit i en ARM ett tag kan den fasta räntan du refinansierar till vara högre än din befintliga ränta och det kan leda till att din månatliga betalning går upp.
"Om du är orolig för att räntorna ska stiga, återfinansiering från en ARM till ett fast räntelån ger tryggheten att veta att din betalning inte kommer att förändras, " säger Brian Koss, verkställande direktör för Mortgage Network i Danvers, Massachusetts. Han håller dock med om att det vanligtvis innebär en högre månadsbetalning till att börja med än det nuvarande beloppet.
Lösning 4: Utmana fastighetsskatter
Om värdet på ditt hem har sjunkit kan utmaning av din fastighetsskatt ge viss ekonomisk lättnad. Cara Pierce, en certifierad bostadsrådgivare på Clearpoint Credit Counselling Solutions, en nationell ideell organisation, förklarar, "Du måste kontakta länsskattansvariges kontor i det län där huset ligger för att se vilken typ av information de kommer att behöva som bevis på att bostadsvärdena har sjunkit, säger Pierce.
Pierce säger dock att detta är en kortsiktig strategi. Hon varnar för att fastighetsvärdena ökar, och som de gör kommer fastighetsskatten att stiga. Observera också att det kan kosta någonstans mellan några hundra dollar och fem hundra dollar att få ditt hem utvärderat.
Lösning 5: Ändra lånet
En lånemodifiering är ett alternativ för dem som inte kan finansiera sitt lån men behöver sänka sin månatliga husbetalning. Men till skillnad från en refinansiering kräver det svårigheter. Pierce säger att låntagare måste visa långivaren att de som en följd av ett ekonomiskt svårigheter inte kan fortsätta att betala den vanliga månatliga husbetalningen. "Denna process innebär omfattande pappersarbete som måste slutföras och skickas till långivaren för granskning, " säger Pierce .
Hon rekommenderar att husägare får rådgivning genom en HUD-certifierad organisation för att fullt ut förstå sina alternativ och få hjälp att kontakta långivaren. "Men inte alla långivare erbjuder lånändringar eller kan bara erbjuda lån på kort sikt, " säger Pierce.
Lösning 6: Få ett huskapitallån
Att få ett lån till ett huskapital kan ge omedelbar hjälp till kämpande husägare, men bara om du har mycket eget kapital i ditt hus, vilket innebär att ditt hem värderas till mycket mer än du är skyldig. Anthony Pili, chef för strategisk planering vid Greater Hudson Bank i Bardonia, New York, råder kämpar husägare att överväga att betala av en inteckning med en egenkapitallinje. ”Bankerna täcker vanligtvis alla stängningskostnader på eget kapital. Besparingarna i stängningskostnaderna kan användas för att snabbare betala huvudbalansen, säger Pili.
Han tillägger att denna strategi är mycket effektiv för låntagare som har självdisciplinen att betala mer än vad som är skyldigt varje månad, eftersom minimibetalningen oftast bara är den ränta som har samlats under månaden.
Lösning 7: Få långivaren att eliminera privatlåneförsäkring
Beroende på hur mycket kapital som finns i ditt hem kan eliminering av den privata hypoteksförsäkringen (PMI) sänka dina inteckningar. "Om du har minst 20% eget kapital i fastigheten, rekommenderar jag att du kontaktar långivaren om att tappa hypoteksförsäkringen, " säger Pierce. Hon förklarar att låntagare som vanligtvis inte betalar 20% nere måste ha PMI i minst två år, men säger att det kan finnas undantag från tvåårsregeln. Om till exempel husägaren gjorde förbättringar av huset som ökade värdet, säger Pierce att kravet kan upphävas.
Men inte alla lån är berättigade till att inteckning försäkras. För FHA-lån som togs före juni 2013, säger Pierce att regeln är 22% lägre, och husägaren måste ha fem års PMI. Med FHA-lån efter juni 2013 kan det hända att försäkringen måste betalas under lånets livstid.
Poängen
Om du kämpar med din inteckning, släng inte in handduken. Det finns olika lösningar som kan hjälpa dig att stanna i ditt hem och hantera dina månadslån.